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与股票、债券和现金相比，出租物业会随着时间的推移为投资者创造回报较高且稳定的财富。而投资单户出租（Single-Family Rentals）更是如此，强劲的未来需求驱动力使得单户出租市场被持续看好。 在过去的15年中，甚至在经济衰退期间，单户住宅（Single-Family Rentals）的租金继续通过升值和租金收入带来丰厚的回报。自2010年以来，单户住宅租金每年持续增长约3%，2021年第三季度创下过去 16 年来最快的同比增长。 并且根据全国房屋建筑商协会的数据，今年第一季度有13,000 套新的单户住宅开始出租，比去年同期增长 63%。据该协会称，出租房屋仍仅占房屋建筑市场的 5%，但高于 2.7% 的历史平均水平。这些数据反映了随着对单户出租房屋的需求激增，单户住宅租赁有潜在的巨大投资机会。 在我们详细分析是什么创造了SFR（Single-Family Rentals）的这种增长以及为什么SFR（Single-Family Rentals）可能是理想的投资项目之前，让我们先了解下是单户出租的定义以及它与其他房产类型的区别。 什么是单户出租物业？ 有些人使用这个术语仅指单户独立式住宅（Single-Family Rentals），特指该房屋的结构不与任何其他住宅共享任何墙壁。然而，美国人口普查局在其“独户住宅”的定义中包括某些附属住宅，例如联排别墅，只要这些住宅由地面到屋顶的墙是隔开的。 对于单户住宅，房屋所有者拥有建筑物及其所在的土地。与公寓所有权形成鲜明对比的是，业主仅对其个人单元的内部拥有所有权，并与公寓的其他成员共同拥有公共区域。 其他属性类型包括： 1.多户住宅：复式、三层和其他多户住宅等结构在一个屋檐下为多个家庭提供单元。它们显然比 SFR 提供更多的租金收入流，但也需要更多的财产和租户管理。 2.公寓大楼：通常拥有五个以上居住空间的建筑物，公寓大楼被大多数贷方视为“商业”物业，并且通常具有不同的融资流程。但这种类型的投资需要更多业主参与的管理。 3.商业地产：这些零售和工业地产可以是商场或综合体中的独立企业、仓库或商店。它们与 SFR 的不同之处在于，它们往往具有较长的租约（例如 2-3 年），并且租户是企业，而不是个人或家庭。 是什么导致了SFR的增长？ 1.人口趋势的影响 美国正在发生的某些关键的人口变化将对其他住房行业产生深远的影响，包括单户出租。千禧一代进入关键的独户出租群体（30-44岁），是该行业的一个关键的增长期。这个关键年龄段的人群预计将从2021年的6570万增长到2030年的7020万。在过去的五年里，这个群体的增长速度已经超过了美国整体人口的增长速度，预计在未来五年里将继续超过美国人口的增长速度。从历史上看，这个关键年龄组的增长已被经验证明是单户住宅租金增长的动力。 2. 郊区的复苏和向阳光带的移民 鉴于COVID-19对城市地区的深刻影响，单户租房在后COVID-19环境中处于有利地位。在2020年和2021年的大多数大都市地区，郊区的净移民率比城市地区强。大多数迁移到阳光带市场的人都是从更昂贵的沿海市场迁移过来的。例如，在过去的两年里，前往佛罗里达州坦帕市的最多移民来自纽约，而前往德克萨斯州达拉斯-沃斯堡的最多移民来自洛杉矶。我们相信，向沿海市场的移民将加速。鉴于阳光带市场有大量的机会，这种趋势对单户住宅的租赁是有利的。 3. 千禧一代的需求增加 在过去的十年中，千禧一代一直是传统公寓需求的主要驱动力。随着千禧一代的年龄增长，成家立业，以及对家庭办公室/远程学习空间的需求，他们的需求很可能会超过现有的一居室/两居室的公寓。然而，在美国，只有12%的公寓单位有三个或更多的卧室，而独栋别墅的比例是65%。根据单户租房调查，2021年第三季度，近一半的新单户租房者从公寓搬来。 