|
我们在之前已经谈论了关于 “房屋翻转”是否有利可图以及“翻房”中可能出现的错误这两个话题。但是涉及到实际操作时，可能还是有很多人一头雾水，那么今天就来一起看一下，房屋翻转到底要从哪里开始呢？ 由于翻转房屋不是您可以在一夜之间完成的事情，因此您需要整理好您的财务状况，也需要考虑合适的房产。但是要做的第一件事是设定预算。 1.设定预算 在您购买房产之前，需要先了解在整个翻房的过程中会有哪些费用的支出以及您可以承担的预算金额。还有预算是否为房屋翻新和修复留下了足够的空间，可以使这个房屋在翻新后成为热门房源。 并且并非每个市场都适合翻转房屋。如果您的资金和期望中购买的房屋差值过大，那可能需要去寻求贷款机构的帮助。您的现金越少，您可能能够负担得起的房屋价格就越低，但是用于翻房的短期过桥贷款可以缓解这一困难。 还有您觉得什么样范围内的翻新最合适。通常建议从房屋翻转的外观更新开始：厨房和浴室更新、新地板、新油漆和新固定装置。如果您在预算有限或没有钱的情况下翻转房屋，这尤其有帮助。 2.找到合适的房产 如果您没有很高的预算，请寻找最适合您当前财务状况的房产，看看哪些最符合您的预算和翻新能力。可以寻求具有房屋翻新工作经验的房地产经纪人的指导。 您也需要选择合适的房屋地点，因为这不仅决定了你在哪里买房，也影响到你做什么修复工作。在一个大多数房屋以市场价值出售的社区，你很难以高价卖出一个拥有豪华浴室和厨房的房屋。保持您的修复期望和预算一致，使最终的销售价格与该社区相称是非常重要的。这也是翻房投资获得成功的关键。 3.选择靠谱且有竞争力的贷款机构 任何固定和翻转的投资者都需要强大的支持才能成功。这也是为什么找到靠谱的贷方格外重要。有了预算和合适的房产，在您提出要约之前，请确保您有一个可以为您的交易提供资金的贷方。因为您可能需要与贷款机构合作，用于现金周转。值得一提的是，“有联”为翻转房屋的投资者提供高达购买价格的 85% 的资金，并且放款十分快速，手续简单易操作，灵活性强！ （电话：510-759-8888 ；微信号：capitalmaster ；邮箱：zoey@youland.com） 需要注意的是与传统房屋抵押贷款相比，所有过桥贷款的利率都很高，并且其实利率对您的房屋翻转总成本的影响较小，因而它们实际上并没有很重要。对于短期贷款而言，放款速度反而比较关键，因为稍有延迟就会错过好的机会。 4.设定时间表 您需要根据实际情况创建一个翻新时间表，以便您可以相应地进行预算和安排。很多时候，第一次翻转房屋的人对房屋翻新所需的时间有不切实际的想象。 由于天气和劳动力短缺等因素，即使是经验丰富的翻房投资者也无法制定出每次都有效的时间表。并且由于COVID-19 大流行的持续影响，尽管目前房地产市场发展非常迅速，但您无法保证所有一切都按照预期发展。所以虽然创建一个理想的时间表很好，但您的预算和计划过程需要考虑到突发事件和延迟。如果您的整个获利机会都基于紧迫的时间表，那么您就有可能完全失败。不要犯这种错误。 5.选择您可以信赖的承包商 除非你有能力自己进行维修和翻新，否则你需要聘请值得信赖的人来做必要的工作。一些承包商有完整的团队来处理所有翻新中遇到的事项。注意要检查您想雇用的承包商的许可证和参考资料，并确保他们的报价符合您的预算，并且可以满足您的时间表。 6.卖掉你的房子 在翻新完成后，是时候将您的房产挂牌出售了。虽然您可以自己出售房屋，但房地产经纪人或许更了解市场和房产的潜在利润，可以帮助您将房屋推销给合适的买家并扩大您的影响范围。您可以去向他们寻求帮助。 总之，一旦决定开始后，您需要跟踪时间表和支出，以便您可以保持项目正常进行。尽早安排承包商和分包商，这样您就不会在房子空置的地方耽搁很长时间，因为这些时间间隔会浪费您的钱，您需要根据预算管理项目以确保最终利润。 |
|
