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????? 美国房价已经连涨23个月,迎来了新一轮地产繁荣期,也吸引了不少海外投资客。在分享这场美国地产复苏盛宴的阵容中,来自中国的投资客成为不可忽视的一股力量,甚至有媒体发出“中国人要买下美国”的惊呼。
在加州,当地人笑称美国加州楼市的救世主是中国人,他们惊讶于这些中国人豪掷全款的阔气。据当地地产经济行业协会的统计,2013年圣荷西房产的国际买家中有五成来自中国,同比激增89%,而其中七成以上的房款都是一次付清。
然而,在加州的一些高档住宅区,这些来自中国的新邻居并不十分受欢迎,他们被指对美国的“房事”一无所知。事实上,在美国持有一座房屋并不仅是一纸房产证或是稳定的投资收益那么简单,美国人终生都在与房屋打交道,房屋投资也绝非一锤子买卖,对于掘金美国房市的中国投资人来说,需要补的功课还很多。
房屋升级文化2013年美国在房屋改建上的消费额高达2140亿美元,占居民房屋建造总支出的46%,占日常生活支出的32%。
在美国购置房产,除了后续每年都要缴纳的房产税和保险,房屋的维护经费是最大的支出。
在美国这个二手房超过90%的房产市场里,买到新房子的几率很小。即便是新房,也少不了每年的常规保养,这些保养通常涉及一年一次的清理空调排气管道,清理屋顶瓦片,清理雨槽、检查地基、检查白蚁、疏通下水道……如果说这些事项不太紧急还能暂缓,那么房屋前后院从夏季开始每周一次的剪草和修枝便是一 笔逃不掉且庞大的支出。
旧房子由于价格便宜,在很多华人投资客眼里,抄底买下来再花点钱升级改造应该仍是很划算的买卖。但在美国的房屋建造成本里,人工与材料设计各占一半, 通常一个厨房或卫生间的简单装修就算是大工程了,费用在3~5万美元不等,工期也通常是国内的两倍。像去年底特律1万美元抄底价卖出的“小黑屋”,那整修费用恐怕是天价了。
在美国,尤其是新英格兰地区,五十年甚至是一百年以上高龄的住宅随处可见。许多年代久远的房屋虽历经风雨,仍能保持姣好的面貌,其持久的秘诀就在于美国人“自扫门前雪”的细心维护。
美国房屋的每个部分都有特定寿命。比如木质的架构大概是30年使用期,屋顶20年,电路25年,外墙30年, 锅炉30年……到期自然就要更换。但事实上,美国人的更新率比这要高得多,笔者所住的小区建于1978年,外墙木板5年就更换一次,因而小区的面貌得以常换常新。
根据美国运通消费与储蓄追踪报告, 每年近三分之二的美国屋主会针对房屋的改进进行投资,这一数字即使是在地产经济严重下滑的2007年之后也未曾下降。究其原因,屋主们相信房屋升级会在房 屋的再次出售时提升房屋价值。如果您想知道您的房子的大致价值,请您与芮迪美国置业的房产专家联系。能使房屋明显升值的改建,例如对洗手间和厨房的装修、 新增房间、建造车库、庭院设计等项目成为屋主们改建工程的首选。在美国的房产市场上,最抢手的房源通常是维护较好、庭院美观、并有较多升级和装修的房子, 而那些疏于保养和没有特色装修的房屋一般都乏人问津,甚至只能折价卖出。
根据美国房屋建材行业协会的数据,2013年美国在房屋改建上的消费额高达2140亿美元,占居民房屋建造总支出的46%,占日常生活支出的32%。
美国人是如何花费这笔钱的?美国崇尚DIY文化,在这种环境中熏陶长大的美国人通常练就一身好本领,会拆电线会通水管,会爬屋顶会伐木,他们仅需要付一部 分工具和材料钱。但对于动手能力非常有限的中国人来说,将房屋维护服务分摊给各个工程承包商是最现实的选择,但这些承包价格并不便宜,每年一次的壁炉烟囱 清洁80美元、下水道疏通300美元,每季一次的自动灌溉设备保养150美元,每周一次的草坪修剪30美元,而许多难度较高的维护服务更是以小时计费。
当然,屋主也可以一次性购买一种房屋维修服务——Home Warranty,美国的许多房产投资人、尤其是海外的投资人更倾向于购买一年期的这种保障,这项服务是针对房屋中电器设施或房屋配件(例如管道、 电路)的一揽子服务计划,房主可选择购买一种服务合同,根据条款包含范围不同,这种服务年收费介于300至600美元。一年内如果合同范围内的设施发生故 障,服务商会派出人员进行修理或者置换。屋主只需为每次服务承担100美元左右的免赔额。
权力独大的HOA由于社区管理局的权限独大,美国房屋的业主们通常对于住宅没有完全独立的使用权,诸多活动受到限制。
在美国购置一幢房屋,通常意味着永久拥有100%的地权及产权,但却并不等于可以随心所欲处理这幢房屋。美国的住房既是独立的私人财产,也隶属于特定 的社区,社区又有专门的社区管理局(HOA)监督管辖。也就是说,自从屋主买下房子的那一刻起,他就必须恪守社区的规章制度,并履行社区成员的义务。这些 规章制度中最多的是对小区业主在房屋以及周边环境维护上的约束与规范。
美国的社区管理局和中国的物业管理公司不一样,它负责挑选合适的物业管理公司,有点类似于中国的街道委员会,但是权力要大很多,如果屋主违反了某些规 章,它可以强制执行惩罚措施。还可以在地产上加上扣押权,使得该地产的出售十分麻烦。 如果您想了解您喜欢的房屋所在的HOA,请您联系芮迪美国置业的房产专家。笔者的一位朋友,就因为在厨房擅自装了不符合社区规定的排烟管道,而在房屋最后交易的时候被社区管理局给扣下,只能请人将管道拆除才让交易顺利进行。
一个环境美观、房屋齐整的社区意味着房产上更多的附加值,以及整个小区在市场上更高的估值。许多华人买家往往在买房之初看重了这一点,殊不知,一个社区的环境是需要业主们付出相当的克制和代价的。
笔者去年从一个环境普通的社区搬到了一个学区好、环境优雅的社区,小区居民以白人为主,本以为也能过上“优雅”的生活,但自从入住的那天起,便麻烦不 断。笔者过去的生活经历中,庭前花草树木全有物业或公寓管理方帮忙打理,从没接触过剪草和修理花枝的事务,对于草长高了几寸、花枝是否过长,也通通没有概 念,因而接二连三地接到社区管理局的“贴条”,而那些看上去友善优雅的美国邻居在这种事上,也总会乐此不疲地敲门提醒。
自住房尚且如此,那些投资房的屋主,若是没有雇请一个专门的地产中介来打理房屋事宜,或是人在外地,未能及时回应社区管理局的要求,通常会被处以高额的罚金。而一个高档小区的社区管理局为了控制社区的流动性,也通常不欢迎租客,因而会千方百计地刁难投资房的租客。
由于社区管理局的权限独大,美国房屋的业主们通常对于住宅没有完全独立的使用权,诸多活动受到限制。而不同社区的管理条例也不尽相同,如:不允许养大 于20英镑的宠物,不能在后院建游泳池,禁止装卫星天线等。因而在买房时,房产所在的社区管理局通常成了一个捆绑的买卖,如果比较仓促地决定,恐怕日后的烦恼将源源不绝。
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