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最近,纽约“独立预算公室”(Independent Budget Office,IBO)专门以One57为例,研究了421-a法案的成效问题。One57奢华康斗楼以天价房闻名于纽约,但是其背后的住宅开发商竟然也是减免税政策421-a的受惠者? 421-a法案开始于1971年,当时的目的是为了鼓励开发商建设住宅楼。到了80年代,纽约市政府注意到很多免税政策都被用来建设曼哈顿的高档住宅,于是对421-a法案进行多次修改,此法案后来成为专门鼓励开发商建设可负担住房的政策。 为了得到421-a优惠,开发商有两个选择。一是从建造廉价住房的开发商手中购买书,后者则用卖的钱在别的地方来盖廉价房;二是开发商可以在同一个地点建设一部分数量的可负担住房,所谓的80/20政策,即开发商至少要把20%的面积用来建造可负担住房,在这样的条件下开发商可以根据421-a法案获得税务减免,即在10年到30年不等的时间里免缴房产税。 由于421-a的成本太高,对它的争议一直不断。所以在2006至2008年间,纽约市政府取消了421-a书制度。但是以前颁发的一些老书仍然有效。所以就出现了“用老书建新房子”的现象。 One57的开发商以590万美元的价格从一个布朗士的可负担住宅开发商手中,购买到了10年的421-a房产税减免待遇。布朗士的开发商则用这590万美元建造了66个可负担住宅。 “独立预算公室”的研究发现,One57在十年免税中给自己节约了56.6%的房产税,共计6,560万美元。如果把这些钱用来在布朗士建造可负担住房,也就是说,如果不给One57按421-a政策提供减免待遇,把从One57收上来的税以现金的形式来补贴可负担住房的开发商,可以建设367套住房;如果换作如今的80/20政策,可建设266套住房;再如果换作另外一种补贴政策420-c,即给慈善组织建设低收入者住房的60年免税政策,One57的 421-a省下来的房产税可以建造320套住宅。 |
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上周金价加速插穿1100美元后，再次尝试冲破该水平，但脚步明显不稳。现下股市看不通，黄金、货币、商品又持货沽货两难。美国楼市的升温迹象，使投资者们纷纷转战房地产市场，而“股神”巴菲特却提早布局起了美国房产。 巴菲特持有多家住房相关的公司重大股权，当中不少在金融海啸后买入。他在这个板块押重注，非因有什么真知灼见，而是早已心中有数。 美国楼市见顶前，开发商脑发热，新造房屋数量远超新家庭组建速度，楼市炒风虽炽，但供求失衡益发严重，加上信贷泛滥银行危机四伏，终于在2008年爆发一场源于楼市泡沫的金融灾难。 海啸降临后，美国建房业步入“冰河时期”，新供应虽几近停顿，但库存积压如山，消化过程以年计。另一边厢，在经济衰退失业急升那段黑暗日子，许多新婚夫妇不得不向现实低头，暂时跟父母同住。然而，巴菲特深信，只要美国经济露出曙光、就业恢复增长，新家庭组建势必重拾升轨，先前被压抑下来的置业需求得到解放，新屋动工焉有不再度蓬勃起来之理? 海啸后，美国新屋动工年率一度不足60万，连人口增长也追不上。巴菲特扬言，这种情况不可能持久，新屋动工早晚回复每年百万以上。股神的预言多成真，这次亦不例外。商务部近日公布，美国6月份新屋动工以年率计达117万间，较2014年同期劲升26%;建筑许可按年升幅更达30%，以年率计达134万间。两个数字皆为八年来最高，而美国新屋销售首五个月亦录得24%的按年增长，可见房屋需求和建筑活动正处于相互带动的良性循环。 追踪一篮子美国住宅发展商的交易所买卖基金SPDR S&P Homebuilders(纽交所代号XHB)，过去一年上升二成，具代表性的成分股如Lennar，股价同期更涨逾三成。这类股份还有没有上升空间?单以供求而论，答案是正面的。美国新屋供应只够满足4.5个月需求，以目前的就业增长势头和新家庭组建速度，论者估计，新屋动工要增速四至五成，方能平衡供需。 以巴菲特的思维评估美国楼市复苏，最大支持来自首次置业引发的“刚性需求”，跟十年八年前的泡沫不一样。当然，衡量房屋供应不能单看一手市场，二手情况也许更重要。从最新数字判断，二手战线亦捷报频传，现存房屋转售上月同样创出八年新高，以年率计达549万间，按年增近一成。 统计显示，美国新屋动工、建屋许可以至一二手销情同步走俏，楼市复苏确已趋于全面。这跟置业人士赶在联储局加息前买楼也许有关，但若非早有做业主之意，何须考虑利率? 楼市复苏最直接的得益者自然是开发商，但新屋入伙要装修，楼市畅旺意味着家私地板地毯手动电钻一类家居用品需求上升，惠及身处房屋相关产业链不同位置的企业。香港上市的创科实业(00669.HK)主要从事制造及经销电动工具、地板护理和电子产品，美国市场占销售高达七成，当中一半来自家得宝(Home Depot)，乃少数能直接且显著受惠于美国楼市复苏的香港上市公司。年初以来，创科股价于24至28元区间上落，香港投资者对美国的情况看来还不怎么上心。 |
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渣打银行高级经济学家科斯特格(Thomas Costerg)指出，目前美国房市火爆，房产市场的稳健表现，能够抵消掉部分其它经济方面的弱点。同时，就业改善以及房价复苏的背景，使得美国人更容易充分利用美联储开始加息之前的低利率条件来购置新房。他此前曾预计，6月成屋年化销售量将为548万户，这和最终的数据非常接近。 全美不动产协议首席经济学家Lawrence Yun表示，与去年相比市场更加供不应求，房价涨得太快，我们需要提供更多的房屋才能是房价降下来，并与经济增长保持一致。为了保证高房价不会影响市场进程，建筑商需要加快房屋建设。数据显示，房屋开工率年率上升了9.8%至117万，这是自2007年以来的第二高水平。多户住宅销售也飙升了29.4%。 根据6月的数据推算，预计中期的年化销售额将达到540万户。美国房地产经济协会将5月年化销售额从之前的535万修改为532万。现有房屋平均价格比2014年6月提高了6.5%，至23.64万美元，超过了金融危机前的峰值。美国中西部房屋销售也提升快了4.7%。 在2007年房产市场危机之后，投资性买主纷纷从房地产市场撤离。目前，初次买家占购买者的30%。这意味着交易由房主找寻新房所推动，一年前，初次购买房屋的人占总买家的28%。 美国房地产经济协会报告指出，就业市场在过去一年增加了300万工人，这将推动房市走强。美国5.3%的失业率对美联储决策者的充分久特政策造成了影响。 现有房屋销售上升至金融危机以来最高水平进一步表明，房市正在复苏。 美联储官员正在监测经济恢复进程，他们打算开始加息，这将是自2006年来第一次加息，上周在国会作证时，美联储主席耶伦(Janet Yellen)表示，尽管现在房屋需求还受制于有限的可用性抵押贷款，但是房地产开发最近有所回暖，有许多潜在的购房者。 这使那些潜在购房者更难很好的利用现在这种极低的抵押贷款利率。数据显示截止至7月16日，30年期固定抵押贷款的平均利率为4.09%。这是自去年10月以来最高水平。而在2007年危机开始之前5年，平均抵押贷款利率曾高达6.06%。 |
