美国房产该如何出租管理

　　很多在美国买房的人只是单纯地进行投资，而不会出国居住或移民美国。身处国内，海外购置的房产该如何管理呢？如果自己无暇管理，需要雇佣专业的房产管理公司，花费大概是多少呢？海外购置的房产在达到预期的增值目标之前，一般会通过出租赚取一定的收益。在美国，房屋出租无非是两种方式，一是自己管理，而是委托专业的出租公司管理。

　　一、委托给专业的经纪人业主可将房屋委托给专业的经纪人，经纪人可以帮您选择条件较好的租客，减少以后恶房客的困扰。租赁的佣金一般是全年租金的6%（根据当年情况会有所浮动）。
　　1． 和经纪人签订一个委托租赁的协议书；2． 经纪人帮助您找寻合适的房客，通常经过MLS房源共享系统，发布租赁信息，加上经纪人个人平面广告及网络媒体去寻找租客；3． 在房客提出的申请书中，选择最适合的房客，签订好租房合约，完善租赁的细部内容。
　　二、交给专业的租赁公司出租后可以选择请专业的管理公司来帮您管理出租的房屋，如果有维修方面的问题和收款方面的问题，他们都有专人帮您处理，费用由您支付。如果有法律纠纷，需要请律师或专业公司驱逐房客，他们也同样可以代理，费用仍然由您支付，管理公司管理费一般收费为租金的5%-8%。

　　在租赁过程中应注意的事项：
　　1.租金的制定要符合市场。如果您的房子放在市场上的时间越长，越不划算。
　　2.选择房客最重要的，是他的信用。有些信用不好的房客，愿意付较高的租金。但对房主来说，租户有良好的信用，有稳定的工作是十分重要的。在目前的租屋市场里，有相当一部分房屋是在拍卖或短售，这些都会伤害他们的信用分数，因此，如果没有更好的房客可以选择，在这些信用分数较低的租户里面，要看他是否只是因为房屋拍卖或短售而降低了信用分数，还要看他以往的付款记录，是否有习惯性拖欠。如果他们平时付款记录良好，工作稳定，仍然可以考虑接受。
　　3.如果遇到房客不能按时交付房租，或者刻意拖欠，应该要及时请专业驱逐公司进行法律驱逐，一般驱逐的整个过程约需一个半月左右，及早行动, 房主的损失可降至最低。

       美国加州橙县(或称橘郡，Orange County)的小区极为井然有序，其中以尔湾(Irvine)为最，房屋整齐划一，马路宽阔，堪称美国郊区生活的典型代表。不过尔湾也有不同的另一面，就是华裔的日益增多，市内有一座佛教寺庙，还有许多茶馆和华人市场，甚至拥有一所近半数学生是亚裔的大学。
　　洛杉矶时报29日报道，尔湾曾是标准的保守白人小区，如今却成了住一辈子都不必说英语、橙县华裔人口最多的的地方。
　　尔湾拥有好学校，加上犯罪率低，工作薪资高，吸引许多亚裔专业人士前往。那里拥有规模在全美名列前茅的中文学校、橙县最大的佛教庙宇和寺院、中国国乐团，以及华人艺术家、学生和银发族等社团。

　　要决定在哪里居住或退休时，人们会考虑各种因素，有些人会基于朋友或家人的所在地，有些人会希望当地有独特的自然或文化特色，还有人选择靠近工作地点的地方。但在一天即将结束时，大多数人只是想住的地方能让他感觉到舒适和快乐。
　　据美国房产网站的报道，人口普查局2011年的报告称，美国人热衷于搬迁，他们更喜欢放弃一个州而移居到另一个州。数据显示，有59288人从纽约州移至佛罗里达州，移至新泽西州的人数为40815，反之为41450人；58992人从加州移到德州，反之有37087人，而从加州到华盛顿特区的人数为38421，移至亚利桑那州49635人；从佛罗里达州迁往佐治亚州的人数为42666，返向定居者为38658。
　　一般情况下，从一个州迁移至另一个州必定对这个州的方方面面做了一定的了解，其中犯罪率是这些迁移者考虑的最重要的因素。基于各州每10万人口的平均暴力犯罪率，排在前五位的州分别是：

1 田纳西州

暴力罪案率/10万人口：643.6据美国联邦调查局的犯罪统计，该州2012年全年发生30961起加重袭击，2032起暴力强奸，8169起抢劫，388起谋杀和非过失杀人案，总计41550起暴力犯罪。
2 内华达州

暴力罪案率/10万人口：607.6最新发布的年度报告显示内华达州全年发生暴力犯罪16763起，其中抢劫发生率最高，达每10万人178.3起，高于其他各州。
3 阿拉斯加州

暴力罪案率/10万人口：603.2寒冷的阿拉斯加是一个低人口的州，全州居民不到75万，但暴力犯罪达到4412起，足以让它高居前位。
4 新墨西哥州

暴力罪案率/10万人口：559.1尽管新墨西哥州2012年暴力犯罪不超过12,000起，但其总人口低于210万。
5 南卡罗来纳州

暴力罪案率/10万人口：558.5南卡罗来纳州2012年发生26397起暴力犯罪，其中19905起为加重攻击罪。