如果您阅读过之前我们发布的关于“翻房”的几篇文章，那您多少应该都已经对这门生意有了一些基本的了解。但是不论是打算涉足房产翻转领域的投资人还是仅仅只是对这种运作方式好奇的人，往往最关心的问题始终是：翻一栋房子到底需要多少钱？ 其实翻转房屋没办法做到非常精确的计算，因为估算值与实际花费并不总是一致的。每个项目的成本根据财产价值、修复成本、保险、位置、购买价格以及与财产相关的一些其他费用而有所不同。还有一些无法避免的事件，比如材料成本的突然变化等等。所以您最终的花费有可能低于或者超过您的预算。 但是我们可以知道的是：翻转房屋的成本等于购置成本、维修成本、持有成本、营销和销售成本的总和。翻转房屋的总成本通常约为购买价格的 10%。接下来就逐个看一下几个关键的成本因素： 1.购置成本 在翻转房屋中，购买价格是决定性因素之一，可以让您大致了解房产的成本。这里的购买价格仅指您支付的房产本身及其所在土地的成本，不包括税费或保险费，但根据交易的结构，可能包括电器、定制窗帘和灯具等等家具和固定装置。 在购买房产之前，您可以考虑70%经验法则，该规则规定投资者/翻转者不应支付超过翻转财产修复后价值(ARV)的70% 。例如，您想购买的房产有 250,000 美元的ARV和35,000 美元的维修需求，因此，70%规则指您应该支付 140,000 美元。具体计算步骤为：250,000 美元 x 70% 是175,000美元，再减去 35,000 美元的维修需求最后是140,000美元。这么看，以 250,000 美元的 ARV 购买 140,000 美元的房子似乎很划算。如果您不熟悉房屋翻转，可以尽量购买只需要进行外观维修的房产，因为这样可以更容易地计算成本。 然而，当您购买要翻转的房产时，您将承担部分成交费用。首先，除了购买价格之外，您可能还需要分摊财产税、保险、产权保险和公司费用。如果您因为现金不足需要融资贷款来进行房产购买，也会有交易成本。一个保守的经验法则是，买家的成交成本最好是房产购买价格的 5%。如果您以 200,000 美元的价格购买了房产，预计支付 200,000 美元的 5% 左右，即 10,000 美元。因此，价值 200,000 美元的房产现在已经花费了您 210,000 美元。这些成本会影响预算和您的投资回报率，因此在计算购买房屋的成本时必须记住将它们包括在内。 2.维修成本 从技术上讲，维修成本是与财产修复和翻新相关的成本。这些成本是预算和计划中最复杂的，因为它们因物业大小、条件、人工费率和材料而有所差异。因此，您需要控制所有成本，这样您也可以控制您的利润。 材料和人工成本 就维修成本而言，计算材料和劳动力成本必须排在首位。与材料成本相关的是送货费，有时还有人工费。送货费用因地点而异。请注意一些需要由专业人员安装的材料，这会增加您的携带成本。总承包商、水管工、电工、油漆工和其他工人的费用会根据工作量需求而有所不同。 上门维修 基本上，房屋维修可以分为3种：小修、中修和大规模的房屋维修。掌握这些维修将有助于你更好地管理你的翻修预算。具体来讲，小型房屋维修是指美化房屋，这些维修包括但不限于更换家具和固定装置、修补墙壁、粉刷等。中修主要意味着升级房产以增加其价值。这些可能包括但不限于改变外部油漆颜色、浴室和厨房升级。最后，大规模的房屋维修涵盖了有关物业结构和建筑方面的重大翻新。这些可能包括房间扩建、拆除墙壁、增加房间/车库等。 3.持有成本 持有成本包括但不限于融资、房产税、公用事业、保险和其他经常性成本。 融资 由于房地产翻转需要良好的资金来源，因此您必须有足够的资金来支付所有费用。如果您目前没有足够的现金，则您可能需要使用过桥贷款解决资金短缺问题。 翻房贷方提供的短期贷款产品都有较高的利率。对于短期贷款而言，放款速度反而比较关键，因为稍有延迟就会错过机会。 有联为翻转房屋的投资者提供高达购买价格的 85% 的资金，并且放款十分快速，手续简单易操作，且灵活性强！（电话：510-759-8888 ；微信号：capitalmaster ；邮箱：zoey@youland.com）您可以在决定前先比较不同的贷方以便为您的修复和翻转项目确定最佳条款，相信YouaLnd有联为翻房投资者提供的过桥贷款或者专修贷款不会让您失望。 房产税 房产税是对财产价值征收的从价税。美国的州和市都有自己的财产税。当您购买房产进行翻转时，您将不得不支付所有权过程中的房产税以及联邦短期资本利得税。主要注意的是过高的房产税可能会阻碍购房者。 保险 财产保险是一项政策，如果发生损坏或损失，则向房主提供一定的经济补偿。