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2000年到2012年,美国最大的52个都市区的郊县人口增长66.2%,而核心城市人口仅增34.9%。2000年,亚裔比例最高的20座50,000人以上城市中,排名前三的分别是:檀香山、旧金山和圣何塞。2012年,只有夏威夷首府檀香山还榜上有名(夏威夷是唯一一个亚裔人口占绝大多数的州)。截至2012年,亚裔比例最大的20个社区中,有18个是在郊区,除一个外其他全在加州,很多都是硅谷的小城市。 在硅谷,亚裔占到所有科技雇员的约半数。总人口数为59,700的库比提诺市是苹果公司(Apple)的总部所在地,此次夺得美国亚裔比例做高的城市,截至2012年,65%的人口为亚裔,高于2000年的45.9%。亚裔人口占绝大多数的湾区其他郊区城市包括:排名第二的米尔皮塔斯(Milpitas)(亚裔比例64.5%),达利市(Daley
City)、桑尼维尔(Sunnyvale)、弗里蒙特(Fremont)、圣克拉拉(Santa Clara)和联合市(Union City)。其中,只有达利市和米尔皮塔斯在2000年时亚裔就占多数。 其他名列前茅的加州城市大多聚集在洛杉矶以西的圣盖博谷(San
Gabriel Valley),包括排名第三的罗斯米德(Rosemead)(亚裔比例:62%),排名第四的蒙特利公园(Monterey Park)(亚裔比例:61.1%),阿卡迪亚(Arcadia),阿罕布拉(Alhambra)和钻石吧(Diamond
Bar)。有很多,比如曾经扎扎实实的中产社区阿卡迪亚,正在被新移民"豪宅化"(指将旧屋推到,在原址修建占地面积尽可能大的房屋的做法)成亚裔版的比弗利山(Beverly
Hills)。另一个热点是奥兰治县(Orange County)这个长久以来的右翼政治与冲浪者之乡,如今,它已有多座城市进入亚裔比例最大的城市之列,包括威斯敏斯特(Westminster)、欧文(Irvine)和加登格罗夫(Garden
Grove)。 迎接"亚裔世纪"一股明显的趋势在于,即经济最前沿区域--在硅谷这样的科技中心和纽约的全球公司的周边(在与曼哈顿隔河相望的泽西市,亚裔人口占比已达到25%,2000-2010年间增长了51%)的亚裔人口正在不断增长。在底特律和西雅图地区制造业与技术产业公司的周围,亚裔社区正在不断壮大。有"自动化巷"之称的密歇根特洛伊(Troy),已经吸引了一批人数不多但正在壮大的亚裔族群前来落户。而在华盛顿州,波音公司(Boeing)主宰的城镇伦顿(Renton),还有靠近微软(Microsoft)公司总部的贝尔维尤(Bellevue),在过去十年中开始显呈现出一派亚洲风情。很多亚裔都受过高等教育,是这些关键产业的理想从业人选,这一点很有可能逐渐增强这种关联,无论是设计汽车还是科技装备,抑或是钻进全球性经济事务的核心。 在与新兴全球经济整合度不高的地区,亚裔人口增长则较为缓慢,尤其是像佛罗里达小镇、美国南部乡村以及仍然处在水深火热之中的"铁锈带"(Rust
Belt)的部分地区。这些一般不是当今亚裔投资的热点。这些社区未来需要考虑的可能是如何增强他们对亚裔和亚洲投资者的吸引力,而他们很有可能在形塑美国未来经济的过程中扮演日益不可忽视的角色。 ? |
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根据美国房产业调查显示，加州的房价要比全国平均值高一倍，租金比全国平均租金高50%，住房成本暴涨会威胁到家庭财务状况和加州的整体经济。分析师布莱恩·乌勒尔(BrianUhler)说：“我们认为这一问题是加州经济面临的最大问题。” 该调查还显示，加州居民平均花费在住房方面的费用占总收入的27%，而全国平均水平为23%。因为沿海地区，如：橙县的高房价迫使那里的上班族住的更远，他们的平均通勤时间比全国平均水平长10%。 居住拥挤条件来说，加州人也比全美平均水平差得多。 该调查显示，加州最便宜的住房也比全美平均水平高。昂贵的住房成本是加州人贫困的主要原因之一。昂贵的住房费用也使加州缺乏吸引力，使公司僱不到并留得住合格的雇员，从而影响了经济潜力的充分发挥，进而影响了整体经济。 另外，还存在更多的建房障碍，如土地限制，成本限制(加州平均住房建筑成本比美国其他地区高5至7.5万美元)，及局部阻力(许多地区不愿建高密度住房)。
