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数据显示，2014年中国房地产海外投资达到165亿美元，比2013年增长了46%，仅去年上半年，中国私人海外房产投资额接近50亿美元，远超2011年及2012年全年规模。根据统计，中国富人囤积海外房产至少已经有5年了，截至2014年，中国人在全球房地产领域的投资达390亿美元，而2008年的投资额只有9200万美元。 《国际金融报》记者一位在美国长岛做经纪人的朋友透露，进入4月份后，当地的房屋销售开始进入旺季，在长岛一些高端房屋的卖家看中中国买家的巨大市场，而一些中英双语的房产经纪也变得格外抢手。 长岛地区某地产公司总裁潘女士表示，在长岛地区，一般售价在200万-300万美元的房子销售比较好，售价在300万美元以上的高端市场的房屋，可能要花上两年的时间。但是如果卖给中国买家，可能几周之内就卖掉。她经手的另外一套高档房屋从看房到销售，只用了两个月时间。 目前，各个国家的本土开发商们基本对中国市场展开怀抱，甚至还使出浑身解数来吸引中国买家。除了预留优质项目给中国市场，有的海外开发商甚至提前在中国开售房地产项目，给中国买家更多挑选空间。 早前在广州举办的海外房产推介会上，澳大利亚开发商Bensons带来的Vanguard项目在中国首发3个星期后才在澳大利亚当地开售。 法国室内设计师鲍默特就告诉《国际金融报》记者，为了吸引中国客户，他们公司的老板和设计师甚至学习了中国的风水和神秘的东方文化。 “还有数字，我们会介绍给中国客户一些带有8、6这样的数字门牌的房产，而他们为此都感到很满意。”鲍默特告诉记者。 如今中国房地产投资者变得更加专业与理性，对投资风险、投资标的认识更加清晰，很多买家已经懂得直接找专业的投资理财顾问做咨询，来提高房产投资收益，所以那些推高房价的消息不过是人云亦云。随着中国投资者的改变，海外房地产商们其实获得了一批财力雄厚和且更为可靠的投资者。 |
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从1963年至今，美国共爆发4次大规模的房地产危机，每次危机过后均会迎来一轮新的房产繁荣。长期看来美国房产市场具有稳定的回报，只要不在地产危机爆发的市场底部出售，亏钱并非易事。而目前美国正处于上次价格调整期的末尾，开始逐渐回到上升的轨道。 分析人士认为，当前房贷利率是处于美国历史上的低点，而且FED的褐皮书也充分表态在2015年之前，要紧缩货币的可能性是偏低的，可以预计短时间内美国房贷利率不会快速上升，将给美国房产市场复苏带来了强劲金融动力。全美最大的房屋贷款融资机构——房利美的股价从2011年初以来已上涨超过300%，可谓提前预告了美国房产将回归繁荣。 从过去30年美国公寓价格变化规律看，公寓建成之后价值会逐年递减，因为美国的人工成本高，老旧的公寓需要花费大量的钱去维护，还要支付高额的物业管理费，所以超过20年房龄的公寓基本投资价值较低。而独栋别墅却恰恰相反，虽然房屋也有老化的问题，但下面的土地是永久产权的，并会一直升值。美国房产的持有成本主要有房产税、物业管理费、保险和维护费等。 房产税：每年分别在十一月和二月 分两次支付，各州各不相同。如南卡罗来纳州，其房产税仅为0.47%。 地税：相当于中国的土地出让金，地税与城市有关，每年缴纳额一般为成交价的0.01%~0.022%。 社区管理费：通常包含社区管理费及房产保洁、绿化、公共设施(游泳池，健身房)、房屋结构的保险等。 维护修理费：对别墅而言，屋顶、地下室、草坪、室内装修甚至车道都需定期维护，成本因情况而异。一般成熟的小区会有物业管理公司按当地房租的8%~10%收取维护费。 保险：美国大部分的别墅是木制的，因此政府要求这类别墅缴纳强制保险。 静态投资回收期与租售比 静态投资回收期是指从项目的投建之日起，用项目所得净收益偿还原始投资所需要的年限，美国房地产进行租赁的静态投资回收期一般在七年至二十年之间。以别墅为例，平均租金收益达到7%-11%。由于默特尔比奇为旅游城市，有长达9个月的旅游旺季，如果以短期出租为主，如日租、周租，那么平均收益可达到15%，甚至21%，回报非常可观。 |
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根据最新数据显示，美国房地产市场进入14年以来最稳健的时期。虽然，当曼哈顿的一个停车位要价13.6万美元，对中产阶级而言，旧金山能够负担得起的房屋仅15%时，很容易引人忧思，但大部分美国购房者表示并无担心。 美国全国首席经济学家波森(David
Berson)表示，在首批公布的数据中，全国健康房地产市场的领先指标2014年第四季度上涨至109.8，该数据高于100表示产业健康发展。该指数使用373个带动房地产市场的统计城区的当地数据。包括改善就业的措施，人口统计以及抵押市场。 而在预测市场泡沫化水平时，全国保险公司的数据就值得一观。该公司此前对2005年泡沫破裂提出了准确的信号，远比2006年到达峰值的标准普尔/Case
Shiller指数要来得早。而数据显示，房地产市场可能今年并没有猛涨，这就更加使美国人日子过得舒坦。 波森表示，有许多市场增长得比人们希望的慢，但这就意味着发展是可持续的，他们是对的，这是普遍真理。如何房价维持低速增长，那么在短时间内也就无法积累起过渡的供需失衡引发未来泡沫破灭的隐忧，这其实才是最理想的房地产市场格局。 基于上述假设，报告显示，匹兹堡、克利夫兰与费城被列为健康城市之首。最末尾的是北达科塔州首府俾斯麦。虽然，俾斯麦当地市场蓬勃发展大部分归功于良好的经济基础。不过，该地区人口稀少的状况和支柱产业石油开采的不景气，都使得当地房价难以进一步上涨。 目前，波森唯一担心的状况在于，房价继续大幅上涨而使大多数人供不起房子。自从经济扩张以来，工资上涨停滞不前成了美国经济发展中的一根刺，但最新数据显示薪酬增长已经达到自2009年金融海啸风波逐渐平息后的平均水平。 而很容易看出，房地产市场发展之所以趋于稳定，而不是大幅飙升的原因，正是因为民众收入并没有大幅尽收眼底。但波森表示，由于2014年下半年全美就业水平稳步上升，薪酬水平很快会水涨船高，并料将带动房价走强。 |
