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很少有人会在一个房子里住一辈子，所以您购买的第一套房子很可能不是最后一套。Realtor.com在2021年报告称，美国房主在出售房屋前往往会在房子里住上10年左右；根据全国房地产经纪人协会的说法，该时间范围可能从6年到18年不等，具体取决于地点。 在出售当前房屋的同时购买下一个房屋需要大量的协调和计划。因为搬家总是有压力的，无论是因为工作调动而想卖掉房子买新房子，还是需要搬到更好的学区，或者您现在的房子不够大，无法容纳整个家庭。那么，您如何在出售当前房屋之前购买房屋呢？ 应该先买还是先卖？ 在字面上，似乎是先卖更好，但是实际上，对于许多房主来说，先卖后买是一种非常不便的体验。常见的不便之处有以下几点： 为了卖出好的价格，通常房地产经纪人会建议您在展示前先将其整理成最佳状态，这意味着需要一定程度的维修。可能是从油漆工作到修补地板到整个厨房翻新等等，虽然这是为您的老房子赚取高价的重要一步，但在日常生活的同时维修（尤其是如果您有宠物或孩子）可能会带来压力和不便。 如果居住在旧房子的同时想要卖掉房子，那就必须做好饱受看房打扰的准备。作为销售过程的关键部分，看房让房地产经纪人可以为潜在买家提供参观服务，突出您房屋的最佳功能，并衡量他们是否有兴趣。因为大多数房地产经纪人建议卖家不要在看房时在场，所以当买家想拜访时，您需要先离开房子，包括您的家人和宠物。这也是一种不方便。 您可能会多次搬家，在当下这个房屋库存仍然很低市场上，您的旧房子可能会很快出售，但是找到新的住所却需要时间和机遇。这意味着您至少需要搬家两次在新居所确定下来之前。正因为如此，许多人发现自己陷入了困境：卖掉了旧房子，但无处可去。 在出售当前房屋之前购买房屋的最明显的优点是，当您出售房屋时，您知道自己会有一个去处。没有什么比不得不寻找短期租约更令人沮丧的了，尤其是当您有宠物、孩子或钢琴等沉重的家具时。如果您是新租户，许多地方不允许按月出租。这意味着即使您只需要一个月，您也可能需要支付多个月的租金。另外，如果您有房子要搬进去，那么您就不必支付两次搬家费用。先买还意味着您可以在寻找房屋时留在当前的房屋中，而无需在销售或报价中包含销售应急措施。 但当然，并不是每个人都能负担得起先买。传统上而言，您最终可能会同时处理两笔抵押贷款，而且您仍然需要拿出现金来支付首付款。但是，有些公司、贷方和经纪公司可以帮助您在出售前购买。 如果选择先买后卖，我有哪些选择？ 1.兑现再融资 在美国，传统房屋抵押贷款的期限为 30 年，但由于您想要在出售当前房屋之前购买新的房屋，因此您很可能会在还清当前房屋贷款之前需要准备搬家。 自您买房以来，抵押贷款利率也可能发生了变化，所以再融资可以派上用场的地方。为您的抵押贷款再融资意味着通过以新的条款、利率和条件为您房屋的当前价值申请新贷款来改写您当前的抵押贷款。您可以延长或缩短期限，可以降低利率，甚至可以从可调整利率抵押贷款转换为固定利率贷款。 现金再融资类似于传统的再融资，因为您会为新的、通常更高价值的房屋获得新的贷款。银行将为您提供房屋升值后的贷款；由于该金额超过了原始贷款，因此您保留现金差额并像您为原始抵押贷款所做的那样偿还总额。从本质上讲，您收到的现金是您购买的房屋后升值的金额。随着房屋价值的上涨，鉴于全美房价指数在 2021 年创下历史新高，因而这可能足以使您支付新房的首付。 但是现金再融资并不适合所有人。它有一些要求，包括拥有至少20%的房屋股权、良好的信用以及43%或更低的债务收入比。 2.房屋净值贷款 (HELOC) HELOC，也称为第二抵押贷款，是您以房屋净值为抵押借入的贷款。HELOC可用于任何类型的购买或费用——学校学费、医疗费用、家庭维修等——这笔钱也可用于支付新房的首付款。 HELOC不同于传统的房屋贷款，因为它们更像信用卡：您只需在使用时偿还您使用的金额。