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近年来，许多人选择在美国购置房产，其中一部分人为独自购房，也有不少人则选择夫妻、亲属甚至朋友共同购买同一个美国房产，这就意味着共同产权人将分担对于这个房产的权利和义务。关于这种情况，在美国各州持有房地产的方式大同小异，在加州房地产共同持有的方式，有以下几种: 一. 普通共同共有 (Tenancyin Common)，除了夫妻及近亲以外,这是一般人最常持有房地产的方式。 二人或二人以上共同持有某个房地产，各持有人可以同时或先后取得他们自已的产权。各持有人可以平均持有或以任何的比例持有。如果没有指明特别的比例，则产权由所有持有人平均分配，每一个持有人对该房地产拥有平等的占有权及控制权。 任何持有人或其债权人不可处分其他持有人的产权，也不可在他人的产权上设定抵押或放留置权(Liens)。各持有人可以不经由其他持有人同意自由移转(买卖或赠与等)或设定抵押(借款等)。但一般人只愿意购买产权的全部而不会购买一部份，因此持有部份产权的人通常很难出售;如果要全部出售，往往又会受到其他持有人的反对或刁难;出售的价格及条件持有人彼此之间也常会有不同的意见。 常有当事人是夫妻或是至亲好友却必须对簿公堂，以官司解决。当持有人去世时，他的产权可经由法定程序侈转给他的继承人(Heirs)。 二. 联合共同共有 (Joint Tenancy)，二人或二人以上可以平圴共同持有房地产的方式。 各持有人的持分必须是均等且在同一时间取得。各持有人在世时可以不经其他持有人的同意自由处分自己的持有部份，但是新持有人与原持有人之间的关系会由原来的联合共同共有转变成一般共同共有。 如果合夥人之间要以联合共同共有方式持有房地产，必须在文件上明白说明，否则会被视为普通共同共有。各持有人对该房地产拥有平等的占有权及控制权。任何持有人或其债权人不可在其他持有人的产权上设定抵押或放留置权(Liens)。 联合共有与一般共有的最大区别是联合共有的持有人有一方过世，则存活的另一方取得全部房地产的所有权，此种权利在法律上称之为存活者取得权
(Rightof Survivorship)。 此种权利的取得不须经由耗时及繁杂的法律过程。有一方过世时另外一方自动取得(avoidsprobate)，任何一方不得以遗嘱处理他持有的部分，过世一方的遗嘱如有相反的规定视为无效。 三. 夫妻共同共有 (Community Property)，加州是美国少数几个州中实行夫妻共同共有财产制的一个州，夫妻在婚姻期间任何一方或双方所取得的财产均属于夫妻共有财产，除非任何一方的取得是由于赠与或遗产取得(该财产属于个人所有不是夫妻共有)。 任何一方处理夫妻共有房地产须经另一方的同意否刞无效。但任何一方可以自立遗嘱，处理自己的产权。如果没有立遗嘱则由存活的另一方取得。各持有人对该房地产拥有平等的占有权及控制权。夫妻如有欠债时，此房地产有可能被拍卖用来偿还任何一方或双方所欠下的债务。 此种持有房地产方式在税法上有一优点，当夫妻有一方去世时，夫妻共同共有的房地产全部成本由原购买时的成本提升到该配偶去世时的市价(stepped-up
basis at death)，可以省下房地产因历经多年增值所产生的一大笔增值税。如果夫妻是使用联合共同共有，只有去世一方的那一半的购买成本可以提升到过世时的市价。 四. 夫妻共同共有存活者有取得权 (Community Property with Right of
Survivorship)，加州在2000年通过此法律,并於2001年7月1日正式实行。 此种产权持有方式与以上所述夫妻共同共有相同，但加上了如同联合共同共有的存活者有取得权
(Right of Survivorship)：不动产由夫妻共同共有，一方去世时，另外一方不需经遗产认定程序(avoids probate)依法即可取得全部产权。 常有人问应该以何种方式持有房地产比较好?这个问题因案而异，没有一定的答案。选择之前应咨询律师,税务及房产专家。 因为加州是实行夫妻共同共有的一个州，所以夫妻必须以夫妻共同共有持有不动产。但为了享有联合共同共有的特性，在加州普遍使用夫妻共同共有存活者有取得权。因为此种方式不但有税法上的优点，并且可以保障到另外一方的利益：任何一方去世时，可以不经遗产认证(avoids
probate)由另外一方取得全部不动产的所有权。 总而言之,一般朋友或合资或合夥人用普通共同共有(Tenancy
