美国步入新常态 千禧一代成购房主力

进入2014年以来，美国房价涨幅已经逐渐降至5%以下。可以说，住房库存的增加和投资者从房市中退出压制了在美住房价格的升级。2015年里在美购房者将有更多的房源选择，来自职业投资客和全款购房者的竞价压力也大大缓解，这些都会抑制当地房价的快速上涨。

这种变化代表了美国市场的根本转变：全美房市已走出了快速恢复阶段，进入一个新的常态。

　　TDSecurities策略师Gennadiy Goldberg在数据公布之前称，随着全美房地产市场逐步改善，房市的价格将会恢复正常。考虑到美国就业市场的复苏，房价升势趋缓意味着美国越来越多的民众更加容易进入房地产市场。

经济数据研究公司预测美国全国平均房价将在2015年增长4%。

房地产经济学家Paul Diggle表示，随着价值回归，全美房价涨幅回落至收入增幅水平是房市步入正轨的正面信号。

2014年10月底，美联储正式结束为期6年的量化宽松，但是市场波澜不惊，房贷利率事实上从2014年初的4.5%降至10月的4%左右；到2014年底，更下行到3.85%。很多美国专家们预测美国房贷利率将在2015年达到这个水平。

良好形势之下，大多数分析人士预计美联储将于2015年下半年加息。一旦进入升息周期，美国房贷利率上涨不可避免。

但对于在美购房者的好消息是，美国房利美和房地美在2014年12月9日联合宣布，两房将接受首付比例最低为3%的房屋贷款，大大降低了首付比例的要求。美国联邦住宅及都市发展部部长Julian Castro说，放宽美国房贷申请帮助有责任心的美国人成功买房，符合国家最高利益。过去美国房贷过于宽松，现在则又太紧。正常情况下美国银行会要求在美购房者提供20%的首付，而3%是次贷危机前两房允许的最低首付比例。此外美国两房还对信用分数和相关支持文件放宽了要求。

　　千禧年一代将首次在美购房2015年美国房市另一大看点是美国人口和劳工市场的变化。

　　到2015年年底，被称为千禧一代（35岁以下）的新一代将取代X一代（35-50岁）成为美国购房者的最大人群。由于二战后婴儿潮出生的人在1987年-1993年间集中达到生育高峰，千禧代是美国的人口又一个小高峰。

　　如今，千禧代逐步进入首次在美买房大军，将进一步推高美国房市。大约42%千禧代表示在未来一至五年内有购房打算，高于X一代的31%. 这意味着美国年轻人并非对购房不感兴趣，而是他们推迟了结婚置业。随着这一代美国人的成长，他们将成为美国住房市场不可忽视的力量。

　　不可忽视的是，千禧代也是美国劳工市场的主力。如果美国千禧代有更多人找到工作，对美国房市的利好将更加明显。这个年龄区间的就业人口比重，在2011年中期下滑至65%的低点。不过现已反弹至69%,与2007年触及的73%高点仍有一段距离。

　　回顾2014年，美国劳工市场表现可圈可点。美国劳工部数据显示，美国非农部门失业率从2014年1月的6.6%降到2014年11月的5.8%.非农部门2014年前11个月新增就业总人数达265万，是上世纪90年代以来的最好表现。2015年全美预计将增加250万个新工作岗位。

　　上述一系列变化带给美国房市的最大变化就是，曾一度减少的首次在美购房者将重回房市。全美房地产经纪联盟曾经在2014年11月公布的购房者背景调查显示，首次在美购房者仅占全部购房人数的33%,比2013年下降了5个百分点，使得2014年成为1987年以来比例最低的年度。自1981年以来，每年首次在美购房者的平均人数占全部购房者的40%左右。要回到历史平均水平，以千禧代为代表的首次在美购房者将成为主力。

据美国媒体报导，在2013年4月至2014年3月间，中国人在美国共购入总价$2,210亿的房地产，在全美国际销售中占24%（前一年度为19%）。其中，在纽约州的房地产投资金额是67亿（美元，下同），远远超过在美国其他州的投资金额。

    世界经济论坛（World Economic Forum）于今年1月23日发布的一份研究报告显示，在美国的一线城市（如：纽约、洛杉矶、芝加哥、旧金山、华盛顿和波士顿）的商业地产投资额在2014年增加了66%,而全美整体商业地产市场的平均值仅37%。这些地方都是中国富人钟爱投资房地产的城市。

全美房地产协会（NationalAssociation of Realtors）估计，中国富人在美国约掌握$6,600亿的财富，在2014年有将近$220亿投资在房地产市场上。去年纽约的超级大交易是"华尔道夫酒店"（Waldorf Astoria Hotel），成交价为$19.5亿，买主就是来自中国。

国际商业地产高纬环球（Cushman &Wakefield）大中华研究中心主任谢博德（James Shepherd）表示，中国投资者资金流入全美各地，不仅只在一些特定的州或是大城市，就连价格低、具潜力的城市他们也很有兴趣。

　　美国媒体援引高纬环球以及纽约房地产调研公司Real Capital Analytics的数据显示，从2008-2014年6月中国富人在美国投资房地产以纽约州最庞大，金额高达$67亿；远远高出第2名的加州4倍多，加州的投资金额是$16亿；伊利诺伊州排名第3,金额是$3.62亿。以下是中国富人投资房地产最钟爱的美国10大州排名：

1.纽约州（New York）：$67亿

2.加州（California）：$16亿

3.伊利诺伊州（Illinois）：$3.62亿

4.德州（Texas）：$3.05亿

5.马里兰州（Maryland）：$1.5亿

6.新泽西（New Jersey）：$1.4亿

7.亚利桑那州（Arizona）：$1.33亿

8.佛罗里达州（Florida）：$9,500万

9.华盛顿州（Washington）：$4,400万

10.德拉华州（Delaware）：$4,200万

一月：1 . 检查室外会否有冰粒或冰柱，清理屋顶及找出暖气以及冰雪融化的地方;

2 . 检查厨房、浴室、洗衣间会否积水或潮湿。

二月：1 . 检查所有栏杆、扶手是否安全;

2 . 检查火警钟、烟雾及一氧化碳警钟、防盗等安全装置。

三月：1 . 清洗雪柜及冰箱的内部，及后面的发热线;

2. 把热水炉的储水放掉，清洗底部的沉淀物，完成后记得将放水阀门锁回原位。

四月：1 . 检查门窗缝隙位置的封边胶，是否因为老化或破损以导致门窗入风;

2 . 检查从排水管流出来的水是否会积聚在外墙附近。

五月：1 . 检查火警钟、烟雾及一氧化碳警钟、防盗等安全装置;

2 . 关闭及清洁暖炉的加湿度器。

六月：1 . 清洁壁炉并做好季后的检查。