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牛仔裤的裤型众多，还记得 10 几年前流行低腰宽送裤和喇叭裤，这几年展现女性曲线的 skinny jeans 当道，而舒服自在、随性有型的 boyfriend jeans 也是近几年窜起，当时对它幽默的称号与男孩子气的版型起了质疑，这样的裤型应该只是短暂的潮流。然而，这几年，它似乎在不断用事实证明着，自己并不想做一现的昙花。不同女星所演绎的 boyfriend jeans styles，妳最喜欢哪一个呢？     |
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美国房地产市场已兴起房屋抢购潮，许多企业团体，已砸下巨资购买房屋，准备出租。不仅企业在全国各地抢购房屋，个别投资人也开始纷纷跟进。根据摩根大通（JP Morgan Cha**）银行最近公布的研究报告，全美企业至少已筹好100亿美元，准备收购一家庭住宅，再出租给承租人。由此看出美国房产市场已进入到火热上升期间。 投资法人预期的商业模式为：以廉价收购屋况欠佳的房屋，整修后租给因为法拍而失去房屋的家庭，并等待数年让房屋升值。 这股抢购潮其实去年已经开始，美国企业去年在房市泡沫化最严重的凤凰城开始大量收购廉价屋，导致凤凰城房价迅速上升。CoreLogic经济学家卡特（Sam Khater）说：投资人一窝蜂抢购房屋的情形已由凤凰城转到其他地区。投资人已将凤凰城的廉价屋收购得差不多，在企业将注意力转往其他的地区后，凤凰城的房市逐渐冷清。 亚利桑纳州大学商学院房地产专家欧尔表示，去年8月，凤凰城36%售出的房屋都是由投资人收购，到去年11月，此数字降到28%，仍在明显下降中。 企业收购的房屋大都是三卧房、两卫浴，价格在10万元到12万5000元左右，并可以1000元以上出租的房屋。 伯恩斯房地产顾问公司（Burns Real Estate Consulting）执行长伯恩斯指出，过去一年加州房地产价格也迅速上升，上升的房价使投资报酬率下降，因此部分加州房地产市场的热潮也可望消退。但企业在东南部都市的购买潮正逐渐加温，投资人经常在亚特兰大市和天帕（Tampa）遭遇到竞标。 摩根大通集团分析师包隆（Anthony Paolone）表示，企业筹到的100亿元大约可收购8万户房屋，而未来投入此市场的资金还会增加。 Colony Capital投资今年将投1亿5000万元资金收购一家庭房屋，该公司去年已购入5000 户房屋。最早开发此市场的Waypoint Homes今年底预期收购1万户房屋，该公司四年前在旧金山湾区进入此市场，当时拥有3300栋房屋。 百仕通（BlackstoneGroup）房地产部门主管葛雷（Jonathan Gray）表示，因为房价的上升比预期得快，百仕通已加速收购房屋的速度。他表示，在某些市场，房价上升的速度过快，稍微迟疑，就会错过收购的最佳时机。亚特兰大市Southern REO Associates房地产公司总经理普瑞维特（Mike Prewett）表示：「外来投资人目前在市场上实力雄厚。」他说，亚特兰大现在法拍屋收购量为一年前的三倍，几乎每栋法拍屋都有十多名投资人抢标。 佛罗里达州天帕的法拍屋行情也上扬。天帕普天寿房地产公司主管门罗表示，现在每间法拍屋两天内就有16个投资人竞标。
