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美国南加州的房产市场在2013年可谓涨势甚猛，可这一大好趋势在2014年并未得到延续。在经历了去年的猛烈涨势后，今年的房价趋于缓和，市场趋向正常。
南加六县10月的中间房价为41万元，较去年10月上涨了6.8%，是自2012年6月以来与去年同期涨幅最小的月份，中间房价较9月小跌0.7%。 过去房价频频出现20%以上年增率的情形不再，部分原因是逢低抢进的投资买家退场。投资买家占10月成交量23.6%，是2010年10月以来最低比率。 但南加州房价仍高，加上房贷不易，许多家庭仍难买房，是房市销售不振的原因。房地产分析师表示，自投资和现金买家自春季开始慢慢退场后，传统买家却未能补上。
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近日，美国知名房产经纪公司公布了一份全美25个房价最贵的城市排名榜，硅谷的洛斯阿图（LosAltos）名列第一，挂牌出售的平均房价为196万美元。在最贵的前十个房市中，湾区占了八个，而在湾区的八个城市之中，硅谷又占了六个。
十个最贵的房市依次为： 1.洛斯阿图 196万 2.南加州的Newport Beach新港滩 190万 3.萨拉度加 186万 4.伍赛德/红木城 143万 5.洛斯盖图 130万 6.旧金山 129万 7.桑尼维尔 126万 8.东湾的莫拉加（Moraga） 112万 9.圣马刁 109.3万 10. 麻州卫斯理 109万
这份美国房价排名榜，只计算今年1月至6月在该公司挂牌出售的四卧两浴的房子，总共计算在全美2000个城市的5万1000栋这类房子。挂牌少于十栋的城市，则不计算在内。 位于硅谷心脏地区的洛斯阿图，房价超过俄亥俄的克利夫兰（Cleveland）30倍。报告同时做了全美最可负担的25个房市排名，结果克利夫兰房价最低，平均只要6.49万元。 洛斯阿图分公司经理布朗说：“硅谷科技业的蓬勃发展，将洛斯阿图变成全国焦点。” 科技业蓬勃发展，使硅谷2013年增加了11万4000个就业机会，但硅谷去年只有7000个居住单位供应；房子供不应求，使房价和租金大涨。硅谷目前的公寓租金每月要2500元至3000元。 不但硅谷心脏地带房价大涨，位于圣荷西以南20哩的莫甘山（Morgan Hill），也打进前25名之中，以93.2万元排17，反映了硅谷近郊的房价也水涨船高。
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美国房产市场连续了23个月呈现上涨趋势,吸引了不少海外投资客,新一轮房地产繁荣期已经到来。在这场美国地产复苏盛宴的阵容中,来自中国的投资客成为不可忽视的一股力量。 在加州,当地人笑称美国加州楼市的救世主是中国人,他们惊讶于这些中国人豪掷全款的阔气。据当地地产经济行业协会的统计,2013年圣荷西房产的国际买家中有五成来自中国,同比激增89%,而其中七成以上的房款都是一次付清。 然而,在加州的一些高档住宅区,这些来自中国的新邻居并不十分受欢迎,他们被指对美国的“房事”一无所知。事实上,在美国持有一座房屋并不仅是一纸房产证或是稳定的投资收益那么简单,美国人终生都在与房屋打交道,房屋投资也绝非一锤子买卖,对于掘金美国房市的中国投资人来说,需要补的功课还很多。 旧房子由于价格便宜,在很多华人投资客眼里,抄底买下来再花点钱升级改造应该仍是很划算的买卖。但在美国的房屋建造成本里,人工与材料设计各占一半,通常一个厨房或卫生间的简单装修就算是大工程了,费用在3~5万美元不等,工期也通常是国内的两倍。像去年底特律1万美元抄底价卖出的“小黑屋”,那整修费用恐怕是天价了。2013年美国在房屋改建上的消费额高达2140亿美元,占居民房屋建造总支出的46%,占日常生活支出的32%。 在美国,尤其是新英格兰地区,五十年甚至是一百年以上高龄的住宅随处可见。许多年代久远的房屋虽历经风雨,仍能保持姣好的面貌,其持久的秘诀就在于美国人“自扫门前雪”的细心维护。 根据美国运通消费与储蓄追踪报告, 每年近三分之二的美国屋主会针对房屋的改进进行投资,这一数字即使是在地产经济严重下滑的2007年之后也未曾下降。究其原因,屋主们相信房屋升级会在房屋的再次出售时提升房屋价值。而那些疏于保养和没有特色装修的房屋一般都乏人问津,甚至只能折价卖出。 当然,屋主也可以一次性购买一种房屋维修服务——Home Warranty,美国的许多房产投资人、尤其是海外的投资人更倾向于购买一年期的这种保障,这项服务是针对房屋中电器设施或房屋配件(例如管道、 电路)的一揽子服务计划,房主可选择购买一种服务合同,根据条款包含范围不同,这种服务年收费介于300至600美元。一年内如果合同范围内的设施发生故障,服务商会派出人员进行修理或者置换。屋主只需为每次服务承担100美元左右的免赔额。 在美国购置一幢房屋,通常意味着永久拥有100%的地权及产权,但却并不等于可以随心所欲处理这幢房屋。美国的住房既是独立的私人财产,也隶属于特定的社区,社区又有专门的社区管理局(HOA)监督管辖。也就是说,自从屋主买下房子的那一刻起,他就必须恪守社区的规章制度,并履行社区成员的义务。这些 规章制度中最多的是对小区业主在房屋以及周边环境维护上的约束与规范。 美国的社区管理局和中国的物业管理公司不一样,它负责挑选合适的物业管理公司,有点类似于中国的街道委员会,但是权力要大很多,如果屋主违反了某些规章,它可以强制执行惩罚措施。还可以在地产上加上扣押权,使得该地产的出售十分麻烦。 一个环境美观、房屋齐整的社区意味着房产上更多的附加值,以及整个小区在市场上更高的估值。许多华人买家往往在买房之初看重了这一点,殊不知,一个社区的环境是需要业主们付出相当的克制和代价的。 ? |
