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渣打银行高级经济学家科斯特格(Thomas Costerg)指出，目前美国房市火爆，房产市场的稳健表现，能够抵消掉部分其它经济方面的弱点。同时，就业改善以及房价复苏的背景，使得美国人更容易充分利用美联储开始加息之前的低利率条件来购置新房。他此前曾预计，6月成屋年化销售量将为548万户，这和最终的数据非常接近。 全美不动产协议首席经济学家Lawrence Yun表示，与去年相比市场更加供不应求，房价涨得太快，我们需要提供更多的房屋才能是房价降下来，并与经济增长保持一致。为了保证高房价不会影响市场进程，建筑商需要加快房屋建设。数据显示，房屋开工率年率上升了9.8%至117万，这是自2007年以来的第二高水平。多户住宅销售也飙升了29.4%。 根据6月的数据推算，预计中期的年化销售额将达到540万户。美国房地产经济协会将5月年化销售额从之前的535万修改为532万。现有房屋平均价格比2014年6月提高了6.5%，至23.64万美元，超过了金融危机前的峰值。美国中西部房屋销售也提升快了4.7%。 在2007年房产市场危机之后，投资性买主纷纷从房地产市场撤离。目前，初次买家占购买者的30%。这意味着交易由房主找寻新房所推动，一年前，初次购买房屋的人占总买家的28%。 美国房地产经济协会报告指出，就业市场在过去一年增加了300万工人，这将推动房市走强。美国5.3%的失业率对美联储决策者的充分久特政策造成了影响。 现有房屋销售上升至金融危机以来最高水平进一步表明，房市正在复苏。 美联储官员正在监测经济恢复进程，他们打算开始加息，这将是自2006年来第一次加息，上周在国会作证时，美联储主席耶伦(Janet Yellen)表示，尽管现在房屋需求还受制于有限的可用性抵押贷款，但是房地产开发最近有所回暖，有许多潜在的购房者。 这使那些潜在购房者更难很好的利用现在这种极低的抵押贷款利率。数据显示截止至7月16日，30年期固定抵押贷款的平均利率为4.09%。这是自去年10月以来最高水平。而在2007年危机开始之前5年，平均抵押贷款利率曾高达6.06%。 |
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最近,纽约“独立预算公室”(Independent Budget Office,IBO)专门以One57为例,研究了421-a法案的成效问题。One57奢华康斗楼以天价房闻名于纽约,但是其背后的住宅开发商竟然也是减免税政策421-a的受惠者? 421-a法案开始于1971年,当时的目的是为了鼓励开发商建设住宅楼。到了80年代,纽约市政府注意到很多免税政策都被用来建设曼哈顿的高档住宅,于是对421-a法案进行多次修改,此法案后来成为专门鼓励开发商建设可负担住房的政策。 为了得到421-a优惠,开发商有两个选择。一是从建造廉价住房的开发商手中购买书,后者则用卖的钱在别的地方来盖廉价房;二是开发商可以在同一个地点建设一部分数量的可负担住房,所谓的80/20政策,即开发商至少要把20%的面积用来建造可负担住房,在这样的条件下开发商可以根据421-a法案获得税务减免,即在10年到30年不等的时间里免缴房产税。 由于421-a的成本太高,对它的争议一直不断。所以在2006至2008年间,纽约市政府取消了421-a书制度。但是以前颁发的一些老书仍然有效。所以就出现了“用老书建新房子”的现象。 One57的开发商以590万美元的价格从一个布朗士的可负担住宅开发商手中,购买到了10年的421-a房产税减免待遇。布朗士的开发商则用这590万美元建造了66个可负担住宅。 “独立预算公室”的研究发现,One57在十年免税中给自己节约了56.6%的房产税,共计6,560万美元。如果把这些钱用来在布朗士建造可负担住房,也就是说,如果不给One57按421-a政策提供减免待遇,把从One57收上来的税以现金的形式来补贴可负担住房的开发商,可以建设367套住房;如果换作如今的80/20政策,可建设266套住房;再如果换作另外一种补贴政策420-c,即给慈善组织建设低收入者住房的60年免税政策,One57的 421-a省下来的房产税可以建造320套住宅。 |
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7月16日,美国全国住宅建筑商协会发布的数据显示,7月份美国住宅建筑商信心指数升至近10年新高,显示建筑商对美国房地产市场复苏持愈发乐观的态度。数据显示,7月份美国住宅建筑商信心指数为60,高于经济学家平均预期的59,创2005年11月以来新高。建筑商信心指数高于50表明多数建筑商看好房屋销售前景,低于50则意味着多数建筑商看淡市场前景。 美国全国住宅建筑商协会首席经济学家戴维·克罗表示,7月份美国住宅建筑商信心指数与近期强劲的旧房和新房销售数据以及就业数据表现一致。数据显示,5月份美国旧房销量环比上升5.1%,创近6年新高;5月份美国新房销量环比增长2.2%,创7年来新高。而美国房地产市场之所以步入稳定增长期,主要原因是: 一、人口稳定增长 美国每年将近增长300万人口,这些人需要结婚生孩子成立家庭,这就是市场的需求。另外就是不少旧房肯定要换新的,新增规模就是150万人,不管是首套还是改善都无所谓,人口、需求就在增长。有需求就有市场。 二、价格稳步上扬 美国房价在2005-2006年达到最高峰,然后泡沫破灭就垮下来了,再从2012年初开始反弹,已经连续上涨了35个月,目前仍然在上涨之中,仍然看不出有泡沫迹象出现,因为新房开工量不大,房价上扬速度稳健,市场步入渐渐消化次贷危机前留在市场上的房屋阶段,加上美联储的迟迟不加息,因此现在投资美国房地产市场仍然是有利可图的。 三、投资美国房地产必须要看美国人口流动方向 大部分年轻人喜欢从中间往两岸走,往经济发展比较好的,或者是人们都比较喜欢去的东西部走,而不少退休的东西部低收入的老人则喜欢到美国的中部养老,那里的房价低,物价低。现在美国的加州,包括整个西海岸都不错了,而东海岸除了纽约和华盛顿,就是南部的佛罗里达,因为很多人向往****。大部分美国人,包括新移民都喜欢两个海岸不喜欢中部,因此中部地区的房价波动不大,有些房价数十年基本不变。现在的房地产投资者是经过次贷危机的大浪中优胜劣汰下来的,很多资质不好的都已经在2008年死掉了,现在留下的都是资质相当不错的。 房地产周期有十二年左右的周期,从现在稳健的美国房地产市场来看,在未来的三五年之内都会比较不错。因为周期这个东西,你不用害怕美国政府说调控一下,在美国就没有这个东西,所以只要看市场就好了。 |