In Common)，夫妻及子女或近亲之间可用联合共同共有(Joint Tenancy)，夫妻之间如果是不在夫妻共同财产制的州可使用联合共同共有(Joint
Tenancy)，如果是在使用夫妻共同财产制的州可用夫妻共同共有(Community Property)，如果双方同意可以加上存活者有取得权(Right of
Survivorship)，保障一方因另外一方突然过世时可以不须经繁杂的遗产认证程序(estate probate)，及时取得另一半的产权，同时也可以防止另外一方将他的那一半以遗嘱(will)或赠与(gift)等方式转让给第三者。 |
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随着国内QDII2政策的实施推动海外房产投资的又一波高潮，投资的高收益同时也会有高风险。选择异国投资房产，对于该国的各项政策的不了解是导致投资失败的重要原因，因此，如果你正有意在海外置业的话，这些事儿提早知道，让风险小一点。
第一，了解置业国家的投资环境 投资者需要了解清楚该国房屋租售比(即月租金和所买房产价值的比值)实际现实，以确定自己的投资方向。一般像人口密集、教育等优质公共资源丰富的国家，租金回报率较高一些。 第二，清楚置业国家的购房优惠政策 比如美国，美国是比较成熟的市场经济，对外国投资者持欢迎态度。同时，法律透明公开，购房程序要比其它国家相对简单明了。任何人都可以购买美国房产，只要你拥有中国护照，你就可以完成购房交易，即使你没有美国签证，也可以通过传真完成交易。在美国买房子是已经极具投资价值，同时，也可以为若干年后子女去美国就读中小学或者大学做准备;作为度假或者养老的居所也是不错的选择。 第三，了解置业国家的土地使用年限 海外很多国家土地都为私有制，一般来说购买了该国的住房时，也就获得了土地的永久产权。但是也有个别国家有特别规定，比如泰国的房产土地使用年限是90年，到期后得归还给政府。 第四，有关房产是否具有升值空间 市场人士指出，在投资海外房产时，投资者仍需选择大城市、好地段的房产，这样未来在保值、增值方面更具优势。但同时要註意两点，一是充分评估当地房产的市值;二是要选择该国的大城市，这样的投资才最有保障。 第五，购买该国房产需缴纳哪些税费 比如投资加拿大房产，购房时，需缴纳货品与服务税，还有土地转让税、省销售税以及验房费、补费、保险费和中介费等，这些费用为房价的10%左右。房产持有阶段，还要向政府缴纳税;出售时，还要缴纳增值税、房屋转让费、中介费、验房费等等。 |
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在美国，人们经常会随着自己的工作地点迁移或者生活需要而改变自己的居住城市。在这个过程中就需要换房，很多需要换房的“二次购房者”都会心里有这样的疑问：“先买后卖”与“先卖后买”到底哪个对购房者比较有利? 先卖后买：经济能力有限，能清楚新房预算 大部分“二次购房者”会因经济因素，而选择先卖掉手头的房屋，再买入新房。卖掉房产后取得银行新的贷款审批，有助于全面了解屋主的经济状况，对新购屋的预算心中有数。房贷机构或银行会为贷款人制定相应的住房支付能力分析报告(affordability analysis)，由此推算可负担的现金首付额度，以及此后的月供支出额度。 先买后卖：财力雄厚，能同时负担新旧房产的开支 近年来，这样的情形越来越常见，主要原因是房产货存紧张，造成不少房主担心售房后相当长的一段时间无房可住。先买后卖的挑战在于屋主需要更雄厚的财力来支付新屋的首付，且一旦旧房暂时出售困难，还要准备好在未来不确定的一段时间同时支付两套房屋的贷款和花销。 旧房出租，租金抵付 不想出售旧屋，留做长期投资用于出租的房主，许多房贷机构允许屋主将旧房租金计入未来收入，以满足新屋贷款要求。但并非所有机构都允许这样的计算，即便是旧屋被用于出租，对于允许屋主将房租收入计入贷款要求的机构，多数允许75%的房租用于抵付支出。 不论先买或是先卖，都有利弊得失，先买后卖的情形会面临双重贷款，在换屋过程中的这几个月，甚至大半年或更久，需要充足的财力支撑。此外由于旧房最后的成交价无法估算，房屋净值未知，会给这期间的财务留下很大的不确定因素。这样做的好处是换房的过程没有压力，可以轻松的搬入新居，旧屋只是等着脱手而已。 |
