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您可能已经察觉到，有一些房子现在在市场上会搁置几个星期，甚至几个月。这样的市场转变自2007年以来从未见到过。如果您是一个敏锐的买家，并能承受暂时的利率上涨，这可能意味着机会。 虽然在今天的市场上，与前几年相比，借钱相对昂贵，但谈判的条款，如意外事项和较长的托管等这些条款的协商已经变得更容易。 准备充分的买家应该提前了解更多前瞻性信息，使自己在购房过程中处于最有利位置。接下来，让我们一起讨论一下吧！ 现在应该买房吗？ 随着抵押贷款利率不断升高，现阶段对买房犹豫不决是非常正常的。由新冠流行带来的超低利率现在已经成为过去，美联储已经将利率提高到高达5-7%，要知道这是自2008年1月以来的最高水平。 许多买家正在等待市场给出利好反应，希望利率降低和房价下跌。但是，即便是在现阶段，买房依然有一些好处。 卖方市场正在倾斜 平均而言，我们看到整个市场有2-3个月的库存供应，这意味着如果购房者继续以目前的速度买房，有足够的库存持续2-3个月，与去年这个时候大约一个月的库存相比，有相当大的增长。 随着上市天数的增加，供应量的增加意味着买家有更多的房屋可供选择，并且可以以比以前更悠闲的速度购买。现在购买意味着你将有更多的选择，更少的竞争，更多的回旋余地。并且卖家可能会根据自己的情况，对较低的要价或灵活的合同条款持开放态度。 现在买房的优缺点 现在买房的优点：立即建立资产 买房的一个好处是有机会积累资产。不管是卖方市场还是买方市场，在你买下房产的时候就开始积累资产，这一点是租房者无法做到的。 特别是一旦你付清了你的抵押贷款，等于拥有了可观的净资产。对于那些需要以可靠的、不贵的方式获得大笔资金的房主来说，利用房屋资产是一个主要的好处。你拥有房屋的时间越长，你建立的资产就越多。 房主可以用资产来进行房屋装修，甚至为第二处房产支付首付。这是一个很好的金融工具，此外，你还可以住在里面，这是房子的主要客观功能，可以为你提供稳定的住所。这肯定比把钱投资到股票资产中来的稳定。 现在买房的缺点：利率上升，影响月供 除非你是用全现金买房，否则你需要申请抵押贷款。由于现在利率较高，每月的按揭付款也会很高。 利率的上升可能是能否买得起房子的区别。以目前平均利率7.32%的30年期住房贷款为例，45万美元的抵押贷款，每月付款额为3,091美元。与新冠大流行期间设定的近零利率相比，这可能是令人沮丧的。符合条件的借款人，能够利用这个机会对他们的抵押贷款进行再融资，并支付更少的利息。 但是，幸运的是，今后也可以这样做。如果你同意可调整利率抵押贷款（ARM），当利率再次下降时，你可能能够进行再融资。 此外，如果您想要在卖掉旧房子之前购买新房，或者想进行翻转房屋的投资，又或者因为新工作或者其他原因而要搬家、需要购买一处新房，但是受困于没有足够的资金，也可以寻求过桥贷款来解决短期资金短缺的问题。 有联（YouLand）是科技驱动的数字房地产贷款平台，专业办理一站式房屋贷款，为各种贷款情况提供灵活的解决方案，服务范围遍及全美50州。 有联（YouLand）目前主打的过桥贷款（bridge loan）可以快速放款，如果普通银行无法为您发放贷款，有联可以帮助您，感兴趣的话可以拨打电话：1-833-968-5263免费咨询。 按月比较租房和买房的成本 了解支付租金与支付抵押贷款的成本，不仅仅是了解每月支付租金和抵押贷款。拥有房屋的真正成本包括作为租房者而言很多不存在的费用。 房产税是房主特有的。租房者通常不支付房产税。2019年，有抵押贷款的房主平均支付了3695美元的房产税。房主的水电费也比较高。2019年，他们平均支付了5,152美元的水电费，而租房者支付了2,736美元。维修费用也是房主的一项重要支出。租房者的维护费用一般由租金支付。2019年，有抵押贷款的房主平均花了2812美元用于维护和修理。并且一般来说，在同一地区，买房几乎总是要要求更高的月付款。 