将您家中的资产数额视为您的HELOC的信用额度：您可以从该资产中借钱，并且只需为您使用的部分支付利息。HELOC最适用于短期情况，因为它们的利率会随市场波动。另一个需要注意的严重问题是，HELOC 违约可能意味着您可能会失去家。 在您的旧房屋close时，您提取的资产将全额到期。您需要确保您的预计销售价格足够支付您的债务和销售费用。您可以查看条款和费用，通常有最低提款要求和提前终止费。新房产的贷方会将您的每月还款额（或预估还款额）计入您的债务比率。此外，您的信用评分可能会因额外的杠杆作用而受到影响。 3.获得过桥贷款 过桥贷款是一种短期贷款，顾名思义，专门用于弥合买卖房屋之间的差距，最常用于帮助房主在出售前购买新房。与 HELOC 一样，过桥贷款是您以当前房屋的资产为抵押而获得的贷款，主要用于短期融资。 因为这是以您当前房屋的净值为抵押的贷款——而且您当前的房屋可能已经升值了——典型的过桥贷款不仅可以偿还您当前的贷款，还可以让您有足够的钱支付新房的首付款。这些贷款通常只有六个月的有效期——尽管它们有时可以延长一年——所以你不必每月还款，只要你卖掉以前的房子，就可以全额还清过桥贷款。 过桥贷款并非没有缺点它们相对而言很昂贵。因为是短期贷款，贷款人会给贷款附加高利率。但是过桥贷款也因为快速放款等优势而被很多人接受。 有联（YouLand）是科技驱动的数字房地产贷款平台，专业办理一站式房屋贷款，为各种贷款情况提供灵活的解决方案，服务范围遍及全美50州。 有联（YouLand）目前主打的过桥贷款（bridge loan）可以快速放款，为您提供过渡贷款帮您完成购房或者翻房投资！如果普通银行无法为您发放贷款，有联可以帮助您，感兴趣的话可以拨打电话：1-833-968-5263免费咨询。 有联过桥贷款在线申请流程已经上线，您可以点击文章左下方“阅读原文”尝试！ YouLand过桥贷款的优势： 7个工作日或更快时间内完成 高达75%的贷款与价值比率 有竞争力的利率和费用 没有提前支付罚款 提供最低15W的贷款 4.销售突发事件 一般来说，销售突发事件会给您30到60天的时间来为您当前的房屋寻找买家。如果在给定时期内做到，那确实很好。如果没能完成，您对新房的出价将作废，卖家会转到清单上的下一个出价。 但是需要主意的是，卖家并不喜欢包含销售意外事件的报价，因为它既会增加时间，又会增加成交过程的不可预测性。在当今竞争激烈的市场中，当房屋在激烈的竞价战中迅速售出时，卖家可能会选择更少甚至没有意外情况的报价。 5.使用售后回租应急措施 突发事件是买卖双方在购买房产或谈判交易时保护自身利益的常见方式。卖家可能会要求售后回租为他们争取更多时间在出售他们的房屋后购买新房。作为谈判的一部分，房屋买卖双方将就回租期限和月租金达成一致。 在卖方市场中，买方可能更愿意接受这种意外情况。作为卖家，售后回租的好处是您可以完成销售并筹集购买新房产所需的现金，而无需搬家。 |
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您可能已经察觉到，有一些房子现在在市场上会搁置几个星期，甚至几个月。这样的市场转变自2007年以来从未见到过。如果您是一个敏锐的买家，并能承受暂时的利率上涨，这可能意味着机会。 虽然在今天的市场上，与前几年相比，借钱相对昂贵，但谈判的条款，如意外事项和较长的托管等这些条款的协商已经变得更容易。 准备充分的买家应该提前了解更多前瞻性信息，使自己在购房过程中处于最有利位置。接下来，让我们一起讨论一下吧！ 现在应该买房吗？ 随着抵押贷款利率不断升高，现阶段对买房犹豫不决是非常正常的。由新冠流行带来的超低利率现在已经成为过去，美联储已经将利率提高到高达5-7%，要知道这是自2008年1月以来的最高水平。 许多买家正在等待市场给出利好反应，希望利率降低和房价下跌。但是，即便是在现阶段，买房依然有一些好处。 