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7月16日,美国全国住宅建筑商协会发布的数据显示,7月份美国住宅建筑商信心指数升至近10年新高,显示建筑商对美国房地产市场复苏持愈发乐观的态度。数据显示,7月份美国住宅建筑商信心指数为60,高于经济学家平均预期的59,创2005年11月以来新高。建筑商信心指数高于50表明多数建筑商看好房屋销售前景,低于50则意味着多数建筑商看淡市场前景。 美国全国住宅建筑商协会首席经济学家戴维·克罗表示,7月份美国住宅建筑商信心指数与近期强劲的旧房和新房销售数据以及就业数据表现一致。数据显示,5月份美国旧房销量环比上升5.1%,创近6年新高;5月份美国新房销量环比增长2.2%,创7年来新高。而美国房地产市场之所以步入稳定增长期,主要原因是: 一、人口稳定增长 美国每年将近增长300万人口,这些人需要结婚生孩子成立家庭,这就是市场的需求。另外就是不少旧房肯定要换新的,新增规模就是150万人,不管是首套还是改善都无所谓,人口、需求就在增长。有需求就有市场。 二、价格稳步上扬 美国房价在2005-2006年达到最高峰,然后泡沫破灭就垮下来了,再从2012年初开始反弹,已经连续上涨了35个月,目前仍然在上涨之中,仍然看不出有泡沫迹象出现,因为新房开工量不大,房价上扬速度稳健,市场步入渐渐消化次贷危机前留在市场上的房屋阶段,加上美联储的迟迟不加息,因此现在投资美国房地产市场仍然是有利可图的。 三、投资美国房地产必须要看美国人口流动方向 大部分年轻人喜欢从中间往两岸走,往经济发展比较好的,或者是人们都比较喜欢去的东西部走,而不少退休的东西部低收入的老人则喜欢到美国的中部养老,那里的房价低,物价低。现在美国的加州,包括整个西海岸都不错了,而东海岸除了纽约和华盛顿,就是南部的佛罗里达,因为很多人向往****。大部分美国人,包括新移民都喜欢两个海岸不喜欢中部,因此中部地区的房价波动不大,有些房价数十年基本不变。现在的房地产投资者是经过次贷危机的大浪中优胜劣汰下来的,很多资质不好的都已经在2008年死掉了,现在留下的都是资质相当不错的。 房地产周期有十二年左右的周期,从现在稳健的美国房地产市场来看,在未来的三五年之内都会比较不错。因为周期这个东西,你不用害怕美国政府说调控一下,在美国就没有这个东西,所以只要看市场就好了。 |
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渣打银行高级经济学家科斯特格(Thomas Costerg)指出，目前美国房市火爆，房产市场的稳健表现，能够抵消掉部分其它经济方面的弱点。同时，就业改善以及房价复苏的背景，使得美国人更容易充分利用美联储开始加息之前的低利率条件来购置新房。他此前曾预计，6月成屋年化销售量将为548万户，这和最终的数据非常接近。 全美不动产协议首席经济学家Lawrence Yun表示，与去年相比市场更加供不应求，房价涨得太快，我们需要提供更多的房屋才能是房价降下来，并与经济增长保持一致。为了保证高房价不会影响市场进程，建筑商需要加快房屋建设。数据显示，房屋开工率年率上升了9.8%至117万，这是自2007年以来的第二高水平。多户住宅销售也飙升了29.4%。 根据6月的数据推算，预计中期的年化销售额将达到540万户。美国房地产经济协会将5月年化销售额从之前的535万修改为532万。现有房屋平均价格比2014年6月提高了6.5%，至23.64万美元，超过了金融危机前的峰值。美国中西部房屋销售也提升快了4.7%。 在2007年房产市场危机之后，投资性买主纷纷从房地产市场撤离。目前，初次买家占购买者的30%。这意味着交易由房主找寻新房所推动，一年前，初次购买房屋的人占总买家的28%。 