“股神”巴菲特提早布局美国房产

巴菲特持有多家住房相关的公司重大股权，当中不少在金融海啸后买入。他在这个板块押重注，非因有什么真知灼见，而是早已心中有数。

　　美国楼市见顶前，开发商脑发热，新造房屋数量远超新家庭组建速度，楼市炒风虽炽，但供求失衡益发严重，加上信贷泛滥银行危机四伏，终于在2008年爆发一场源于楼市泡沫的金融灾难。

海啸降临后，美国建房业步入“冰河时期”，新供应虽几近停顿，但库存积压如山，消化过程以年计。另一边厢，在经济衰退失业急升那段黑暗日子，许多新婚夫妇不得不向现实低头，暂时跟父母同住。然而，巴菲特深信，只要美国经济露出曙光、就业恢复增长，新家庭组建势必重拾升轨，先前被压抑下来的置业需求得到解放，新屋动工焉有不再度蓬勃起来之理?

　　海啸后，美国新屋动工年率一度不足60万，连人口增长也追不上。巴菲特扬言，这种情况不可能持久，新屋动工早晚回复每年百万以上。股神的预言多成真，这次亦不例外。商务部近日公布，美国6月份新屋动工以年率计达117万间，较2014年同期劲升26%;建筑许可按年升幅更达30%，以年率计达134万间。两个数字皆为八年来最高，而美国新屋销售首五个月亦录得24%的按年增长，可见房屋需求和建筑活动正处于相互带动的良性循环。

　　追踪一篮子美国住宅发展商的交易所买卖基金SPDR S&P Homebuilders(纽交所代号XHB)，过去一年上升二成，具代表性的成分股如Lennar，股价同期更涨逾三成。这类股份还有没有上升空间?单以供求而论，答案是正面的。美国新屋供应只够满足4.5个月需求，以目前的就业增长势头和新家庭组建速度，论者估计，新屋动工要增速四至五成，方能平衡供需。

　　以巴菲特的思维评估美国楼市复苏，最大支持来自首次置业引发的“刚性需求”，跟十年八年前的泡沫不一样。当然，衡量房屋供应不能单看一手市场，二手情况也许更重要。从最新数字判断，二手战线亦捷报频传，现存房屋转售上月同样创出八年新高，以年率计达549万间，按年增近一成。

　　统计显示，美国新屋动工、建屋许可以至一二手销情同步走俏，楼市复苏确已趋于全面。这跟置业人士赶在联储局加息前买楼也许有关，但若非早有做业主之意，何须考虑利率?

　　楼市复苏最直接的得益者自然是开发商，但新屋入伙要装修，楼市畅旺意味着家私地板地毯手动电钻一类家居用品需求上升，惠及身处房屋相关产业链不同位置的企业。香港上市的创科实业(00669.HK)主要从事制造及经销电动工具、地板护理和电子产品，美国市场占销售高达七成，当中一半来自家得宝(Home Depot)，乃少数能直接且显著受惠于美国楼市复苏的香港上市公司。年初以来，创科股价于24至28元区间上落，香港投资者对美国的情况看来还不怎么上心。

美国金融机构Proctor Financial副总裁兼注册理财规划师Stephen Doucette也表示，对很多投资者来说，房地产“实实在在”的有形性质能给他们提供更多心灵上的安宁;而股票与债券这类金融产品则会给他们一种“资本随时化为泡影”的错觉。

　　美国住宅类房产年化收益高达9.2%

　　S&P/Case-Shiller(标准普尔/凯斯-席勒)20城市房价综合指数(这个指数旨在测量美国20个主要都会区的住房房地产价值)显示，过去三年中住房投资的收益率十分“丰盛”：截止今年6月30日的三年时间内，住宅房地产年化收益率高达9.2%，几乎逼近商业地产。同时，尽管S&P500指数(标普500)显示美国股票市场在过去三年上涨14.8%，但是从十年期来看涨幅来看却不尽人意(低于5%)。

　　Realtor首席经济学家Jonathan Smoke也十分看好美国房产市场：“今年下半年，美国房产市场显然将转向平衡发展状态。从目前来看，美国暂缓了‘提高抵押贷款利率’的步伐，再加上购房获得贷款的门槛降低，投资者美国住房市场将更容易施展‘手脚’。”

　　国内买家到美国买房又是为何呢？

　　从加州的新建住房，到迈阿密的共管公寓，再到曼哈顿的豪华公寓，中国投资者的资金一直都在自由流动。而现在的问题则是，中国股市大跌是将令更多还是更少的现金流入美国不动产市场。

　　中国投资者现在是美国住房的最大海外买家。据全美地产经纪商协会(NAR)公布的数据显示，过去一年时间里中国人已经投入了总额高达286亿美元的资金来购买美国房产，较排名第二的墨西哥人的投资总额高出了一倍以上。

　　中国人在美购买房产的理由主要是为子女寻找顶级学校，想要获得更好的医疗服务，寻求空气清新的环境，或是为自己的现金寻觅一个安全的避风港。