加州的税收制度鼓励开发商业住宅，特别是公寓和condo。乌勒尔说，若想鼓励地方开发零售住宅，可能须进行多项法律及税务改革，如将房产税收入重新分配于开发零售住宅。还有在分配城市销售税时应按城市人口而不是营业额分配，这样可能会鼓励当地政府批淮建更多的住宅。 |
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根据数据显示，从美国整个房地产搜索数据来看，1月和2月份的搜索活跃度高于全年平均值得2%，进入到房源搜索高峰期3月-7月。而佛罗里达西海岸地区的房产市场在今年早春最先开启预热模式，仅仅在今年1月和2月份，用户针对佛州的卡罗角-迈尔斯堡搜索活跃度就比往年平均值高出22%，而萨拉索塔布莱登北港也要高出17%。位列搜索活跃度前十名的是佛罗里达州的其他3大都会以及亚利桑那州的凤凰城和图森。 1月-2月份搜索量高于年均值排名前十的城市： 卡罗角-迈尔斯堡，佛罗里达州(Cape
Coral-Fort Myers, FL) +22% 萨拉索塔布莱登北港，佛罗里达州(North
Port-Sarasota-Bradenton, FL) +17% 图森，亚利桑那州(Tucson,
AZ) +11% 迪巴里-戴尔托纳
奥蒙德海滩，佛罗里达州(Deltona-Daytona Beach-Ormond Beach, FL) +10% 西棕榈海滩，佛罗里达州(West
Palm Beach, FL) +10% 埃尔帕索，德克萨斯州(El
Paso, TX) +9% 劳德代尔堡，佛罗里达州(Fort
Lauderdale, FL) +8% 凤凰城，亚利桑那州(Phoenix,
AZ) +8% 堪萨斯市，密西西比州(Kansas
City, MO) +7% 查尔斯顿，南卡罗来那州(Charleston,
SC) +7% 注：以上排名是针对100个城市调查所得出的结论。 在佛罗里达州，包括蓬塔哥达、那不勒斯、卡拉和圣露西港地区在内的一些小城市的1月2月搜索量也较年平均搜索量有所上涨了15%。在这些阳光普照的地方，早早就有人盯上了这里的房地产。 从下面的排名中可看出，在纽约上州区域(锡拉丘兹、水牛城、罗切斯特)、新英格兰(剑桥-牛顿-弗雷明汉区，哈特福德)，以及湿冷太平洋沿岸地区(西雅图、旧金山)的楼市在整个1月和2月都反响平平。榜中的檀香山及休斯顿的楼市应该会在稍晚些时候渐渐复苏。尽管他们的活跃度数据低于全年平均值，也只是低一点点而已。不过目前为止佛罗里达州的房产市场可能是收益最高的。 1月-2月份搜索量低于年均值排名前十的城市： 剑桥-牛顿-弗雷明汉区，马萨诸塞州(Cambridge-Newton-Framingham,
MA) -5% 西雅图，华盛顿州(Seattle,
WA) -5% 长岛，纽约州(Long
Island, NY) -4% 火奴鲁鲁，夏威夷州(Honolulu,
HI) -4% 旧金山，加利福尼亚州(San
Francisco, CA) -3% 锡拉丘兹,纽约州(Syracuse,
NY) -3% 休斯顿，德克萨斯州(Houston,
TX) -3% 水牛城，纽约州(Buffalo,
NY) -3% 罗彻斯特，纽约州(Rochester,
NY) -3% 哈特福德，康涅狄格州(Hartford,
CT) -3% 注：以上排名是针对100个城市调查所得出的结论 房产“早市”的房屋还有一个共同的特点就是便宜。其每平米价格的中位数要低于气候变化后以及法拍屋数量平衡后的市场平均价格。人们往往不会对房价过高的社区在1月和2月做过多关注，他们更愿意多加留意3-6月的房产市场价格。 房主寻求出售低价社区的房子并且这些房子在今年年初的房产“早市”上就可以获得利益。但那些在成本较高地区的卖家可能就没前者那么好运了。 |
