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正如我们在上篇文章中说到的那样，如果您正在寻找一种方法来随着时间的推移积累财富和可靠的每月现金流，那么拥有出租物业是最佳选择。大多数拥有出租物业的人都希望他们既能拥有实物资产，且价值不会波动太大，并可以因此产生稳定的现金流，从而实现“以房养房”。在存单利率极低、且美国房市变化极快的当下，出租物业作为一个稳健的投资项目可以说是一个非常有吸引力的选择。 我们之前也向大家介绍了什么是购买并持有房地产投资（Buy-and-Hold Investing），也简单分析了此种投资的利弊以及需要提前准备的几点事项。出租物业被广泛认为是任何多元化房地产投资组合的最佳方式之一。正确购买和持有房地产可以产生短期收益和长期升值。如果您感兴趣，就继续阅读本篇初学者指南吧，对处在购买并持有房地产投资（Buy-and-Hold Investing）的入门阶段的朋友尤其适合！ 购买并持有房地产的类型 1、度假屋 度假屋租赁是买入并持有投资（Buy-and-Hold Investing）的一个类别。投资者购买房产并将其出租给度假者以产生收入，在持有过程中可能会因房产增值而获利。当然也可以用于自己使用。许多年来，很多有旅游资源的城镇房产都被用作度假租赁，当时机成熟时，投资者可以出售房产以获取利润并继续扩大他们的投资组合。 2、单户住宅 另一种流行的购买并持有房地产是单户住宅。这包括购买房产并将其出租给长期租户。这比拥有度假出租屋或多户住宅要容易一些，因为您只需与一个租户或一个家庭打交道。 3、度交钥匙房地产（Turnkey Real Estate） 交钥匙房地产是另一种买入并持有策略。这是指投资已经有物业管理公司照顾的可入住的房屋。它甚至可能已经有租户。对于新投资者来说，这是一种流行的投资策略，因为它不需要您操心就可以开始了。您只需购买房产即可开始赚取收入。 寻找交钥匙物业的最佳方法之一是与交钥匙供应商联系。他们大多是您所在地区本地的房地产专业人士，从事寻找、翻新和管理出租物业的业务。对于想要直接进入房地产投资而无需担心任何额外工作、维修或翻新的首次投资者来说，这是一个受欢迎的选择。当然，您可以在不与供应商合作的情况下投资交钥匙物业，但是可能要多费很多精力。 4、多户建筑 如果您已经投资了一些度假出租屋或单户住宅，并希望扩大您的投资组合，那么多户住宅可能是您的下一步。这种买入并持有的投资策略涉及购买一栋包含多个住房单元的建筑物。这些通常需要更高的前期成本，但由于您要出租给多个家庭，这意味着您每个月都会获得多种收入来源。 购买并持有房地产的步骤 要找到最好的买入并持有房产，您需要考虑两件事：租金潜力和升值潜力。如果您能找到一处能够带来可观月收入并且可能同时升值的房产，那么您就找到了合适的房产。从这里开始： 1、寻找合适的房产 您的每月现金流量直接取决于您的住房费用，也基于购买价格。虽然价格总是很重要，但获得合适的房产更为重要。不是每栋房子都能成为好的出租物业。您可以得到一个很好的价格，但如果这个房子不满足租赁需求，您将很难找到租户。很多投资者很冲动地根据感觉而不是事实做出投资决定。您可能喜欢房产的设计或布局，您可能对房屋所在的社区或城市有情愫，但这些不是购买房地产、投资房产的理由。您必须分析数据，考虑该地区的可比属性，并根据事实做出决定。正确的购买并持有房产将产生正向现金流并迅速最大化您的投资回报率。 关注正在上升的领域，即使这意味着要付出稍高的代价。看看潜在租户眼中的房产布局。在您提出要约之前，请对区域出租物业做一些功课，看看他们提供什么。一个好的购买和持有房产始于找到合适的房产。专业认识表示，“耐心是购买和持有房产的关键。这个概念基于一个非常简单的事实：房产会随着时间的推移而升值。在持有房产的同时，您会将其出租。最终目的是在更晚的时候出售它”。 