对千禧一代来说，随着年龄的增长，购买独栋住宅是下一个自然步骤，但对许多人来说，这是不可能的。千禧一代在他们年轻的生命中经历了两次经济衰退（全球金融危机和COVID-19），在很大程度上无法负担（20%）首付和抵押贷款。根据全国房地产经纪人协会的数据，不良的债务与收入比率是抵押贷款机构拒绝31至40岁的买家申请的主要原因。Experian数据显示，与信用卡相比，学生贷款债务仍然是债务的主要构成。信用不佳是千禧一代的另一个问题。高额的债务和低FICO分数将使千禧一代无法立刻拥有住房。 为什么SFR可能是理想的投资项目？ 与其他财产类型相比，SFR 具有许多优势。他们更容易购买和管理，租户通常有更多的主人翁意识，这些都鼓励租户租赁更长的时间，更好地照顾房产。SFR 还具有无法替代的商业意义： 1. 波动性较小 过去 25 年，单户住宅的平均年回报率与股票和债券几乎相同，但波动性要小得多。例如，在 1992 年至 2017 年期间，单户租金在最好的一年产生了更可靠的回报，为 17.5%，而在最差的一年仅下降了 2.5%。但是股票可以在几个小时内飙升或暴跌。房地产市场虽然不能完全不受波动的影响，但受国家经济动态的影响较小，并且已被证明是可靠的。 2. 更安全的投资 当您购买 SFR 时，除了在其上建造的结构外，您还获得了土地。没有市场是万无一失的，但房地产为您提供了一些有形的东西，可以用来居住、出租或出售以获取利润。 3. 抗通胀 通胀在美国经济中是不可避免的；然而，房屋销售价格中位数的增长速度快于通货膨胀。这使房地产投资者能够领先于通胀数据。 4. 额外收入的来源 虽然单户出租需要一些维护、清洁和保养，但租赁协议通常要求租户合理维护房屋。有一个喜欢住在您的房产中的可靠租户，可以帮助您获得稳定、可靠的收入。 与有联（YouLand）联系获取帮助 如果您有兴趣投资单户出租，那有联（YouLand）可以帮到您。 有联（YouLand）是科技驱动的数字房地产贷款平台，专业办理一站式房屋贷款，为各种贷款情况提供灵活的解决方案。并且有联贷款是直接贷款机构，深受客户信赖，服务范围遍及全美50州。 有联既可以提供全现金报价贷款也可以提供DSCR租赁贷款，不论买家是何种需求都能满足。感兴趣的话可以拨打电话：1-833-968-5263免费咨询！也可以去有联（YouLand.com）官网了解更多！ |
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很多人会面临这样的抉择：是按原样出售你的房子还是投资维修？想做出正确的选择可能需要考虑许多因素，包括您的资金状况、房屋状况和房地产市场状况。 比如，如果您的房屋需要大量维修，但您没有时间、金钱和精力来支撑维修，那么按原样出售您的房屋可能是正确的选择。但是，原样出售的房屋往往对潜在买家的吸引力较低，报价也通常会低一些，因为这意味着买家需要支付之后的维修费用。 需要考虑的因素 在做决定之前，请考虑以下事项: 1.房地产市场状况如何？ 在炙手可热的房地产市场中，房屋可能会在几天内售出，获得多个报价甚至出现竞标战。在卖方市场中，您通常可以在出售前通过较少的修复而获得不错的报价。但是即便如此，需要维修的房屋在任何市场上仍然会被提供较低的价格。反之，在低迷的房地产市场中，买家甚至可能懒得看需要修缮的房屋。 2.了解竞价待售房屋的条件 比较市场分析(Comparative Market Analysis，简称：CMA) 概述了您所在地区最近售出的房屋。您可以要求代理人为您提供 CMA，这将帮助您了解与您的房屋类似位置的房屋，进而对当前的市场价格环境有比较清晰的认识，也有助于您调整自己的预期和决定挂牌价格。 3.计算您的投资回报比 一些通过维修或者少量家庭装修的房屋比其他同类型的房屋更有可能得到回报。例如，根据相关数据，即使是小厨房改造也可以为您的房屋增加超过 18,000 美元的价值，而更换车库门可以将转售价值提高 3,000 美元以上。 