评估你的短期和长期目标 你可能会惊讶地发现，尽管有上述的这些数字，但从长远来看，租房者仍然支付更多。这是因为当考虑到升值，以及随着时间推移的通货膨胀因素时，抵押贷款支付的费用比租金低。2019年，房主平均支付了7,229美元的抵押贷款，包括利息，而租房者平均支付了11,979美元的租金。平均而言，房主在租约上支付的费用比租房者少4,750美元。作为一个房主，你可以享受拥有房屋的稳定感，知道你的每月住房成本不会突然上升。 投资确实有非常多的方法和种类，但是投资房地产很少会出错。作为一种随着时间推移而升值的有形资产，在美国购买房产几乎一直是一种坚实的长期投资。你可以住在房子里，通过租金收入获得现金流，使用房产进行第二次投资，或者在以后的日子里以更高的价值出售该房产等等。 谈判价格 买家可以要求低于售价多少取决于房屋的状况和可比的销售情况。在买方市场上，低于要价的报价是可以接受的，尤其是在房屋需要大修的情况下，如更换屋顶或重建地基。 在考虑这些决定时，您可以和您的房产经纪人仔细讨论，要确保不会损害您作为买家的利益，在此基础之上去解决问题和诉求。 检查和评估的重要性 在买方市场上，您能做的一件事是提交以检查和评估为条件的报价，而在竞争激烈的卖方市场上，这样做没有太大的帮助。 检查员评估房屋的状况，寻找主要问题，如地基裂缝、暖通空调系统问题和水渍。评估师对房产进行检查，最终目的是评估其真实价值。评估师会考虑到平方英尺、房屋设施、当前的市场趋势和类似房产的近期销售。如果房屋检查发现有重大损坏，或者评估结果低于你在购买协议中同意的价格，你可以利用这些报告来谈判价格。 谈判合同条款 作为当今市场上的买家，你必须明白，目前的市场对谈判合同条款是有利的。如前所述，房屋价格并不是房屋买卖中唯一需要考虑的方面。 有利的合同条款，如较长的托管期和意外事件，为买家提供了他们所需的灵活性，使他们能够自信地推进购房，而这通常是在卖方市场上买家无法企及的。 最后 市场正在经历转变，如果你正在考虑买房，现在可能是通过在价格和合同条款等方面的谈判来为自己争取有利条件的好时机，也可以及时利用房屋库存增加的机会。较高的抵押贷款利率自然会吓跑一些买家，但如果你能忍受，这只是买房时要考虑的一个方面。记住，一旦利率下降，你通常可以为你的房屋贷款进行再融资。 如果你有兴趣了解如何利用当今不断变化的住房市场来为自己争取有利条件、使自己在购房过程中处于有利位置，请联系我们获取免费的咨询！请拨打1-833-968-5263！ |
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拥有房屋的最大好处之一是能够随着时间的推移建立资产。您可以使用股权以二次抵押的形式获得低成本资金——一次性贷款（房屋净值贷款）或灵活的房屋净值信贷额度(HELOC)。 简而言之就是房屋净值贷款和信贷额度都是从您的房屋中提取价值。贷款是一次性付清的，HELOC按需使用。今天我们来详细分析一下二者的含义以及各自的利弊。 什么是房屋净值贷款？ 房屋净值贷款是根据您房屋的价值一次性支付给您的贷款。这使得它成为十分有吸引力的选择，当您需要大笔一次性支出时，比如获得新屋顶或资助大规模的家庭装修。 房屋净值是您房屋的当前价值减去您仍欠的抵押贷款。如果你的房子价值 400,000 美元，而你的抵押贷款还剩 100,000 美元，那么你的房屋净值就是 300,000 美元。您拥有的房屋净值越多，您能够借到的贷款就越多，通常最高可达该净值的 85%。总额也会受到其他因素的影响，包括您的信用评分和您有多少其他债务。 房屋净值贷款通常被称为二次抵押贷款，因为它们是在您的主要抵押贷款之上以您的房屋为担保的二次贷款。这意味着，如果您拖欠房屋净值贷款，贷方可以取消您的房屋赎回权。 HELOC 虽然房屋净值贷款和房屋净值信贷额度（HELOC）有些相似，因为它们都是以您的房屋净值为抵押借款，但两者之间存在关键差异。两个最大的区别是您如何获取和偿还资金，以及利率是固定的还是可变的。 