总而言之，当您研究某些城市和社区以寻找合适的购买和持有房产时，重要的是要考虑人口增长、就业增长和市场承受能力。据统计，“房价租金比超过 16%，房地产升值率超过 5%”的城市往往在购买和持有房地产方面最成功。 2、确定您理想的房产 一旦您了解了您想要投资的区域和社区，就该缩小最适合您的财务目标的房产类型了。由于您的计划不是修复和翻转这个家，因此您需要一个已经处于良好状态的房产。即使像交钥匙物业这种需要最少的工作量，但您也应该尽可能让房产接近准备好入住的状态。当然，房子越好，地段越好，你能收取的租金就越多，持续租赁的机会就越大，你赚的钱就越多。 3、为投资计划融资 除非您以现金支付您的投资房产，否则您很可能需要为购买您的投资房产融资。最流行的方法之一是通过租赁贷款。这些贷款的设计考虑了买入并持有的投资买家，并将长期投资策略与低利率和灵活的条款相结合。租赁贷款一般有如下优势： 比许多其他贷款更快获得批准 不要求详细的收入历史 让您在购买过程中拥有更多的杠杆 一旦您决定为您的投资物业融资，您就可以继续进行比较、谈判并最终提出报价。您可能需要寻找合适的贷方为您的购买和持有房地产投资（Buy-and-Hold Investing）融资。比如YouLand（有联）贷款，YouLand（有联）DSCR租赁贷款计划专为希望扩大其出租物业组合的投资者而设计。YouLand（有联）贷款拥有业内最丰富的经验，并为投资者提供投资策略所需的定制化服务。并且DSCR租赁贷款通常根据财产现金流而不是您的个人收入来承销贷款，对投资者来说十分友好。 YouLand（有联） DSCR租赁贷款的其他优势： 不查收入 无需税务或个人收入文件，也无需验证工作经历 非常有竞争力的利率 由于目前美国房地产市场波动很快，您可以使用YouLand官网的利率查询系统实时查询利率。 DSCR要求极灵活，低于1%我们也可以做 贷款期限灵活，30年固定利率 首次买房也适用（需提供之前至少2个月的租金证明） 4、升级物业 从某种意义上说，修复和购买并持有房产是相似的，因为您需要增加价值。如果您想要一个好的买入并持有交易，您需要愿意并且能够投入一些工作。您不需要对房产进行全面改造，但您需要使其具有居住吸引力。在最起码，你需要更新地板，粉刷墙壁，改善厨房和浴室。在提供报价之前，这些费用需要计入您的预算。通过一些细微的升级，您可以将租金增加 25% 到 30%。 5、管理物业 虽然自己寻找和购买房屋可能是您愿意做的事情，但管理购买并持有的房产是另一回事。如果您打算将您的房产用作度假出租屋，请准备好参与营销、维护、日程安排和会计的日常工作。或者雇人来做。 这对于单户住宅来说也是如此。如果您有时间、精力和资源来筛选租户、收取租金、安排和执行基本维护、在紧急情况下随时待命并处理驱逐（如有必要），您也许可以自己管理房产。但是，如果您不打算亲身体验您的物业，您可以考虑聘请物业经理。 一个难搞的租户可能会把一个好的资产变成一场噩梦。避免这种情况的最佳方法是与物业经理合作。无论您是决定聘请物业精力还是选择自己管理设备，您都需要提前准备。 6、寻找租户 完成购买并持有房产的最后一步是寻找租户。如果您决定与物业经理合作，他们会为您处理这部分工作。如果您自己管理物业，您将负责寻找有按时支付租金和良好租赁历史的优质租户。要找到这些长期租户，您可以： 在租赁网站上发布出租贴 在社交媒体上发布出租贴 在当地的公告板上做广告 在院子里放一个出租标志 告诉你认识的人传播这个消息 |