按原样出售房屋 “原样”条件本质上意味着您所见即所得，您将以当前状态出售房屋。这告诉买家两件事：房屋可能存在一些问题；您不会在出售前对房产进行维修或者在交易完成后向购房者提供任何费用以进行改善。这意味着以原样出售的房屋通常以低于维修后的价格上市和出售。 在某些情况下，按原样出售房屋更有意义。比如： 你可以更快地卖掉你的房子。与花时间找出问题、聘请承包商和完成维修相比，按原样销售可以让您更快地将房屋推向市场。 你可以省钱。维修需要花钱，而且在您在新电器、地板或屋顶上投入大量现金后，无法保证您会在销售中获得回报。当您按原样出售时，您不会预先花钱，如果您已经偿还了大部分抵押贷款，您将能够保留更多收益作为利润。 您可以避免修复不需要维修的东西。许多买家希望在搬入后对房屋进行更符合自己口味的改变。如果您花费时间和金钱用新橱柜更换破损的橱柜或用新的水龙头更换漏水的水龙头，并不能保证买家会喜欢它们。事实上，他们可能更愿意支付较低的购买价格并自行完成维修。 你可以吸引现金报价。原样的房屋通常会吸引现金购买者的注意，因为较低的价格使他们可能不必依赖贷方的资金。 但是，即使您按原样出售房屋，您仍然必须披露您知道的任何问题。每个州都有自己的财产披露规则，因此请确保您与房地产经纪人合作以了解您所在州的披露信息，并确保您自己披露了所需信息。 修复后再出售 修复后再出售也有一些优势： 对融资可能有利。一些贷款要求房屋处于某种状况，以便买家获得融资。在一般情况下，房屋的结构性问题或安全问题可能会阻止贷方批准贷款。修复后的房子对买方融资而言会更有利。 可能获得额外收益。经过维修后的房屋价值通常会高于可以按原样出售房屋价值。但是也必须考虑这些维修的成本，因此做一些计算将帮助您确定是否会因翻房或维修后出售而获利。 感兴趣的买家较多。原样的房屋通常只会吸引某种类型的买家，他们正在寻找交易并愿意自己进行维修，这可能会缩小买家数量。而修复后再出售的房屋则相反。事实上，大多数买家愿意进行简单的维修，例如粉刷墙壁、铺新地毯或更换灯具；但是他们不想重建地基或移动墙壁。 与有联（YouLand）联系获取帮助 不论您是想按原样出售房屋还是修复后再出售，您都可以与有联（YouLand）联系，以帮助您在更短的时间内出售房屋或者帮您完成房屋的置换。 有联（YouLand）是科技驱动的数字房地产贷款平台，专业办理一站式房屋贷款，为各种贷款情况提供灵活的解决方案。并且有联贷款是直接贷款机构，深受客户信赖，服务范围遍及全美50州。有联目前主打的过桥贷款可以帮您在售出旧房前购买新房，也可以提供装修贷款帮您完成翻房投资！ 感兴趣的话可以拨打电话：1-833-968-5263免费咨询！您可以与YouLand的房地产专家交谈，以获得专业的帮助，欢迎您免费咨询！ |
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由于 6 月份以来 30 年期固定抵押贷款的平均利率徘徊在 6% 左右，购房者正在四处寻找其他方式来支付住房贷款。最后许多人选择了可调整利率抵押贷款 (ARM)。根据Axios的数据，6 月上半月几乎 11% 的抵押贷款是 ARM，这是自 2008 年以来的最高水平。 可调利率抵押贷款越来越受欢迎，因为在当今房价飙升的情况下，它们相对较低的入门利率可以使借款人的购房能力提升。如果您计划在 10 年或更短的时间内搬迁或还清抵押贷款，那么可调整利率抵押贷款 (ARM)是值得考虑的。但 ARM 并不适合所有人。与在整个贷款期限内利率保持不变的固定利率抵押贷款不同，ARM 的利率是可变的。在申请之前，您需要了解这些抵押贷款的运作方式。 可调整利率抵押贷款定义 当您申请抵押贷款时，您必须做出的一个决定选择固定利率或可调整利率抵押贷款。可调整利率抵押 (ARM)贷款是一种利率可以定期变化的住房贷款。ARM 在介绍期间以较低的固定利率开始，通常为三年、五年、七年或 10 年。