南加州投资出租房的几点常见误区

       在南加州投资出租房的几点常见误区：
　　误区1：只认租金回报
　　租金回报只有在买房后才能实现。除了支付房价，您还要支付占总房价2%左右的交易费用、保险费用等。如果以后想卖出，还要算上美国卖房的费用。
　　误区2：只认廉价
　　低价房不一定能够租出去。偏僻的地方、嘈杂的市中心，对租客没有一点儿吸引力。位置在学区不太好的地方的房产同样不容易吸引买主。比如，一些买房人会挑选南加州偏远房产，期待能获得和洛杉矶和橙县一样的收益，实际上，买房人付出了过高的价格。
　　误区3：忽略了空置率
　　购买美国投资型房产，即美国出租房，时间是最大成本。不管是因为装修也好、面试承租人也罢，房子一直没人租，那么投资收益就会缩水了。所以应尽可能的首选保证收益+包租的房源。
　　误区4：租金来得容易
　　租客可能无法付房租，可能会对房屋造成破坏。赶租客出去可能需要几周时间，要求租客承担修缮费用也是人力成本。
　　在过滤、面试租客的时候，一定要详细了解他的信用状况、是否有持续的收入来负担房租。
　　误区5：低估房屋维护费用
　　更换地毯、检修卫浴零件等等，都有可能随着租客的更换，需要作为房东的您付出修缮的费用。此外，绝大多数中国的投资者都会把美国投资型房产交给专门的管理公司打理，这需要支付管理费用。

　　房地产数据分析公司RealtyTrac新近公布的数据显示，10个租房回报率最差的10个城市中5个在加州，3个在纽约。

　　RealtyTrac公司副总裁布基斯特表示，象纽约和旧金山这样的城市，独立屋年租金收益率不足4%，其中一个原因是，目前这些地区房价较高，很难用租金支付房贷。
　　10个租房市场回报率最差的地区
　　1 纽约，回报率2.4％
　　2 旧金山，回报率3.16％
　　3 金斯（Kings），纽约州，回报率3.64％
　　4 威廉姆森（Williamson），田纳西州，回报率3.73％
　　5 马林（Marin），加州，回报率3.75％
　　6 威彻斯特（Westchester），纽约州，回报率3.8％
　　7 伊格尔爱德华兹（Eagle Edwards），科罗拉多州，回报率3.8％
　　8 圣克拉拉（Santa Clara），加州，回报率3.88％
　　9 圣马特奥（San Mateo），加州，回报率3.94％
　　10 圣克鲁斯（Santa Cruz），加州，回报率4.12％
　　与此相对应的是，在佛罗里达州和佐治亚州的一些地区年租金总收益达到20%以上。布基斯特表示，首先由于这些地区房地产市场仍在恢复，这意味着你可以很便宜地购买不动产。其次，许多丧失房屋抵押赎回权的人选择租屋居住而且大量退休人员涌向这些地区，因此导致租赁需求强烈。
　　10租赁市场回报最好的地区
　　1 埃奇库姆（Edgecombe），北卡罗来纳州，41.57％
　　2 克莱顿（Clayton），佐治亚州，回报率26.88％
　　3 都柏林（Duplin），北卡罗来纳州，回报率24.4％
　　4 霍华德（Howard），印第安纳州，回报率24％
　　5 普特南（Putnam），佛罗里达州，回报率22.63％
　　6 斯伯丁（Spalding），佐治亚州，回报率20.35％
　　7 韦恩（Wayne），密歇根州，回报率19.88％
　　8 哥伦比亚，佛罗里达州，回报率18.42％
　　9 帕斯科（Pasco），佛罗里达州，回报率17.3％
　　10 赫尔南多（Hernando），佛罗里达州，回报率17.29％