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出售房屋通常不是一个简单的过程。卖家接受了房屋的报价并不意味着交易过程的结束，这之间可能会发生许多事情，甚至销售失败。根据美国房地产经纪人协会的数据，在他们最近发布的这项调查之前的三个月内，多达 6% 的合同最终失败了。 因此，作为卖家，关于房屋交易在后期失败，您需要提前了解一些事情。今天我们将探讨一下房屋销售可能失败的不同原因，并进一步分析您可以做些什么来避免此类事情的发生，早日完成交易。如果您正在考虑出售您的房屋，也可以了解如果您无法完成交易，您可以采取哪些措施来保护自己。 不威胁房屋销售的因素 融资——买家通常在正式获得抵押贷款之前提出要约。如果他们不能及时获得承销的贷款，销售就会失败。 或有事项——如果有人无法满足购买协议中的一项条款，则合同无效。 混乱的产权——有时房屋产权不清晰，结果很可能证明该房产并不是卖方实际拥有的。 检查——如果买方增加了检查意外事件并发现严重问题，他们可以退出。 评估——买家愿意支付的价格与房屋价值之间的差距让买家需要支付一大笔钱，因此最后很可能失败。 以下是详细分析： 1、买家融资的困境 在房地产市场繁荣期间，买家很少为获得贷款而苦苦挣扎，卖家也不必担心由于买家融资而导致房屋销售失败。但今天，买家融资问题是销售失败的最大原因之一。作为卖家应该早做准备。 首先，寻找预先批准贷款的买家。尽管他们仍然可能在抵押贷款批准过程中被拒绝，但与没有进行初始信用筛选的买家相比，预先批准的买家更有可能获得贷款。您也可以偏爱不需要融资的仅现金购买者，但要注意现金购买者通常要求较低的价格。其次，在审批流程进行时与代理人联系，以确保贷款正常进行。这样，确保您在结算之前就已经意识到融资问题。最后，真正打算完成交易的卖家可以与借款人合作，在其融资手段范围内就更实惠的合同价格达成一致。 也可以向买家推荐值得信赖的贷款机构/个人，比如有联（YouLand）贷款。有联（YouLand）是科技驱动的数字房地产贷款平台，专业办理一站式房屋贷款，为各种贷款情况提供灵活的解决方案。并且有联贷款是直接贷款机构，深受客户信赖，服务范围遍及全美43州。有联既可以提供全现金报价也可以提供DSCR租赁贷款，不论买家是何种需求都能满足。感兴趣的话可以拨打电话：1-833-968-5263免费咨询！ 2、房屋估价低于购买价 低于合同价格的评估可能导致交易失败。买方的贷方只会贷出房产的价值，因此如果房屋价值评估低于约定的金额，买方将无法获得全额抵押贷款。 如果买家无法从他们的储蓄中拿出差价，那么低于预期的估价可能会破坏交易。在这些情况下，卖家必须准备好谈判并愿意降低价格，如果他们想立即销售出去的话。或者卖方可以建议买方进行第二次评估，可能会有不一样的结果，并帮助买方获得全额抵押贷款的资格。卖方还可以帮助买方向估价师提供该地区类似房屋销售的证据，以证明更高的价值。 3、产权问题和房屋检查不合格 产权保险的目的是确保业主的房屋完全可以出售。贷方需要产权保险来保护资产即房屋以确保贷款。如果房主拖欠贷款，或者有证据房屋实际上不是他们的，那么贷方就会无法收回借出的钱。继而会引发纠纷。为了避免任何意外的贷款问题，不要等待买家的产权报告。提前获取您自己的报告，以确保该财产完全归您所有，没有索赔威胁。 房屋检查也是如此。对于买家来说，检查是房屋销售不可或缺的一部分，因为它可以全面了解他们所购买的房产。但如果买家的检查发现房产存在严重的故障，那很可能房屋销售无法完成。如果买方的报价包括检查意外事件并且房屋未通过检查，则是允许买方协商维修或取消合同的。所以如果可能的话，卖家应该在买家检查之前提前知道他们家中任何可能危及成交的重大缺陷。 4、简留意买家悔恨的迹象 对于购房者来说，整个购房过程可能非常情绪化。由于房产和房屋的多个报价仅在市场上停留几天，买家经常感到有压力做出快速决定，并且可能会陷入竞购狂潮中。买房对许多人而言可能是人生中最大的一笔支出，所以买家临时决定不买之类的行为也不是不常见。值得注意的是，卖家几乎无法消除买家的懊悔，但他们可以警惕那些似乎对谈判特别焦虑或犹豫不决的买家。当您有选择权时，请选择更热情、更自信的买家。 5、不要把交易依赖于买家的房屋销售 许多买家需要现有房屋的净值来购买新房屋，如果您的买家的房屋销售失败，您的房屋销售也可能失败。