美国中部各州大量建造新住宅

　　权威报告表示，今年第三季度中，曼哈顿中城区、中城南及下城区的写字楼租赁活动频繁，办公楼市场表现强劲。同时，随着大型国际零售品牌不断入驻，零售地产发展势头强劲。
　　第三季度中，中城区的租赁面积从去年同时段的1100万平尺增加到1264平尺。出租净吸纳量从去年的负值（-59万平尺）上升至146万平尺，平均租金要价也从去年的70.19美元/平尺上涨到74.73美元/平尺。
　　同时期，中城南的租赁面积从去年的306万平尺增加至516万平尺，出租净吸纳量从去年的负值（-95万平尺）上升至51万平尺，平均租金要价从去年的64.21美元/平尺上涨到66.58美元/平尺。
　　同时期，下城区的租赁面积从399万平尺增加至515万平尺，出租净吸纳量从去年的负值（-25万平尺）上升至98万平尺，平均租金要价从46.96美元/平尺上涨至50.78美元/平尺。
　　CBRE副总裁Peter Turchin表示：“曼哈顿楼市表现良好，同时发展均衡，不仅仅局限于中城南，中城区及下城区的楼市发展都相当稳健。”权威分析报告显示，曼哈顿的18个次级市场中有13个录得租赁净吸纳量正值。
　　CBRE副总裁Andrew Goldberg表示：“看好曼哈顿的国际奢侈品牌越来越多。近期，不乏国际品牌入驻曼哈顿市场。尼曼就宣布将在哈德逊广场创办在纽约的首间分店，Nordstrom品牌收购了57号街西225号门店，Saks Fifth Avenue也在下城区开设了一家分店。各大品牌的入驻，在为曼哈顿注入新鲜血液的同时，也在不断推动零售地产行业的迅速发展。”

　　就业视角
　　众所周知，美国经济正在从经济危机中复苏，失业率下降，总体就业人数开始增长。我们预计，美国在两年后，能够达到充分就业状态。上一次达到充分就业的状态是2006年。
　　2010年，美国整体就业人数为1.3亿人，而今年已经达到了1.39亿，约增9000万人。在2008年和2010年金融危机期间损失的所有就业岗位已经全部恢复。
　　作为房地产投资者，我们不仅应该关注就业增长，还应该看一下就业的增长种类以及质量。
　　2013年，美国新增230万个就业岗位，其中有60%是技术性的工作岗位，40%是非技术性的。在技术性就业岗位增长中，有两个行业非常突出：
　　第一，商业服务行业。这个行业的就业增长对写字楼市场有非常大的影响，可以看到，写字楼相关收益都在增加。
　　第二，酒店和休闲娱乐行业。主要原因是因为年轻的人口越来越多地想住在城市中。
　　从所有物业类型的交易量图表看，出租式公寓交易量已恢复到金融危机以前的水平，写字楼市场的交易量还没有达到以前的水平，包括零售商业和工业物业都没有达到以前的水平。

　　出租式公寓市场分析
　　为什么出租式公寓的市场恢复得这么快？
　　从总成交量看，纽约和洛杉矶占据了前两位。在2013年，总共有2300亿的房地产成交。纽约和洛杉矶之所以增长这么快的原因，是因为外国资本大量的涌入。外国资本主要追求资金的安全性，但是随着房地产市场的复苏，我们预计其他更多的、小的房地产市场也会有越来越多的外国资本进入。

　　中国资本在美国地产市场预判
　　外国资本一直以来都在美国房地产市场扮演非常重要的角色。2012年，外国资本投入美国房地产281亿美元，2013年377亿美元，过去12个月的总共投资是462亿美元。
　　从历史数据来看，加拿大和欧洲一直以来占据着美国投资前两位，但随着亚洲资本尤其是中国资本的进入，预计在未来，亚洲尤其是中国，将取代欧洲或者加拿大，成为美国投资第一或者第二的角色。
　　结论有三：
　　第一，美国房地产市场主要受益于经济复苏；
　　第二，对住宅的需求，在城市核心将会非常强劲；
　　第三，外国资本，尤其是中国资本将会在美国房地产市场中扮演非常重要的角色。