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美国的房产永远归其个人所有，但并非神圣不可侵犯，而是必须每年给当地政府缴纳一定的地税才可以一直延续保留。而且地税的征收是根据你所拥有的房子的实际价值来征收的，如果房屋价值有变化，政府会根据市场行情，重新评估一个地税价格给屋主。如果屋主对此地税价格有异议，可以通过正当渠道申诉。但不可以不交地税，只要有一次不交地税，政府就有权拍卖你的房产用于偿还你所欠的地税款。 理论上说，哪怕你的房产价值百万，而你仅仅欠一千美元的税，政府也是可以把你赶走，用一千美元拍卖你的房子。仅仅为了偿还你欠的那么一点税。如果价值七万到十万美元的房产，被政府拍卖到仅仅六、七千美元，用来抵税。而房主被迫离开，成为"无家可归"的人，这也是随时可以发生的事情。 有人说自己是全款付清后买的房子，但地税与是否全款付清房款不是一个概念，地税是当地政府每年向屋主征收的税款，与房款是否贷款和付清无关。 当然，没收你的财产需要经过法律程序。美国是法制国家，没收你的房产之前，当然会经过司法判断，最后"依法执行"的。这个期间，各个州县这个程序略有不同。权力在县(或者城市)里。有的市(县)，是欠税四年，就没收房产。最平和的县，采用的是，暂时不没收。但是，等到你死的时候，或者，出卖你的房产的时候，一并把你所欠的税，讨回。或者，如果欠税已经超过房产值，就没收。你可以在政府最后没收以前，卖掉你的房子，用以偿还欠税。但是，假如在这期间，没有人来买你的房子，那么，最后还是要被政府没收，拍卖。这类的房子在市场上，没有规定房子的买主有优先权，而其他的买主必须在房子上市后的第十六天，才有权进行交易。 总体上看，相当于，你并不拥有这个房地产。而是向政府租用。每年向政府交纳房地产值的百分之一到百分之二的"租金"。万一你变穷了，交纳不起"租金"了，政府就可以没收你的房地产。很多人知道有人因为欠银行的贷款利息，而房产被拍卖。而很少有人知道，政府行为也可以引起穷人交不起房产税而没收其房产进行拍卖。所以在美国的屋主无论如何不能欠政府的地税，否则后果不堪设想。切勿以身试法！ |
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英伦银行(The
Bank of England)预计，未来几年内，中国赴海外投资购房的人数将增加6倍，中国海外国购房的人数正在迅速增加。事实上，以现在的增长速度来看，中国富人在美国购房数量以每18个月翻番的速度增加。 房产界业内人士AndrewTaylor
表示，中国买主购房前通常会做很多功课，除了参加为期一周的“开放参观日”外，还会通过网络、个人社交平台，以及房产展览会来了解市场情况。 据统计，中国购房者76%都是现金支付，其他的是一些投资房地产的商家，用贷款方式购房。 根据美国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)统计，美国50个州中，有46个州的最大或第二大购房人群是中国人。 数据显示，到2014年3月为止，中国人投资美国房地产共220亿
美元，相当于美国房地产国际销售总量的四分之一。 |
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从1963年至今，美国共爆发4次大规模的房地产危机，每次危机过后均会迎来一轮新的房产繁荣。长期看来美国房产市场具有稳定的回报，只要不在地产危机爆发的市场底部出售，亏钱并非易事。而目前美国正处于上次价格调整期的末尾，开始逐渐回到上升的轨道。 分析人士认为，当前房贷利率是处于美国历史上的低点，而且FED的褐皮书也充分表态在2015年之前，要紧缩货币的可能性是偏低的，可以预计短时间内美国房贷利率不会快速上升，将给美国房产市场复苏带来了强劲金融动力。全美最大的房屋贷款融资机构——房利美的股价从2011年初以来已上涨超过300%，可谓提前预告了美国房产将回归繁荣。 从过去30年美国公寓价格变化规律看，公寓建成之后价值会逐年递减，因为美国的人工成本高，老旧的公寓需要花费大量的钱去维护，还要支付高额的物业管理费，所以超过20年房龄的公寓基本投资价值较低。而独栋别墅却恰恰相反，虽然房屋也有老化的问题，但下面的土地是永久产权的，并会一直升值。美国房产的持有成本主要有房产税、物业管理费、保险和维护费等。 房产税：每年分别在十一月和二月 分两次支付，各州各不相同。如南卡罗来纳州，其房产税仅为0.47%。 地税：相当于中国的土地出让金，地税与城市有关，每年缴纳额一般为成交价的0.01%~0.022%。 社区管理费：通常包含社区管理费及房产保洁、绿化、公共设施(游泳池，健身房)、房屋结构的保险等。 维护修理费：对别墅而言，屋顶、地下室、草坪、室内装修甚至车道都需定期维护，成本因情况而异。一般成熟的小区会有物业管理公司按当地房租的8%~10%收取维护费。 保险：美国大部分的别墅是木制的，因此政府要求这类别墅缴纳强制保险。 静态投资回收期与租售比 静态投资回收期是指从项目的投建之日起，用项目所得净收益偿还原始投资所需要的年限，美国房地产进行租赁的静态投资回收期一般在七年至二十年之间。以别墅为例，平均租金收益达到7%-11%。由于默特尔比奇为旅游城市，有长达9个月的旅游旺季，如果以短期出租为主，如日租、周租，那么平均收益可达到15%，甚至21%，回报非常可观。 |