卖方市场正在倾斜 平均而言，我们看到整个市场有2-3个月的库存供应，这意味着如果购房者继续以目前的速度买房，有足够的库存持续2-3个月，与去年这个时候大约一个月的库存相比，有相当大的增长。 随着上市天数的增加，供应量的增加意味着买家有更多的房屋可供选择，并且可以以比以前更悠闲的速度购买。现在购买意味着你将有更多的选择，更少的竞争，更多的回旋余地。并且卖家可能会根据自己的情况，对较低的要价或灵活的合同条款持开放态度。 现在买房的优缺点 现在买房的优点：立即建立资产 买房的一个好处是有机会积累资产。不管是卖方市场还是买方市场，在你买下房产的时候就开始积累资产，这一点是租房者无法做到的。 特别是一旦你付清了你的抵押贷款，等于拥有了可观的净资产。对于那些需要以可靠的、不贵的方式获得大笔资金的房主来说，利用房屋资产是一个主要的好处。你拥有房屋的时间越长，你建立的资产就越多。 房主可以用资产来进行房屋装修，甚至为第二处房产支付首付。这是一个很好的金融工具，此外，你还可以住在里面，这是房子的主要客观功能，可以为你提供稳定的住所。这肯定比把钱投资到股票资产中来的稳定。 现在买房的缺点：利率上升，影响月供 除非你是用全现金买房，否则你需要申请抵押贷款。由于现在利率较高，每月的按揭付款也会很高。 利率的上升可能是能否买得起房子的区别。以目前平均利率7.32%的30年期住房贷款为例，45万美元的抵押贷款，每月付款额为3,091美元。与新冠大流行期间设定的近零利率相比，这可能是令人沮丧的。符合条件的借款人，能够利用这个机会对他们的抵押贷款进行再融资，并支付更少的利息。 但是，幸运的是，今后也可以这样做。如果你同意可调整利率抵押贷款（ARM），当利率再次下降时，你可能能够进行再融资。 此外，如果您想要在卖掉旧房子之前购买新房，或者想进行翻转房屋的投资，又或者因为新工作或者其他原因而要搬家、需要购买一处新房，但是受困于没有足够的资金，也可以寻求过桥贷款来解决短期资金短缺的问题。 有联（YouLand）是科技驱动的数字房地产贷款平台，专业办理一站式房屋贷款，为各种贷款情况提供灵活的解决方案，服务范围遍及全美50州。 有联（YouLand）目前主打的过桥贷款（bridge loan）可以快速放款，如果普通银行无法为您发放贷款，有联可以帮助您，感兴趣的话可以拨打电话：1-833-968-5263免费咨询。 按月比较租房和买房的成本 了解支付租金与支付抵押贷款的成本，不仅仅是了解每月支付租金和抵押贷款。拥有房屋的真正成本包括作为租房者而言很多不存在的费用。 房产税是房主特有的。租房者通常不支付房产税。2019年，有抵押贷款的房主平均支付了3695美元的房产税。房主的水电费也比较高。2019年，他们平均支付了5,152美元的水电费，而租房者支付了2,736美元。维修费用也是房主的一项重要支出。租房者的维护费用一般由租金支付。2019年，有抵押贷款的房主平均花了2812美元用于维护和修理。并且一般来说，在同一地区，买房几乎总是要要求更高的月付款。 评估你的短期和长期目标 你可能会惊讶地发现，尽管有上述的这些数字，但从长远来看，租房者仍然支付更多。这是因为当考虑到升值，以及随着时间推移的通货膨胀因素时，抵押贷款支付的费用比租金低。2019年，房主平均支付了7,229美元的抵押贷款，包括利息，而租房者平均支付了11,979美元的租金。平均而言，房主在租约上支付的费用比租房者少4,750美元。作为一个房主，你可以享受拥有房屋的稳定感，知道你的每月住房成本不会突然上升。 投资确实有非常多的方法和种类，但是投资房地产很少会出错。作为一种随着时间推移而升值的有形资产，在美国购买房产几乎一直是一种坚实的长期投资。你可以住在房子里，通过租金收入获得现金流，使用房产进行第二次投资，或者在以后的日子里以更高的价值出售该房产等等。 谈判价格 买家可以要求低于售价多少取决于房屋的状况和可比的销售情况。在买方市场上，低于要价的报价是可以接受的，尤其是在房屋需要大修的情况下，如更换屋顶或重建地基。 