使用HELOC获取资金的方式不同于房屋净值贷款。它更灵活，是一种循环资金来源，很像信用卡，您可以随意使用。大多数银行提供多种不同的方式来获取这些资金，无论是通过在线转账、开具支票还是使用与您的帐户关联的信用卡。 对于房屋净值贷款，您在申请贷款时会选择一个固定的贷款金额，并在贷款获得批准并支付贷款收益后立即收到全部款项（减去任何发起费用）。然后，您按固定的每月分期还款，包括本金和利息，根据标准摊销时间表计算。 使用 HELOC，您将获得不超过预定金额的信用额度，并且您可以随心所欲地随时取款（不超过信用额度）。您只需为实际使用的金额支付利息，而不是整个信用额度。许多 HELOC 允许在提款期间只支付利息，这意味着您只需要支付涵盖应计利息的最低付款，而不是本金。然后，当还款期到来时，您将开始支付利息和本金。如果您在提款期间没有支付本金，这可能会导致您的每月付款显着增加。这样一来，这是一个很好的应急资金来源（只要您的银行不要求任何最低提款额）。例如，如果您失业了，需要现金，并且拥有房屋产权，那么购买 HELOC 可能是一个不错的选择。 房屋净值贷款的优缺点 优点 固定利率：与可以上升和下降的可变利率不同，固定利率在整个贷款期限内保持不变。利息会增加贷款的总成本，因此保持利率稳定可能会降低长期贷款成本。但是也有其他情况，详细可见下面的缺点分析。 可预测的付款：付款金额的可预测性可能是一大优势。对于房屋净值贷款，您的付款在整个贷款期限内都是固定的，即使利率发生变化也不会改变。 可能的利息扣除：如果您使用房屋净值贷款来建造、购买或对您的合格住宅进行实质性改善，您可以在年度纳税申报表中扣除您为贷款支付的利息。这是一个很大的优势。 缺点 固定利率：固定利率可能是一个好处，因为您的每月付款通常不会随月变化。但是，如果利率下降，您将在整个贷款期限内支付相同的更高利率。这意味着您将无法利用低利率带来的任何储蓄。 信用评分要求：大多数贷方在批准贷款时会寻找 660 到 700 之间的良好信用评分，信用评分越低，您的利率可能就越高。700 或以上的信用评分为您提供了获得资格和支付较低利率的最大机会。 失去房子的可能：您的房屋被用作房屋净值贷款的抵押品。出于这个原因，拖欠贷款或拖欠还款可能会导致您失去房屋以丧失抵押品赎回权。 HELOC的优缺点 优点 可以选择使用多少信用额度：HELOC 允许借款人根据自己的选择花费尽可能多或尽可能少的信用额度（最高限额） 可能要付更少的钱：可变利率意味着如果您的信用改善或市场利率下降，您的利率（和付款）可能会下降 利率相对较低：与其他获取现金的选择（例如个人贷款/信用卡）相比，利率较低 适合于紧急情况 缺点 付款波动，使预算更难控制 可能要付更多的钱：可变利率意味着如果您的信用下降或市场利率上升，您的利率（和付款）可能会上升 失去房子的可能：同样，如果您无法按时付款，可能会失去您的家 容易冲动消费高达您的信用额度 有联房屋净值贷款/HELOC 有联可以让您利用资产净值以第二抵押贷款的形式获得低成本的资金! 您可以选择一次性贷款即房屋净值贷款，或灵活的房屋净值信贷额度（HELOC） 最高杠杆率：自住房CLTV 85%；非自住房CLTV 70% 贷款条款：最高贷款额450,000美元；最低贷款额20,000美元 可选择5/10/15/30年固定利率 最低FICO 640 DTI最高为50% 需要提供完整的收入证明，或者12个月的银行账单（仅针对自雇借款人） 如果您感兴趣的话，请立即致电1-833-968-5263联系有联！ 房屋净值贷款或 HELOC 的替代方案 虽然房屋净值贷款或 HELOC 是使用房屋净值支付大笔费用的好方法，但其他融资方法可能更适合某些情况。您可能要考虑的一些替代方案包括： 现金再融资：现金再融资让您可以通过获得比当前抵押贷款更大的新抵押贷款并将差额作为现金收入囊中，从而利用您的房屋净值。尽管不断上升的抵押贷款利率降低了再融资的吸引力，但对于那些能够获得优惠利率的人来说，这种使用房屋净值的方法可能是一个不错的选择。 