中国人美国购房投资近70亿

据美国媒体报导，在2013年4月至2014年3月间，中国人在美国共购入总价$2,210亿的房地产，在全美国际销售中占24%（前一年度为19%）。其中，在纽约州的房地产投资金额是67亿（美元，下同），远远超过在美国其他州的投资金额。

    世界经济论坛（World Economic Forum）于今年1月23日发布的一份研究报告显示，在美国的一线城市（如：纽约、洛杉矶、芝加哥、旧金山、华盛顿和波士顿）的商业地产投资额在2014年增加了66%,而全美整体商业地产市场的平均值仅37%。这些地方都是中国富人钟爱投资房地产的城市。

全美房地产协会（NationalAssociation of Realtors）估计，中国富人在美国约掌握$6,600亿的财富，在2014年有将近$220亿投资在房地产市场上。去年纽约的超级大交易是"华尔道夫酒店"（Waldorf Astoria Hotel），成交价为$19.5亿，买主就是来自中国。

国际商业地产高纬环球（Cushman &Wakefield）大中华研究中心主任谢博德（James Shepherd）表示，中国投资者资金流入全美各地，不仅只在一些特定的州或是大城市，就连价格低、具潜力的城市他们也很有兴趣。

　　美国媒体援引高纬环球以及纽约房地产调研公司Real Capital Analytics的数据显示，从2008-2014年6月中国富人在美国投资房地产以纽约州最庞大，金额高达$67亿；远远高出第2名的加州4倍多，加州的投资金额是$16亿；伊利诺伊州排名第3,金额是$3.62亿。以下是中国富人投资房地产最钟爱的美国10大州排名：

1.纽约州（New York）：$67亿

2.加州（California）：$16亿

3.伊利诺伊州（Illinois）：$3.62亿

4.德州（Texas）：$3.05亿

5.马里兰州（Maryland）：$1.5亿

6.新泽西（New Jersey）：$1.4亿

7.亚利桑那州（Arizona）：$1.33亿

8.佛罗里达州（Florida）：$9,500万

9.华盛顿州（Washington）：$4,400万

10.德拉华州（Delaware）：$4,200万

根据调查的数据，在洛杉矶的西木地区和上海的浦东地区购买一套高级公寓的价格分别是83万美元和99万美元。可是洛杉矶的房子月租金可以达到3300美元，但是上海的房子却只能租出1400美元。根据上述房价，洛杉矶的房子房价是租金的21倍，而上海则达到了59倍，非常不值得投资。专家表示，投资美国房地产很重要的一项因素就是年租金和房价比，用房价除以年租金，倍数越低越值得投资，如果倍数在15-18,就非常理想了。

    另外，在中国，购买房子的时候有年龄、户口及套数等诸多限制，可是在美国，只要你每年按时交不动产税，买多少套都可以。

专家总结，加州吸引中国投资者的原因主要有三点：

1．加州距离中国距离最近，飞机大约12个小时就可以到达，直飞航班也多。

2．加州气候好、阳光充足，而且空气质量也好，适宜居住，尤其是退休之后养老。

3．加州本身就有很多华裔居民，华裔社区发展完善，衣食住行都要比其他地区方便。

专家表示，加州的房价与美国中西部其它州相比自然高出很多，但是由于来美国置产的中国人普遍经济条件都不错，根本不在乎这点价格差。除了加州之外，东海岸的纽约也是华人房地产投资的主要市场。

另外，西海岸北从温哥华到西雅图，经过北加湾区一直到洛杉矶，随着华裔居民人数不断增加，房子也都很受欢迎。

进入2014年以来，美国房价涨幅已经逐渐降至5%以下。可以说，住房库存的增加和投资者从房市中退出压制了在美住房价格的升级。2015年里在美购房者将有更多的房源选择，来自职业投资客和全款购房者的竞价压力也大大缓解，这些都会抑制当地房价的快速上涨。

这种变化代表了美国市场的根本转变：全美房市已走出了快速恢复阶段，进入一个新的常态。

　　TDSecurities策略师Gennadiy Goldberg在数据公布之前称，随着全美房地产市场逐步改善，房市的价格将会恢复正常。考虑到美国就业市场的复苏，房价升势趋缓意味着美国越来越多的民众更加容易进入房地产市场。

经济数据研究公司预测美国全国平均房价将在2015年增长4%。

房地产经济学家Paul Diggle表示，随着价值回归，全美房价涨幅回落至收入增幅水平是房市步入正轨的正面信号。

2014年10月底，美联储正式结束为期6年的量化宽松，但是市场波澜不惊，房贷利率事实上从2014年初的4.5%降至10月的4%左右；到2014年底，更下行到3.85%。很多美国专家们预测美国房贷利率将在2015年达到这个水平。

良好形势之下，大多数分析人士预计美联储将于2015年下半年加息。一旦进入升息周期，美国房贷利率上涨不可避免。

但对于在美购房者的好消息是，美国房利美和房地美在2014年12月9日联合宣布，两房将接受首付比例最低为3%的房屋贷款，大大降低了首付比例的要求。美国联邦住宅及都市发展部部长Julian Castro说，放宽美国房贷申请帮助有责任心的美国人成功买房，符合国家最高利益。过去美国房贷过于宽松，现在则又太紧。正常情况下美国银行会要求在美购房者提供20%的首付，而3%是次贷危机前两房允许的最低首付比例。此外美国两房还对信用分数和相关支持文件放宽了要求。

　　千禧年一代将首次在美购房2015年美国房市另一大看点是美国人口和劳工市场的变化。

　　到2015年年底，被称为千禧一代（35岁以下）的新一代将取代X一代（35-50岁）成为美国购房者的最大人群。由于二战后婴儿潮出生的人在1987年-1993年间集中达到生育高峰，千禧代是美国的人口又一个小高峰。

　　如今，千禧代逐步进入首次在美买房大军，将进一步推高美国房市。大约42%千禧代表示在未来一至五年内有购房打算，高于X一代的31%. 这意味着美国年轻人并非对购房不感兴趣，而是他们推迟了结婚置业。随着这一代美国人的成长，他们将成为美国住房市场不可忽视的力量。

　　不可忽视的是，千禧代也是美国劳工市场的主力。如果美国千禧代有更多人找到工作，对美国房市的利好将更加明显。这个年龄区间的就业人口比重，在2011年中期下滑至65%的低点。不过现已反弹至69%,与2007年触及的73%高点仍有一段距离。

　　回顾2014年，美国劳工市场表现可圈可点。美国劳工部数据显示，美国非农部门失业率从2014年1月的6.6%降到2014年11月的5.8%.非农部门2014年前11个月新增就业总人数达265万，是上世纪90年代以来的最好表现。2015年全美预计将增加250万个新工作岗位。

　　上述一系列变化带给美国房市的最大变化就是，曾一度减少的首次在美购房者将重回房市。全美房地产经纪联盟曾经在2014年11月公布的购房者背景调查显示，首次在美购房者仅占全部购房人数的33%,比2013年下降了5个百分点，使得2014年成为1987年以来比例最低的年度。自1981年以来，每年首次在美购房者的平均人数占全部购房者的40%左右。要回到历史平均水平，以千禧代为代表的首次在美购房者将成为主力。