美国租房者比例呈快速上升趋势

 根据相关报告，2014年租房者占据了美国全国最大的11个都市区的一半以上，这种较大的改变是从2006年开始的。与郊区相比，城市一直有着大量的租房者，主要是因为城市的房价超过了许多人的收入，尤其是高成本地区如纽约、旧金山和华盛顿特区。

　　但根据纽约大学弗曼中心周一发布的报告所说，如今租房者租房地点的选择发生了较大变化，其分布到了人口密度较低的大城市，比如相对便宜的地方，如：休斯顿和达拉斯。因此住房需求上升很快，随即全国的房价上涨。弗曼中心的主任说：“租房者的数量在增长，如果供不应求的话，租金仍然会上涨，租房成本也就随即上升。”

　　在某些情况下，租房者的人数不断上升反映了房地产的繁荣程度，宽松的信贷和零首付使许多租房者成为买房者。但一旦泡沫破灭，人们又开始租房。在芝加哥，1990年时租房者占总人口的53% 。2006年下降到46%，2014年又回到了52%。

　　1970年时，在休斯敦只有41%的人是租房的，在2000年时是51%，2014年上升到了54%。

　　德克萨斯城市最近出现了爆炸性的就业增长，吸引了大量的年轻工人，他们的收入一般是入门级别或中等收入。达拉斯的公寓开发商米勒说：“年轻人更愿意租房，因为这样很方便可以立刻收拾搬家而不用担心买了公寓能否卖得掉。”

　　马克，一个27岁的单身，去年9月从波士顿搬到休斯顿去工作，他选择在城市的市区不远租了一个公寓。“如果我不喜欢休斯顿的工作我可以离开搬家。”马克说。

　　但对许多人来说租房的最主要原因是因为收入增长缓慢而存款也不够，尽管抵押贷款利率非常低。但是由于许多城市的租金上升，存钱变得更加困难。租金涨的最快的城市是华盛顿特区。

　　对于很多人来说，买房最大的障碍是首付款不够，经济学家说：“如果你要支付大量的现金，首付确实很困难。”

　　弗曼中心发现纽约不再是租金最高的城市，迈阿密超过纽约1%。同时，长期租房者的比例从1970年的71%下降到了2013年64%。

　　在美国最大的11个都市区中，费城是租房者比例最少的一个，仅为44%，不过也高于2006年37%和1970年的33%。截止到2014年底，全国中64%的家庭是买房的，36%的家庭则是租房。

首先，房价指数相比前期高位，仍有15%的差距，在相比价格高估严重的美国利率债券和估值充分的美国股票，房地产涨幅处于较落后的位置，在美元指数走强的大环境下，仍是具有吸引力的投资资产选择。

其次，纵然加息后30年的固定房贷利率可能会在2015年底攀升至5%,也就恢复到2010年的利率水平，当时的房地产市场同样保持强劲。另一方面，短期利率譬如一年期可调整利率还是升幅较小，因此投资者还是可以通过可调整以及混合结构的贷款组合方式来替代固定的利率，以减少利率上升的影响。

目前，美国房地产市场并非“太贵”，而是投资正当时。

和中国的情况一样，越来越多出生在80后的人开始置业，他们的事业正处于成长期，不断改善的复苏经济环境以及成家立业的需求使得他们成为目前美国首次购房者的65%大群体，而且这个数字正在不断提升。

　　对于投资房地产的方式，除了比较直接融资买房投资之外，也可以关注购买房地产公司的高收益债券，亦可以直接投资房地产信托投资基金(REITs),即投资于各类型物业，且收益来自租金及物业升值。

随着美联储将利率逐步恢复至正常水平，因为租金的增长，REITs将持续有良好的表现。

　　1)复苏的经济以及改善的劳动力市场将为REITs投资的物业提供更多需求空间。

　　2)新建的(除出租公寓意外)商业地产，供给依旧维持在低位3)虽然随着利率的上升，REITs的收益将受些影响，但从估值角度去衡量每一次的价格修正，都无疑是一个几号的进入房地产市场的实际。美联储的加息是基于对美国经济的巩固增长加之就业市场的持续恢复，这些都明确无误的扩大了房地产市场的需求端。