然而，避免这个陷阱很容易：不要同意出售买家的房屋作为合同意外。可以更留意那些已经卖掉了自己的房屋的目标买家，或者不依赖当前房屋的净值来为您的房屋融资的买家。 如何确保销售继续进行 您可以通过避免常见错误来确保销售顺利进行。但即使是最有准备的卖家也可能遇到意想不到的问题。以下是您可以做的一些事情来帮助确保销售完成： 1、提前检查房屋存在的问题 如果您在列出房产之前支付检查费用，您将更好地了解您的房屋存在的任何问题，并可以在列出房屋之前决定是否修复这些问题。您还可以让潜在买家意识到这些问题，并就您准备解决的问题和未解决的问题进行谈判。买家可能仍然会进行自己的检查，但您可能不会对他们的发现感到措手不及。 2、对房屋进行评估 如果你对你的房子进行了估价，你就会知道它的价值并可以相应地定价。您可能仍然会收到高于评估价格的报价，这意味着买家必须弥补评估差距。但最起码您不会冒险接受此类报价，因为很可能需要面对销售失败的情况。 3、选择意外事件较少的报价 报价包含的意外事件越多，销售失败的可能性就越大。在卖方市场中，许多买家放弃了意外情况，因此他们的报价更有利。如果您选择意外事件较少的报价，销售可能会更顺利。比如，您就不必等待检查或融资。 最后的话 虽然大多数房屋销售都不会有什么意外，但总有可能出现问题。如果您了解房屋销售可能会失败的原因，您可以采取措施帮助销售流程顺利进行。如果由于未满足的意外情况导致房屋销售失败，您可以重新列出您的房产并期待下次有更好的运气！ |
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美国2021年有 4800 万户且不断增长的租房家庭，现在只会更多，整个市场对出租房屋的需求显而易见是日益增长的。随之增长的还有拥有和经营房屋的吸引力。 在本篇文章中，我们将介绍Buy-and-Hold Investing即购买和持有房地产投资的策略，方便您详细了解相关含义并确定这种投资是否适合您。
什么是购买和持有房地产（Buy-and-Hold Investing）？ 简而言之，购买并持有（Buy-and-Hold Investing）房地产投资是一种购买房产以长期持有并将其出租的策略。买入并持有的投资者专注于随着时间的推移积累财富并获得稳定的每月现金流。随着时间的推移升值往往是这一策略的关键部分，因为许多投资者在数年后以比购买价格高得多的价格出售他们的房产。也有投资者从获利的租金中提取现金扩大房产组合。 在购买和持有投资（Buy-and-Hold Investing）中，有以下几种类别： 1、长期与短期租赁 短期租赁或度假租赁是购买并持有租约较短的房产，而长期租赁是购买并持有具有稳定租户的房产。两者都可以是有利可图的选择，并且各有利弊。长期租赁的一些好处包括稳定的收入、更少的营业额和租户支付的水电费。另一方面，度假租赁可以提供更高的租金潜力，但会产生更多的费用，例如频繁的清洁以及更高的营销和管理成本。 选取哪种策略取决于个人喜好，并且可能取决于地理区域。例如，有海滩资源的城镇是短期租赁的热门市场，并且通产会有适合度假租赁的城市法规。而另一些城市则更适合长期租赁。 2、永久出租与过渡出租 永久出租是投资者计划长期持有的出租物业，甚至可能传给他们的孩子。相反，过渡性出租是投资者希望在可预见的未来灵活出售的出租物业，通常由市场条件决定。 这两种策略都适用于长期和短期租赁，两者都是可行的策略，取决于投资者的偏好。 3、买入并持有（Buy-and-Hold）与修复和翻转（fix & flip） 长期关注我们的朋友肯定知道修复和翻转已经变得多么流行。在之前我们也写过几篇文章介绍过“翻转与修复”。在这种策略中，投资者希望通过购买房屋、改善房屋并以高于购买价格和改善成本的合理利润出售房屋来产生当前收入。例如，他们可以以合理的价格（比如 100,000 美元）购买一栋破旧不堪的房子。