保险对于保护您（业主）免受潜在诉讼也很重要。某些类型的财产保险包括火灾、危险和洪水。翻房通常需要空置或无人居住的财产保险，这与房主保单不同。如果财产遭到破坏、闯入或遭受风暴损坏，它会在翻转期间覆盖财产。通常，您可以在结算时或结算前或按月预付保单。空置和空置保险费用因物业位置、预期空置时间和物业价值而异。 公共事业成本 与物业费相关的公用事业成本包括水、电、气和油。这些费用需要计入您的每月持有成本。水电费因物业的用途、大小和不同状况而异。您可以联系以前的所有者以估算每月的费用。当您购买房产时，公用事业提供商可能需要一周或更长时间才能开通服务，因此请立即安排。没有水和电，承包商就不能工作。如果它们停滞不前，您将花费更多的钱并增加您的时间表。 4.营销和销售成本 大多数投资者都是翻房后进行出售。然而，他们中的一些人会在几个月的翻新和修复后出租他们的房产。如果您是通过出售翻转物业赚取利润的投资者之一，则必须将营销、销售和房地产经纪人费用添加到翻转预算中。如果您更喜欢自己推销房产，则必须承担营销费用；如果没有，并且您选择了房地产经纪人，那么您将节省更多，因为营销成本最低。 |
|
房屋翻转是现在房地产投资的一大趋势，许多房子都在翻转后被再出售由此来获利。但是这一过程并不如电视或者新闻中所见的那么容易。即便房屋翻转市场目前存在巨大的红利，但是也并不意味着毫无准备就可以获得巨大的盈利。也有许多房产投资者盲目进入翻房市场，最终以失败告终。所以到底有哪些错误的做法需要被注意呢？又如何去避免呢？ 缺少足够的金钱 房屋翻转所涉及的不确定性可能会导致潜在的经济损失，比如财务流失。不论是何种形式的房产投资都需要一定的经济基础作为支撑。首先您面临的就是需要去购置房产用于翻新后再出售。 如果您没有足够的现金用于支付购买费用，那您可能需要去进行贷款或者融资。如果您有贷款需求，那仔细研究了解各种贷方的资料以及贷款的类型是很有必要的。虽然现在到处都是标榜低首付低利率的供应商，但是有很多都是骗局，盲目相信很可能涉及到财务的风险。通常这种情况下过桥贷款会是不错的选择。 有联作为有竞争力的数字贷款机构可以给你提供用于房屋翻转和修复的过桥贷款，非常受房地产投资人欢迎。交易完成的时间快且手续简单，不查收入，灵活性强！ 如果您有足够的现金当然可以省去许多麻烦，也可以消除利息成本，但即便如此，仍有占用现金的机会成本。此外，装修成本也必须考虑在内。因此如果您计划修缮房屋并出售以获取利润，则售价最起码必须超过购置成本、物业持有成本和装修成本的总和。 想的太容易了 虽然房屋翻转不需要许可证，但是这也不是一拍脑门就可以去做的生意。许多人从电视节目或者身边的朋友那里获得提示，就想当然的以为这是个很容易的事情，然后最终的结果可能会让他失望。 所以最起码要先了解相关的知识。 成功的第一步是知道如何以合适的价格在适合的位置购买合适的房产。比如如果社区的均价是10w美元，那么是不太可能以5w美元或者10w美元的价格出售的。这种不可能发生的事情就不需要思考太多。 您还需要了解适用的税法和相应的装修的知识等，以便项目遇到危机时及时止损。您可以去相关的大型网站上了解行情，比如Zillow，YouLand博客也会定期更新房屋翻转相关的知识。 没有花足够多的时间 房屋翻转是一项耗费时间与精力的生意。最开始需要去寻找适合的房产，然后去筹备购买的相关事项。一旦房子购买敲定后，需要立刻进入修复的程序比如拆除建造等。如果您打算把翻转房屋作为兼职，那可能所有工作外的时间都会投入进去。如果请专业的人去做这些事情，就会产生额外的开支，这会压缩利润。 具体如何选择可以根据个人的具体情况而定，但是从长远的职业规划来说，并不建议将其作为专门的副业。因为包括翻新完成后的检查建筑物情况以保证合规、出售过程等都不是几天可以完成的事情。当然花时间是有意义的，但是更多的情况下您需要平衡好自己的时间。 技能不够 如果您是投资房产的人士，那很有可能对一些细小的专业的问题并不精通。在技能不够的情况下去寻找专业建筑商和技术熟练的专业人员，例如木匠和水管工等会让事情容易许多。他们拥有寻找和修理房屋的知识、技能和经验。而与经验丰富、信誉良好的人一起工作，会让您的房屋翻转进行的更加顺利。 |