在考虑这些决定时，您可以和您的房产经纪人仔细讨论，要确保不会损害您作为买家的利益，在此基础之上去解决问题和诉求。 检查和评估的重要性 在买方市场上，您能做的一件事是提交以检查和评估为条件的报价，而在竞争激烈的卖方市场上，这样做没有太大的帮助。 检查员评估房屋的状况，寻找主要问题，如地基裂缝、暖通空调系统问题和水渍。评估师对房产进行检查，最终目的是评估其真实价值。评估师会考虑到平方英尺、房屋设施、当前的市场趋势和类似房产的近期销售。如果房屋检查发现有重大损坏，或者评估结果低于你在购买协议中同意的价格，你可以利用这些报告来谈判价格。 谈判合同条款 作为当今市场上的买家，你必须明白，目前的市场对谈判合同条款是有利的。如前所述，房屋价格并不是房屋买卖中唯一需要考虑的方面。 有利的合同条款，如较长的托管期和意外事件，为买家提供了他们所需的灵活性，使他们能够自信地推进购房，而这通常是在卖方市场上买家无法企及的。 最后 市场正在经历转变，如果你正在考虑买房，现在可能是通过在价格和合同条款等方面的谈判来为自己争取有利条件的好时机，也可以及时利用房屋库存增加的机会。较高的抵押贷款利率自然会吓跑一些买家，但如果你能忍受，这只是买房时要考虑的一个方面。记住，一旦利率下降，你通常可以为你的房屋贷款进行再融资。 如果你有兴趣了解如何利用当今不断变化的住房市场来为自己争取有利条件、使自己在购房过程中处于有利位置，请联系我们获取免费的咨询！请拨打1-833-968-5263！ |
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随着利率上升，获得最佳抵押贷款利率比以往任何时候都更加重要。因为抵押贷款利率会影响每月还款额以及在贷款期限内将支付的总金额。 贷款利率取决于许多因素，包括您的首付、信用评分、您所购买房屋的价值、贷款期限等等。今天我们来探索一下，需要怎么去做才能得到最好的抵押贷款利率。 1.尽可能提高你的信用评分 通常，您的信用评分越高，您的利率就越高。根据 LendingTree 的数据，信用评分为760或更高的借款人的平均APR比评分在680至719之间的借款人的平均利率低16个基点。一个基点相当于0.01%，100基点等于 1%。 信用评分始终是确定风险的重要因素，”全国抵押贷款经纪人协会 (NAMB) 副主席瓦莱丽·桑德斯 (Valerie Saunders) 说。“贷方将使用该分数作为确定一个人偿还债务能力的基准。分数越高，借款人不会违约的可能性就越高。” 要提高信用评分，请检查您的信用报告是否有错误（并提出异议），按时支付账单并减少您所欠的债务金额。此外，重要的是您在尝试获得抵押贷款时不要申请太多新的贷款信用额度，因为这会影响您的分数。 2.建立就业记录 如果您能证明至少有两年的稳定就业和收入，尤其是来自同一雇主，那么您对贷方更具吸引力。准备好在您申请抵押贷款前至少30天的工资单和过去两年的W-2。如果您获得奖金或佣金，您也需要提供证明。 如果您是个体经营者或您的工资来自多个兼职工作，则获得资格可能会更加困难，但并非不可能。如果您是个体经营者，除了纳税申报表外，您可能还需要提供业务记录（例如损益表）来完善您的申请。 如果你是刚刚开始你的职业生涯的毕业生，或者在离开一段时间后重返工作岗位怎么办？如果您手头有正式的工作机会，贷方通常可以验证您的工作，只要该提议包括您将获得的报酬。如果您目前有工作但有一份新工作，也是一样的道理。但是，如果您要切换到一个全新的行业，贷方可以标记您的申请，因此，如果您要进行重大的工作变更，可以提前考虑这一点。 3.为首付储蓄 积累更多资产将帮助您获得更好的抵押贷款利率。资产与您的年收入无关，可以用来帮助您偿还抵押贷款。可能是出售财产、股票、债券、共同基金或其他投资的收益。您拥有的资产越多，您偿还抵押贷款的能力就越大，您的利率就会越低。 