个人贷款：如果您只需要少量借款，个人贷款可能比房屋净值贷款或 HELOC 更合适。利率通常会更高，贷款期限通常会更短，但债务通常是无担保的，您不必进行房屋评估或支付过户费用。 余额转帐信用卡：如果您信用良好并且希望合并信用卡债务，您可以通过将余额转帐到年利率为 0%的信用卡上来节省资金。如果您可以在0%介绍期结束之前还清债务，将无需支付利息，并且能够在更快地摆脱债务的同时节省资金。 最后 房屋净值贷款对于需要现金且拥有足够房屋净值的房主来说是一个不错的选择。凭借固定利率和可预测的付款，再加上可能的利息扣除，房屋净值贷款可以成为其他融资形式的绝佳替代方案。 HELOC 为您提供可变的低利率信贷额度，允许您在一定限额内消费。对于希望获得循环信贷额度以应对他们无法预测的可变费用和紧急情况的人来说，HELOC 可能是一个更好的选择。HELOC 的利率是可变的，因此除市场波动外，还款额还会根据借款人的支出金额而波动。 请根据您的实际情况选择最适合您的方案，有任何问题请随时免费咨询YouLand，拨打1-833-968-5263！ |
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很少有人会在一个房子里住一辈子，所以您购买的第一套房子很可能不是最后一套。Realtor.com在2021年报告称，美国房主在出售房屋前往往会在房子里住上10年左右；根据全国房地产经纪人协会的说法，该时间范围可能从6年到18年不等，具体取决于地点。 在出售当前房屋的同时购买下一个房屋需要大量的协调和计划。因为搬家总是有压力的，无论是因为工作调动而想卖掉房子买新房子，还是需要搬到更好的学区，或者您现在的房子不够大，无法容纳整个家庭。那么，您如何在出售当前房屋之前购买房屋呢？ 应该先买还是先卖？ 在字面上，似乎是先卖更好，但是实际上，对于许多房主来说，先卖后买是一种非常不便的体验。常见的不便之处有以下几点： 为了卖出好的价格，通常房地产经纪人会建议您在展示前先将其整理成最佳状态，这意味着需要一定程度的维修。可能是从油漆工作到修补地板到整个厨房翻新等等，虽然这是为您的老房子赚取高价的重要一步，但在日常生活的同时维修（尤其是如果您有宠物或孩子）可能会带来压力和不便。 如果居住在旧房子的同时想要卖掉房子，那就必须做好饱受看房打扰的准备。作为销售过程的关键部分，看房让房地产经纪人可以为潜在买家提供参观服务，突出您房屋的最佳功能，并衡量他们是否有兴趣。因为大多数房地产经纪人建议卖家不要在看房时在场，所以当买家想拜访时，您需要先离开房子，包括您的家人和宠物。这也是一种不方便。 您可能会多次搬家，在当下这个房屋库存仍然很低市场上，您的旧房子可能会很快出售，但是找到新的住所却需要时间和机遇。这意味着您至少需要搬家两次在新居所确定下来之前。正因为如此，许多人发现自己陷入了困境：卖掉了旧房子，但无处可去。 在出售当前房屋之前购买房屋的最明显的优点是，当您出售房屋时，您知道自己会有一个去处。没有什么比不得不寻找短期租约更令人沮丧的了，尤其是当您有宠物、孩子或钢琴等沉重的家具时。如果您是新租户，许多地方不允许按月出租。这意味着即使您只需要一个月，您也可能需要支付多个月的租金。另外，如果您有房子要搬进去，那么您就不必支付两次搬家费用。先买还意味着您可以在寻找房屋时留在当前的房屋中，而无需在销售或报价中包含销售应急措施。 但当然，并不是每个人都能负担得起先买。传统上而言，您最终可能会同时处理两笔抵押贷款，而且您仍然需要拿出现金来支付首付款。但是，有些公司、贷方和经纪公司可以帮助您在出售前购买。 如果选择先买后卖，我有哪些选择？ 1.兑现再融资 在美国，传统房屋抵押贷款的期限为 30 年，但由于您想要在出售当前房屋之前购买新的房屋，因此您很可能会在还清当前房屋贷款之前需要准备搬家。 自您买房以来，抵押贷款利率也可能发生了变化，所以再融资可以派上用场的地方。