当介绍期到期时，您支付的利率会根据基准指数以预定的时间间隔进行调整。 如果该指数低于您获得贷款时的水平，您的利率和抵押贷款付款将会减少。但如果它更高，您的利率和抵押贷款付款就会上升。在介绍期之后，ARM 利率会继续定期变化（通常每六个月一次），直到您出售房屋、再融资或全额偿还抵押贷款。ARM 通常有 30 年的期限。 可调整利率抵押贷款如何运作？ 每个 ARM 都是不同的，因此您如果感兴趣的话，需要与您的贷方讨论确切的条款。ARM抵押贷款有两个阶段：一个固定利率期——通常是三年、五年、七年或十年——然后是一个可调整的阶段，您的利率可以根据指数上下浮动。 比如，期限为 30 年的 5 年期 ARM 前五年的利率是固定的，接下来的 25 年利率每六个月调整一次。您还可能会看到称为 5/6 或 5y/6m ARM 的 5 年 ARM。 一些混合 ARM组合： 3 年 ARM或 3/6 ARM：利率固定三年，然后每六个月调整一次。 5 年 ARM或 5/6 ARM：利率固定为五年，然后每六个月调整一次。 7 年 ARM或 7/6 ARM：利率固定七年，然后每六个月调整一次。 10 年 ARM或 10/6 ARM：利率固定十年，然后每六个月调整一次。 哪种 ARM 最受欢迎？ 5/1 ARM是最常见的可调整利率抵押贷款。使用此 ARM，您将在前五年获得相同的利率以及本金和利息支付。之后每年，您的利率都会根据当前市场上下调整。除了 5/1 ARM，5/6 ARM 也越来越受欢迎。使用这种类型的贷款，您仍然可以获得五年的介绍利率，但利率会更频繁地重置：每六个月重置一次。 还有其他类型的 ARM，包括： 3/1或 3/6 ARM – 您将获得为期三年的入门费率，然后是每年或六个月的费率重置。由于您只能在短时间内获得固定费率，因此该费率可能是您找到的最低 ARM 费率。然而，3/1 ARM 不像其他类型的 ARM 那样常见。 7/1或 7/6 ARM – 您将拥有七年的固定费率，然后每年或每六个月支付新的费率（更高或更低）。 10/1或 10/6 ARM – 10/1 或 10/6 ARM 的稳定期最长：整整十年的固定利率、可预测的付款，然后是一年或六个月的调整。由于您将获得 10 年的稳定付款，因此入门费率通常不如较短 ARM 的费率具有竞争力。 大多数 ARM 对一年内（或任何时间间隔）的利率增加幅度都有上限，以及限制在整个贷款期限内可以增加的上限。 ARM 适合哪些人？ 当您在选择时，重要的是要记住 ARM 是可变的，因此它也可能是不可预测的。所以ARM最适合那些以后有能力调整预算，或者想在五到六年内再融资或出售房屋的人。 以下是比较适用于ARM 的一些场景： 购买房子用于短期居住，如果您几年后搬家，ARM 可以为您省钱。您将从低介绍性固定利率中受益，然后在可调整期开始之前出售房屋。 您计划快速还清抵押贷款。假设您即将获得一笔意外之财，例如遗产。使用 ARM，您可以通过较低的入门固定利率节省资金，然后用意外之财还清余额。但是需要您衡量这笔钱是否会在固定利率期结束之前到位。 想要低付款购房，并且可以接受以后更高的付款风险。并且基准指数也有可能下降，这意味着您的利率在固定期限后会下降。但不要完全指望这个，因为没有人能准确预测几年后的利率水平。 与有联（YouLand）联系获取帮助 我们在本文中已经向您详细解释了可调利率抵押贷款的定义、运作方式和适用场景等，您可以联系有联（YouLand）了解更多的信息并做出明智的选择。 有联（YouLand）是科技驱动的数字房地产贷款平台，专业办理一站式房屋贷款，为各种贷款情况提供灵活的解决方案。并且有联贷款是直接贷款机构，深受客户信赖，服务范围遍及全美50州。有联既可以提供全现金报价贷款也可以提供DSCR租赁贷款，不论买家是何种需求都能满足。感兴趣的话可以拨打电话：1-833-968-5263免费咨询！即刻与YouLand的房地产专家交谈，以获得专业的购房帮助，欢迎您免费咨询！ |