美国房地产经济协会报告指出，就业市场在过去一年增加了300万工人，这将推动房市走强。美国5.3%的失业率对美联储决策者的充分久特政策造成了影响。 现有房屋销售上升至金融危机以来最高水平进一步表明，房市正在复苏。 美联储官员正在监测经济恢复进程，他们打算开始加息，这将是自2006年来第一次加息，上周在国会作证时，美联储主席耶伦(Janet Yellen)表示，尽管现在房屋需求还受制于有限的可用性抵押贷款，但是房地产开发最近有所回暖，有许多潜在的购房者。 这使那些潜在购房者更难很好的利用现在这种极低的抵押贷款利率。数据显示截止至7月16日，30年期固定抵押贷款的平均利率为4.09%。这是自去年10月以来最高水平。而在2007年危机开始之前5年，平均抵押贷款利率曾高达6.06%。 |
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华人在美国购房，不小心会落入“养房陷阱”的案例比比皆是，据房地产数据信息，新业主对一些不可避免的隐性成本——包括房产税、保险、庭院维护与房屋保养费等可能缺乏心理准备，在某些城市买房，这笔费用不可小觑，每月账单上会增加1,000美元上下。 一、高昂的隐性成本从何而来 按美国通例，房屋经纪人要收取房价的6%作为中介费；贷款手续费、房屋交易税等税费，各州标准不同，一般在1%以下。促成隐性成本高涨的因素，一方面是攀升的劳动力成本——雇用承包商或园景专业人士来保养房屋时最为明显，其次就是较高的房产税（Property Tax，又称物业税）。 1. 房产税 业主每年需缴纳房产税，其收缴和使用归属于地方政府，在不同的州或同一州的不同城市，甚至同一城市的不同学区，房产税税率都不一样。各州房产税均值一般在房子评估总价的0.5%～2%之间，全美均值为1.5%。 2. 房屋与庭园保养 维护费不但包括修缮，也包括庭园与草坪养护、房屋卫生等诸多事项，要购买木质结构房屋（联体或独栋别墅），开销比公寓要高得多。波休廷斯基写道，“新买家会为第一次拥有自家后院而兴奋，但却没把保养费打入预算。”有的买家可能想，此类收费能省则省，但那样并不明智，不重刷墙壁、不好好保养，都会影响房子的市值。 二、房产隐形成本最高的10个美国都会 全美目前业主每年要支付的隐性成本平均为9,477美元。在做购房预算时，必须计入这笔费用，对于在某些城市安家置业的人来说，这一点更显紧要，因为隐性成本会高很多——月均1,000美元以上。 1.大波士顿 据调查，大波士顿（波士顿、剑桥、牛顿，Boston-Cambridge-Newton）地区的业主承担的隐形购房成本是全美最高的：年均13,930美元，合1,160美元/月，最大一部分是房产税、保险和公用事业费，年均9,413美元；剩余的4,517美元是房屋维护费用。 这使已经很昂贵的波士顿房产更加高不可攀。该地房屋均价为364,900美元，是全美均价的2倍以上。据《波士顿环球报》报导，当地房产的供不应求推动了高房价，有时还引发竞购大战和成交价蹿升。 2. 大旧金山 “金门之城”的房主们想保有房产，可能需要多准备些金子：该市房屋年均隐形成本13,287美元，折合月均1,107美元。这还不算，大旧金山（旧金山、奥克兰、弗里蒙特，Francisco-Oakland-Fremont）地区的房屋均价是全美最高的，达738,200美元（全美均价的4倍以上）。 3. 芝加哥 芝加哥、内珀维尔、乔利埃特（Chicago-Naperville-Joliet）地区房主每年要掏12,236美元的隐形成本，月均1,019美元。其中9,096美元是房产税和保险等，另外的3,140美元是维护费用。不过，芝加哥房价比其它美国大城市更实惠——均价186,800美元，比全美平均价格仅高出5个百分点。 |