然后他们投入了 30,000 美元来修复它，并以 170,000 美元（扣除交易费用）的价格将其转亏为盈。收盘时，他们将 40,000 美元收入囊中，约占其投资资本的 30%。 不仅修复和翻转在房地产中积累财富的不同方法，而且它的融资方式也不同于购买和持有。修复和翻转房产通常由短期贷款融资，例如过桥贷款，这些贷款通常用于资金周转。 我应该购买并持有房地产吗？ 购买和持有房地产投资（Buy-and-Hold Investing）被认为比固定和翻转（fix & flip）投资风险更低，并且可以成为随着时间的推移积累财富和稳定收入的好方法。然而，在真的决定之前，有一些事情需要考虑，包括您的财务状况以及可能的利弊。 1、你的财务状况良好吗？ 虽然最终目标是拥有稳定的每月现金流，但开始购买和持有投资将需要一些前期现金。购买新房产时，您需要准备首付。在最好的情况下，租赁贷方比如YouLand（有联贷款）将提供 80%的 LTV（贷款价值比）。我们建议至少持有房产价值的 25% 的现金。还需要准备以下资金： 结算成本：这包括各种费用，包括贷款费用、评估费、律师费和产权费。 家庭检查：这通常花费超过 500 美元。 保险：房东保险不同于标准房主保险，而且价格更高。 财产税：这些因地区而异，但每个房主都必须支付。 2、买入和持有投资的利弊 您想确定自己是否有经济能力成为房东，从各个角度评估此投资策略非常重要。 购买并持有房地产投资的一些好处包括： 位置优越的房产往往会随着时间的推移而增值 收到每月租金支票这意味着每月稳定的现金流 税收减免：扣除您的利率、水电费、运营费用、维护和维修等 投资购买持有房地产的一些缺点包括： 筛选租户并规划空缺时间可能是一个复杂的过程 房东可能会消耗您很多精力，尽管您可以聘请物业经理来减轻一些工作 投资买入并持有的相关策略 1、选择一个好的位置 如果您正在寻找房屋，请务必评估租金需求、犯罪率、学区、就业市场和职位空缺。 2、确定您的现金流量 在评估出租物业时，重要的是要确保收入潜力超过每月支出，包括税收、保险、本金和利息。如果出现任何意外成本，提前计划将使您做好更好的准备，并为您的买入提供指导，说明您必须为投资收取多少租金以使财务合理。 3、为您的购买融资 您可能需要寻找合适的贷方为您的购买和持有房地产投资（Buy-and-Hold Investing）融资。好的借款人可以帮您解决很多的麻烦，比如YouLand（有联）贷款，YouLand DSCR租赁贷款计划专为希望扩大其出租物业组合的投资者而设计。YouLand（有联）贷款拥有业内最丰富的经验，并为投资者提供投资策略所需的定制化服务。并且DSCR租赁贷款通常根据财产现金流而不是您的个人收入来承销贷款，对投资者来说十分友好。 投资房地产有多种方式。您可以尝试修理和翻转房屋。如果您感兴趣可以去到我的博客合集页面，回顾之前的相关文章： “房屋翻转”是否有利可图？请查收这份完整指南！ 这些“翻房”中可能出现的错误一定要注意！ 如何开始房屋翻转？只需这几步即可了解所有流程！ 翻一栋房子到底需要多少钱？ 您当然也可以购买公开交易的房屋建筑商、抵押公司、经纪公司或产权公司的股票。如果您对出租物业的趋势感兴趣，您可以投资一个或多个公开交易的出租房地产投资信托基金。但是，如果您正在寻找一种方法来随着时间的推移积累财富和可靠的每月现金流，那么拥有出租物业可能更适合您。
最后向您介绍YouLand DSCR租赁贷款的其他优势： 1.不查收入 2.无需税务或个人收入文件，也无需验证工作经历 3.非常有竞争力的利率 由于目前美国房地产市场波动很快，您可以使用YouLand官网的利率查询系统实时查询利率 4.DSCR要求极灵活，低于1%我们也可以做 5.贷款期限灵活，30年固定利率 6.首次买房也适用（需提供之前至少2个月的租金证明） 欢迎您电话免费咨询洽谈：510-759-8888！ |