存更多的钱可以帮助您获得较低的抵押贷款利率，特别是如果您有足够的流动现金来支付 20% 的首付。当然，贷方接受较低的首付，但低于20%通常意味着您必须支付私人抵押贷款保险，其范围为每年原始贷款金额的0.05%至1%或更多。您越早将抵押贷款支付到房屋总价值的80%以下，您就可以越早摆脱抵押贷款保险，从而减少每月的账单。 4.通过还清债务来降低您的债务收入比 债务与收入比率是贷方评估您偿还贷款能力的另一个重要因素。如果您背负着沉重的债务负担，您的贷方可能会发现您的财务状况不可持续，因此会设定更高的利率以补偿他们愿意承担风险。 一般来说，您的DTI比率越低，您对贷方的吸引力就越大。低DTI意味着您可以在不超出预算的情况下支付新的贷款。对于贷方来说，一条流行的经验法则是避免需要支付超过每月总收入28%的抵押贷款。您的整体DTI应保持在 36% 以下。 因此，如果您每月赚 5,000 美元，您将需要不超过5,000 美元 * 0.28 = 1,400 美元的抵押贷款付款，并希望确保您的抵押贷款付款加上其他债务付款保持在5,000 美元 *0 .36 = 1,800 美元以下。 5. 选择固定利率或可调利率抵押贷款 使用固定利率抵押贷款，您的还款金额将在贷款期限内保持不变。这意味着您的贷方正在向您提供一笔非常大的贷款，其条款在未来 15 至 30 年内无法更改。即使利率飙升，您的定期贷款支付也不会改变。 由于放贷人在提供固定利率抵押贷款时承担了利率上升的所有风险，因此他们收取更多的前期费用。15年期和30年期固定利率之间也存在很大差异，因为贷方承担该风险的时间是原来的两倍。 可调整利率抵押贷款 (ARM)的运作方式略有不同。他们通常以较低的利率开始。这个利率在贷款的前几年保持固定——通常为 5、7 或 10 年。之后，费率将根据市场情况定期上调或下调。因为您最终可能会支付更多的利率，所以您与贷方分担利率上升的风险。这就是为什么他们有能力提供较低的初始价来吸引新购房者。 所以哪个更好呢？ 答案取决于您自己。如果您在COVID-19大流行的最初几年选择，答案可能是锁定固定利率，因为抵押贷款利率处于历史低位。现在，利率在上升，ARM 再次变得越来越流行。如果您不打算在新家中停留超过介绍期，或者您愿意在初始利率到期之前为抵押贷款再融资，那么ARM可能是您的最佳选择。但是请注意，如果您不出售或再融资，则在贷款期限内，对于购房者而言，ARM 的成本要高得多。 6.多个贷方之间的比较 在寻找最佳抵押贷款利率时，即使是再融资，也要进行必要的研究，以确保您得到最适合您的情况。不要接受报价的第一价格——货比三家是值得的。根据一项研究，借款人只需获得一份额外的报价即可平均节省1,500美元，而获得5份保价，甚至可以平均节省 3,000 美元。您可以与多家贷方交谈并探索所有选择。 有联（YouLand）是科技驱动的数字房地产贷款平台，专业办理一站式房屋贷款，为各种贷款情况提供灵活的解决方案，服务范围遍及全美50州。 有联（YouLand）目前主打的过桥贷款（bridge loan）可以快速放款，为您提供过渡贷款帮您完成购房或者翻房投资！如果普通银行无法为您发放贷款，有联可以帮助您，感兴趣的话可以拨打电话：1-833-968-5263免费咨询。 YouLand过桥贷款的优势： 7个工作日或更快时间内完成 高达75%的贷款与价值比率 有竞争力的利率和费用 没有提前支付罚款 提供最低15W的贷款 7. 提高收入 这听起来很简单，您可能会说谁都想提高收入，但是做起来很困难。建议您可以将注意力集中在最大化收入上。像要求加薪、寻找高薪工作或开始副业一样，先选定方向去做就行。无论您选择哪种方式，在购买前增加收入将减轻购房的预算负担。 8. 观察并等待 在准备申请抵押贷款时，请密切关注利率和房地产市场。尽管不建议您尝试“把握市场时机”——等待一个完美的时机——但在利率仍然还能承担的时候，采取行动确实是有意义的。 |