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根据英国市场调查公司Dealogic的数据,中国企业或个人在海外房地产交易规模从2012年的5.47亿美元猛增至2013年的18.6亿美元。今年比较突出的一个变化是,美国房地产业的中国投资者正在从个人购房向房地产开发商转变。目前,万通“中国中心”在纽约世贸中心的“新家”即将启用,鑫苑置业在纽约威廉斯堡的住宅楼项目将在年内动工,刚刚收购了美国第二大院线AMC娱乐控股公司的大连万达集团,也在为投资美国房地产市场“做功课”。 懂中文成为不少纽约地产中介的“标配” 中国房地产开发商已经开始紧锣密鼓地在美国市场布局,其中在纽交所上市的鑫苑置业旗下的美国公司成功地抢占了纽约住宅项目的开发权,引起彭博社、《华尔街日报》等众多媒体关注。据资料显示,该公司已在纽约布鲁克林区威廉斯堡以5420万美元竞得8547平方米土地,是中国房地产开发商第一次独立在美国开发一个重要的住宅项目。 从出境旅游到奢侈品消费,中国在消费排行榜的位置备受海外商家关注。根据全美房地产经纪人协会发布的报告,2012年3月至2013年3月,海外投资者在美国购房金额总计820亿美元,来自中国买家的投资超过90亿美元,较2011年上涨了89%,来自中国的买家已跻身为美国房地产的第二大投资群体。 强劲的购买力可能成为中国房地产开发商的“撒手锏”。有分析人士称,中国消费者在美国现金收购房产,对美国房地产复苏做出了相当重要的贡献。现在懂中文或者粤语成了不少纽约房地产中介的“标配”,无论是租房、买房,还是商业地产都有中国买家的身影。 欧阳默先生是纽约顾问公司Rockwood的董事长,协助网易、、阿里巴巴、鑫苑置业等完成了多笔在美融资业务,并且是鑫苑此次在纽约威廉斯堡开发项目的商业顾问。他在接受本报记者采访时说,美国的住宅项目是下一个投资热点,尤其是在华人聚集区或拥有优质学区的旧金山、纽约、洛杉矶等地,如果有40%以上出售给中国买家,项目就算成功了,而做到这一点并不困难。由中国房地产商开发的住宅,如果在住房规划及环境设计上更符合中国人的使用习惯,并完善中式餐饮、休闲或购物等周边设施,对当地华人存在一定的吸引力。 与当地商业团队建立合作关系十分必要 美国房地产正在复苏,但仍处于低谷。全美房地产经纪人协会最新数据显示,今年2月,美国现有房屋销售和价格仍保持在健康复苏区间,已经连续12个月呈现同比上涨。纽约房地产经纪顾问王芸对记者说,相对美国其他地方,纽约的房价受到金融危机的冲击相对较小,拥有哥伦比亚大学、纽约大学等一流学府以及世界金融中心华尔街,无论是投资移民、留学准备或者商业投资都十分保值,可以说是中国地产商投资的最佳选择之一。 在鑫苑竞标成功后,项目附近土地价格不断攀升,不少美国公司也开始在周围宣布开启新项目。欧阳默先生表示,中国地产投资美国,不仅要采用“中国模式”,也要采用“美国模式”,并且需要平衡两种模式。中国在美国房地产界拥有巨大机遇,目前美国房价仍处于较低时期,中国拥有20年的房地产开发经验,立足这个市场的关键在于寻找拥有经验和理解中国文化的美国团队。 欧阳默说,对于房地产行业来说,如何以较低的价格,拿到一块好的地皮,同时获得税收减免等优惠,需要顾及各层面的合作关系。在商界成功没有标准化模式,但又有许多“本地化”模式可循。每个买家都希望拿到“尚未在市面上公开出售”的好交易,但事实上,许多单**匹马进入美国市场的中国投资者拿到的都是美国公司“挑剩下”的项目,所以与当地商业团队建立合作关系十分必要。 资本运作是中国房地产企业进入外国市场的重要环节,欧阳默称之为“华尔街风格的金融工程”。他说,中国企业需要学习利用债务融资等融资策略将利润最大化,这不仅可以增加在美国的收益,还可以将经验带回中国和全球其他资本市场。 “接受法律监督和全面法律保护至关重要。”欧阳默说,中国企业“走出去”的每一步都要与当地的法律法规、商业习惯和文化相契合,这样才能走得更稳、更远。
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