|
美国房产中介协会(NAR)上周四公布的数据显示，美国房价中位数在今年4月同比上升8.9%达到21.9万美元，对比2006年的最高点仅差了2500美元。金融危机后，房价曾在2013年出现过13%的高速同比增长，但这波涨势在2014年开始放缓，去年6月房价中位数同比仅上升4%。不过今年第一季度房价涨势，有望开启新一波的高速增长。 5月21日公布的今年4月占美国房屋销售90%左右的成屋销售经季节调整后达到年化504万栋，虽然再一次保持在500万以上，但是出现了3.3%的同比下降。 NAR首席经济学家劳伦斯·尹(LawrenceYun)在他的研究报告中表示，缺少住房供应是销售下降的原因，也同时推动了房价的加速上升。 美国房源稀缺，不少房源在首次开售，就立刻获得多家竞标，并以开价售出。买家早就准备好了银行贷款的预批信，准备贷款房价的70%，贷款利息为3.75%。对于许多美国的买房者来说，他们看中的就是目前较低的贷款利率。 根据目前美国的人口，住房需求将继续增加。与2000年相比，美国的人口增加了3700万，而房贷利率目前仅是2000年时8%的一半，但是成屋销售比2000年少了30万栋，新房销售更只是2000年的一半，少了44万栋。 根据上周美国商务部公布的统计数据，美国新屋动工数同比增长20.2%，达到年化114万栋的水平，成为金融危机爆发以后7年来的最高水平。与未来新屋动工数相关的建筑许可，也在4月达到了2008年6月来的最高水平。但是，根据劳伦斯·尹的研究报告，即使是今年4月的新屋动工数，与从1970年到金融危机前的2006年之间的历史平均水平相比，还是远远不足。 |
|
尔湾的房价在2013年因房屋库存触底，迎来房价反弹上涨，而这一涨势在2014年有明显放缓的趋势。随着2015年尔湾房屋库存的增加，房产业内人士似乎有了共识，认为2015年尔湾房价将上涨约3.5%-4.0%。 CoreLogic房产销售公司发布了2015年尔湾房价前景，显示房屋销售将增加9%，就业增长的最重要的经济趋势是千禧一代，在2014年开始改善，25-29岁年龄阶段的人群就业增长3%，高于总体就业增长率。这点非常重要，因为这个年龄段购房者是一个重要的增长点。 经济学家和其他行业专家预计，在未来一年，除了价格预期和库存，这里还有2个尔湾房地产市场趋势： 更低的抵押贷款标准——如果有任何单一市场趋势,房地产行业专家近来对抵押贷款利率的方向总是出错。但大多数人预期利率将在2015年某个时候上升。 宽松的贷款标准——在12月初,房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie
Mac)指出了新贷款的指导方针,开始提供3%首付抵押贷款,这将使更多的首次购房者更容易获得抵押贷款。许多专家认为利率将在2015年达到顶峰4.75%的30年期固定利率抵押贷款，及时他们达到5%，在历史上这仍然是一个非常有利的利率。 从目前的4%增加到4.5%增加了约60美元一个月的贷款抵押支付，对于200000本金的贷款。这不足以让买家离开，相较而言，租金增长的更加快。 随着经济的好转和工资的上涨，千禧一代在尔湾住房市场将成为一个更大的力量在新的一年里。千禧一代的家庭在2015年预计将会显著增长，特别是随着经济持续受益。 |
|
人口老龄化是国家经济发展道路上，不可回避的问题，随之而来的便是养老社区时刻面临“满员”的问题。但这一现象对有兴趣投资美国房产的投资客来说，不失为一个朝阳产业。事实上，养老类地产自1980年在美国初具雏形以来，已经历了35个年头，使其成立了一套完整的体系与法规，按照服务专业程度的不同，美国养老类地产可以分为五种类型。 第一类是Active
Adult Communities and Senior Apartments，这类型养老地产主要以公寓为主，要求入住老人在55岁以上。主要提供的服务有日常娱乐活动，丰富老人的生活。 第二类主要为老年人提供家政服务，三餐和交通，叫做Independent
Living Facilities，简称为ILFs，也被称作congregatecare facilities。这类地产大多是出租的为主。 第三类是比ILFs提供更多服务的Assisted
Living Facilities，简称为ALFs，主要群体有奥兹海默(老年痴呆症)患者等没有生活自理能力的老年人。 第四类可提供最高等级服务的社区，Skilled
Nursing Facilities，即SNFs，必须获得州政府的许可才能营业。主要为老人提供日常的医疗服务，出院后护理、恢复。这类社区的支出大部分由美国社会医疗保险承担(Medicare/Medicaid)。 第五类可以提供“一站式”服务，可以说是以上4种类型的综合体，叫做Continuing Care
Retirement Communities，简称为CCRCs。社区内既提供医疗服务，也提供家政、三餐服务等，可以算作是养老类地产中的“顶配”。 现状：投资不足，美国养老类地产供不应求 1990年之后，养老类地产的供给就一直处于下滑状态。到2002年，新建养老地产较1999年下滑了近80%，这一现象主要归结于投资者目标转移，资本输入减少。在过去的几年里，开发商重新重视养老类地产，新开工项目如雨后春笋。然而，这些新项目仍不能完全满足需求。 在需求方面，自2000年以来，65岁以上人口就一直处于与稳步增长状态。 数据显示，每年约有50万人加入“65+大家庭”。 根据美国统计局预测：2030年，美国65岁以上老人将占总人口的20%左右。人口老龄化也为养老类地产提供了发展契机，该市场将会从幕后走到台前，成为主流地产开发项目之一。 |
