最近,纽约“独立预算公室”(Independent Budget Office,IBO)专门以One57为例,研究了421-a法案的成效问题。One57奢华康斗楼以天价房闻名于纽约,但是其背后的住宅开发商竟然也是减免税政策421-a的受惠者?

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421-a法案开始于1971年,当时的目的是为了鼓励开发商建设住宅楼。到了80年代,纽约市政府注意到很多免税政策都被用来建设曼哈顿的高档住宅,于是对421-a法案进行多次修改,此法案后来成为专门鼓励开发商建设可负担住房的政策。

为了得到421-a优惠,开发商有两个选择。一是从建造廉价住房的开发商手中购买书,后者则用卖的钱在别的地方来盖廉价房;二是开发商可以在同一个地点建设一部分数量的可负担住房,所谓的80/20政策,即开发商至少要把20%的面积用来建造可负担住房,在这样的条件下开发商可以根据421-a法案获得税务减免,即在10年到30年不等的时间里免缴房产税。

由于421-a的成本太高,对它的争议一直不断。所以在2006至2008年间,纽约市政府取消了421-a书制度。但是以前颁发的一些老书仍然有效。所以就出现了“用老书建新房子”的现象。

One57的开发商以590万美元的价格从一个布朗士的可负担住宅开发商手中,购买到了10年的421-a房产税减免待遇。布朗士的开发商则用这590万美元建造了66个可负担住宅。

“独立预算公室”的研究发现,One57在十年免税中给自己节约了56.6%的房产税,共计6,560万美元。如果把这些钱用来在布朗士建造可负担住房,也就是说,如果不给One57按421-a政策提供减免待遇,把从One57收上来的税以现金的形式来补贴可负担住房的开发商,可以建设367套住房;如果换作如今的80/20政策,可建设266套住房;再如果换作另外一种补贴政策420-c,即给慈善组织建设低收入者住房的60年免税政策,One57的 421-a省下来的房产税可以建造320套住宅。

“独立预算公室”的结论是:相对于纽约市所有其他的减免税政策,421-a这个政策的成本最高。当然,其他的政策,比如现金补贴,存在着审批时间过长等问题。但是421-a政策到年底是否应该再延长,的确是纽约市应该仔细探讨的问题。