为您的抵押贷款再融资意味着通过以新的条款、利率和条件为您房屋的当前价值申请新贷款来改写您当前的抵押贷款。您可以延长或缩短期限，可以降低利率，甚至可以从可调整利率抵押贷款转换为固定利率贷款。 现金再融资类似于传统的再融资，因为您会为新的、通常更高价值的房屋获得新的贷款。银行将为您提供房屋升值后的贷款；由于该金额超过了原始贷款，因此您保留现金差额并像您为原始抵押贷款所做的那样偿还总额。从本质上讲，您收到的现金是您购买的房屋后升值的金额。随着房屋价值的上涨，鉴于全美房价指数在 2021 年创下历史新高，因而这可能足以使您支付新房的首付。 但是现金再融资并不适合所有人。它有一些要求，包括拥有至少20%的房屋股权、良好的信用以及43%或更低的债务收入比。 2.房屋净值贷款 (HELOC) HELOC，也称为第二抵押贷款，是您以房屋净值为抵押借入的贷款。HELOC可用于任何类型的购买或费用——学校学费、医疗费用、家庭维修等——这笔钱也可用于支付新房的首付款。 HELOC不同于传统的房屋贷款，因为它们更像信用卡：您只需在使用时偿还您使用的金额。将您家中的资产数额视为您的HELOC的信用额度：您可以从该资产中借钱，并且只需为您使用的部分支付利息。HELOC最适用于短期情况，因为它们的利率会随市场波动。另一个需要注意的严重问题是，HELOC 违约可能意味着您可能会失去家。 在您的旧房屋close时，您提取的资产将全额到期。您需要确保您的预计销售价格足够支付您的债务和销售费用。您可以查看条款和费用，通常有最低提款要求和提前终止费。新房产的贷方会将您的每月还款额（或预估还款额）计入您的债务比率。此外，您的信用评分可能会因额外的杠杆作用而受到影响。 3.获得过桥贷款 过桥贷款是一种短期贷款，顾名思义，专门用于弥合买卖房屋之间的差距，最常用于帮助房主在出售前购买新房。与 HELOC 一样，过桥贷款是您以当前房屋的资产为抵押而获得的贷款，主要用于短期融资。 因为这是以您当前房屋的净值为抵押的贷款——而且您当前的房屋可能已经升值了——典型的过桥贷款不仅可以偿还您当前的贷款，还可以让您有足够的钱支付新房的首付款。这些贷款通常只有六个月的有效期——尽管它们有时可以延长一年——所以你不必每月还款，只要你卖掉以前的房子，就可以全额还清过桥贷款。 过桥贷款并非没有缺点它们相对而言很昂贵。因为是短期贷款，贷款人会给贷款附加高利率。但是过桥贷款也因为快速放款等优势而被很多人接受。 有联（YouLand）是科技驱动的数字房地产贷款平台，专业办理一站式房屋贷款，为各种贷款情况提供灵活的解决方案，服务范围遍及全美50州。 有联（YouLand）目前主打的过桥贷款（bridge loan）可以快速放款，为您提供过渡贷款帮您完成购房或者翻房投资！如果普通银行无法为您发放贷款，有联可以帮助您，感兴趣的话可以拨打电话：1-833-968-5263免费咨询。 有联过桥贷款在线申请流程已经上线，您可以点击文章左下方“阅读原文”尝试！ YouLand过桥贷款的优势： 7个工作日或更快时间内完成 高达75%的贷款与价值比率 有竞争力的利率和费用 没有提前支付罚款 提供最低15W的贷款 4.销售突发事件 一般来说，销售突发事件会给您30到60天的时间来为您当前的房屋寻找买家。如果在给定时期内做到，那确实很好。如果没能完成，您对新房的出价将作废，卖家会转到清单上的下一个出价。 但是需要主意的是，卖家并不喜欢包含销售意外事件的报价，因为它既会增加时间，又会增加成交过程的不可预测性。在当今竞争激烈的市场中，当房屋在激烈的竞价战中迅速售出时，卖家可能会选择更少甚至没有意外情况的报价。 5.使用售后回租应急措施 突发事件是买卖双方在购买房产或谈判交易时保护自身利益的常见方式。卖家可能会要求售后回租为他们争取更多时间在出售他们的房屋后购买新房。作为谈判的一部分，房屋买卖双方将就回租期限和月租金达成一致。 在卖方市场中，买方可能更愿意接受这种意外情况。作为卖家，售后回租的好处是您可以完成销售并筹集购买新房产所需的现金，而无需搬家。 |
