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据美国知名公寓信息网站CityRealty数据报告显示，纽约公寓平均价格在5月份出现大幅增长。其中，曼哈顿房产市场成为了最大赢家，当地平均房价突破190万美元(约1180万人民币)，再次创造历史最高纪录。 据报道，米勒·萨缪尔评估公司（MillerSamuel Real Estate Appraisers & Consultants）为道格拉斯-艾丽曼房地产公司（Douglas Elliman Real Estate）出具的报告显示，今年第2季度纽约曼哈顿房产市场中的公寓平均售价已达到187万美元，而去年同期为168万美元，涨幅高达11.4%。 纽约另一房地产经纪公司科克兰集团(The Corcoran Group)的数据报告称，2015年第2季度纽约曼哈顿公寓平均售价为181万美元，较去年的168万美元上涨了8%。 由此可见，两家评估公司虽然对纽约曼哈顿房产市场的评估结果上存在差异，但是总体都体现出，即使在房价已经很高的纽约曼哈顿岛上，公寓涨幅依然飞速。 纽约曼哈顿房屋“昂贵指数”达历史之最 共管公寓均价突破250万美元 CityRealty报告指出，在4月份平均房价180万美元的基础上，5月份曼哈顿房产销售价格大幅增长5%，而月度销售总量为876套，与上月持平。专家表示，在销售量没有增长的前提下，这意味着5月份房屋销售单价有了显著提高，高端房产市场在角逐中大放异彩。 报告也认为，对纽约房产市场来说，5月是一个具有标志性意义的月份，纽约市中心房产的昂贵程度已经达到历史之最。从物业类型来看，曼哈顿中心区共管公寓平均价格达到250万美元，而合作公寓的平均价格则为140万美元;共管公寓5月销售量为367套，环比微增0.5%，而合作公寓的销售量为509套，与上月基本持平。 5月达成最高成交记录的房屋是位于纽约Mercer街158号新博物馆建筑(The New Museum Building )12层的一套豪华公寓(拥有5个卧室和5个卫生间)，成交价格高达3400万美元(约2.1亿人民币)。 报告还强调，曼哈顿的中心地段是“票房”最高的地区，公寓销售总额为323亿美元;而位于中城区的房产销售总额则排名第二，大约为2.27亿美元。 此外，曼哈顿中心区每平方英尺达到1982美元(约为13.24万人民币/平方米)，成为纽约地区平方单价之最;名流聚集的纽约上东区排在第二位，每平方英尺价格为1788美元(约为11.94万/平方米)。专家表示，尽管曼哈顿很多地段的高端房产已超过1000万人民币，但仍有不少中高端公寓的价格较为适中，成为买家既能投资又可自住的最佳选择。 |
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华人在美国购房，不小心会落入“养房陷阱”的案例比比皆是，据房地产数据信息，新业主对一些不可避免的隐性成本——包括房产税、保险、庭院维护与房屋保养费等可能缺乏心理准备，在某些城市买房，这笔费用不可小觑，每月账单上会增加1,000美元上下。 一、高昂的隐性成本从何而来 按美国通例，房屋经纪人要收取房价的6%作为中介费；贷款手续费、房屋交易税等税费，各州标准不同，一般在1%以下。促成隐性成本高涨的因素，一方面是攀升的劳动力成本——雇用承包商或园景专业人士来保养房屋时最为明显，其次就是较高的房产税（Property Tax，又称物业税）。 1. 房产税 业主每年需缴纳房产税，其收缴和使用归属于地方政府，在不同的州或同一州的不同城市，甚至同一城市的不同学区，房产税税率都不一样。各州房产税均值一般在房子评估总价的0.5%～2%之间，全美均值为1.5%。 2. 房屋与庭园保养 维护费不但包括修缮，也包括庭园与草坪养护、房屋卫生等诸多事项，要购买木质结构房屋（联体或独栋别墅），开销比公寓要高得多。波休廷斯基写道，“新买家会为第一次拥有自家后院而兴奋，但却没把保养费打入预算。”有的买家可能想，此类收费能省则省，但那样并不明智，不重刷墙壁、不好好保养，都会影响房子的市值。 二、房产隐形成本最高的10个美国都会 全美目前业主每年要支付的隐性成本平均为9,477美元。在做购房预算时，必须计入这笔费用，对于在某些城市安家置业的人来说，这一点更显紧要，因为隐性成本会高很多——月均1,000美元以上。 1.大波士顿 据调查，大波士顿（波士顿、剑桥、牛顿，Boston-Cambridge-Newton）地区的业主承担的隐形购房成本是全美最高的：年均13,930美元，合1,160美元/月，最大一部分是房产税、保险和公用事业费，年均9,413美元；剩余的4,517美元是房屋维护费用。 这使已经很昂贵的波士顿房产更加高不可攀。该地房屋均价为364,900美元，是全美均价的2倍以上。据《波士顿环球报》报导，当地房产的供不应求推动了高房价，有时还引发竞购大战和成交价蹿升。 2. 大旧金山 “金门之城”的房主们想保有房产，可能需要多准备些金子：该市房屋年均隐形成本13,287美元，折合月均1,107美元。这还不算，大旧金山（旧金山、奥克兰、弗里蒙特，Francisco-Oakland-Fremont）地区的房屋均价是全美最高的，达738,200美元（全美均价的4倍以上）。 3. 芝加哥 芝加哥、内珀维尔、乔利埃特（Chicago-Naperville-Joliet）地区房主每年要掏12,236美元的隐形成本，月均1,019美元。其中9,096美元是房产税和保险等，另外的3,140美元是维护费用。不过，芝加哥房价比其它美国大城市更实惠——均价186,800美元，比全美平均价格仅高出5个百分点。 |
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记得2014年2月,Clear Capital曾发布报告说,当时美国房价接近剔除通胀因素的历史平均水平,预计未来会以历史均速(年均上涨3%至5%)上涨,要到2021年才能重回2006年7月的峰值,也就是次贷危机前的水平。 但是，CoreLogic7月7日发布报告说,美国房价已连续39个月同比上升,有的州同比增幅甚至超过10%,有33个州和首都华盛顿的房价与2006年的峰值相差不到10%。美国房产市场是否已经进入加速上涨阶段了呢？ 美国房地产经纪人协会的数据也显示,美国房价中位数12个月内增长7.9%,今年5月达22.87万美元,比2006年7月的峰值仅差1700美元。 美国3月至5月的二手房月成交量均超500万套,约32%的成交房产卖给了首次购房者,高于一年前27%的占比,说明买家消化了危机影响后返身入场。 目前如此涨势是否存在着泡沫呢？ 一般而言,泡沫的测算标准是比较房屋租金、家庭收入中位数与房价的涨幅,如果房价上涨步伐长期超过房屋租金或家庭收入,就意味着要么收入要加快增长,要么房价要跌下来。 《经济学人》杂志说,2013年6月,美国房价涨幅落后于租金涨幅,而到了2014年2月,已有部分城市的房价涨幅快于租金涨幅,丹佛、洛杉矶和旧金山尤其快。 不过,也有人认为,现有部分买家是希望赶在利率上涨前买房,加息后买家也许就会减少，但仅过去一年中国买家在美国房产市场豪掷近300亿美元! 美国房地产经纪人协会发布的2015年《全球购房者在美购房报告》说,2014年4月至2015年3月,中国买家首次在交易量、交易均价、交易总额全面超越加拿大获得三料冠军,特别是均价83万美元,远高于国际购房者平均的50万美元。 |
