据综合媒体报道,上海楼市“暖冬”格局下,也有部分人在逆势抛盘。 昨天,上海一家小型房产中介负责人对媒体称,年末上海的二手房屋市场较为火爆,选择出手的购房者在增多,但也有一些人在乘势抛售。按他的观察,这类人群大体可分为三类,“一种是官员的,一种是私营企业主,一种是房产被抵押的人。” 目前,从在业内人士看来,上述案例的出现背景复杂:一方面,关于官员财产公示的讨论再度升温,“房叔”、“房婶”在多套住房被曝光后“落马”;另一方面,房产税试点扩围势在必行,部分楼市过热城市房价已现暴跌迹象。 近来,虽然官员抛盘的消息不时见诸报端,但据上述小型房产中介负责人称,他了解到的情况是,这种现象并不多,而且这类人群抛售房产的均价并不太低,“主要还是以市场价,略低个1%~2%。” 据他介绍,这类卖家出售房产,会优先选择自己的亲戚朋友或者熟悉的人接盘;这类卖家卖房一般也不是本人出面,而是通过委托人。 “我们能发现这类卖家名下房屋套数都不少,而委托人又不是专业中介人士,而且为避免买家疑惑、不放心,委托人往往会对房东的身份有所暗示。”该小型房产中介负责人说,这一情况近期在该公司旗下门店就有发生。但他不愿透露更多具体内容。 上海某中型中介负责人则直言,他在看到相关报道后,也曾向门店打听有无出现类似现象,但“收获”寥寥。 然而,业界早有关于灰色收入推高房价的讨论,但在上述中介负责人看来,即便这类抛售现象增多,也不会对二手房市场产生明显影响,“因为相对于上海总的二手房成交量,这类交易占比是很低的。只能算是个别情况,不能代表市场走向。” 可见的是,11月上海二手房市场热度依旧。 综合上海中原、德佑地产监测的数据:今年11月上海市二手住宅成交19744套,环比(较上月)上涨21.6%,同比(较上年同期)上涨216.7%;成交均价为17532元/平方米,环比上涨8.13%,同比上涨15.48%。 按上述中介人士的说法,眼下在逆势抛售房产的,主要还是私营业主。 “尤以做钢材生意的福建老板居多。”上述小型房产中介负责人称,今年钢材市场不景气,这些老板年底资金较为紧张,所以抛售房产以应急。 据他称,这类情况一般通过商会统一放出一批房源。由于很急,往往要求两个星期以内就要出手,价格较为优惠,“甚至有低于市场价15%的情况,但要求必须一次性付款。”按这位中介负责人的说法,这些私营企业主抛售的房源,各种价位的都有。 而前述中型房产中介负责人则提及,近期比较多见的抛售房产现象,集中在一些温州老板身上。这些人有的做生意,有的做融资,到了年底资金压力比较大,所以急需出售房产应急。 “价格是排第二位的因素,付款要求排第一。”这位中型房产中介负责人说,这些卖家往往要求对方一次性付款,而交易时间长的在10-15天,短的只有三五天,“要他们过完年再拿钱,已经没有用了。”不过,这位负责人强调,即便是这类卖家,价格上仍然是市场价,“温州老板比较精明,他们知道现在市场处在上升期。” 也有部分抵押房产的业务,因为无力还款而被迫清盘的现象。 上海某小型中介负责人称,这类房源的业务因为难以及时向银行还款,抵押的房源会由银行在年底通过各种方式出售。由于拍卖的方式需要提留5%的手续费,这类房源的债权人、债务人也更愿意委托给房产中介销售,以降低出售成本。 而多位受访中介对媒体记者称,其实,眼下大规模的抛盘行为并不多见。 汉宇地产董事总经理施宏叡直言,所谓的抛售,其实更多的是出现在置换型连环交易中。 “这类房东都是卖掉手上的一套房产给下家,再向上家买一套改善性房产。”施宏叡进一步说,因此往往得先找到要买的上家,才能将手上的房产卖给下家。由于上下家的交易容易出现不同步的情况,比如上家催着他赶紧卖,否则转售给其他人,而他手上的房子短时间内又找不到下家,所以才不得不以较低的价格急售。 中介人士将这种一环套一环的交易称为“连环交易”。 德佑地产区域总监张剑东说,今年年末上海改善性置换需求释放明显,这种三连环、四连环甚至六连环的情况都有出现。整个环节有一方出现停顿,上下游的买家、卖家都会受影响。 据他称,与占比较少的抛售现象相对照,眼下撤牌惜售的现象在增多,“想等到春节后房价涨一涨再卖的房东渐多。因此也出现了很多本来已经谈妥,房东却反悔拒收定金、不肯签约的情况。” 目前,网上房地产显示,上海二手房挂牌房源为14.62万套,较逾17万套的挂牌高峰大幅下滑。 |
中国指数研究院日前发布报告,预计明年房价同比仍将上涨,调控政策仍将从紧。若房价继续上涨且涨幅超出政府容忍范围,仍有出台更严厉措施的可能性,如进一步收紧信贷政策等。 报告认为,货币环境稳定和成交向好支持房价向上态势,但全国去库存压力较为严峻,整体上行空间有限,预计商品房销售均价同比上涨7.8%,涨幅略有扩大。 中指院另一报告则指出,未来十年中国经济增速的放缓不可避免,众多研究机构预测我国经济增速将迈入7%-8%的平稳增长区间,为房地产业提供较好的发展环境。另外,报告称,中央提出积极稳妥推进城镇化进程,未来住宅市场规模仍将继续扩大,预计未来十年我国住宅新增需求(包括保障房)约160亿平方米,市场前景依然良好。其中新增城镇人口首次置业需求和原有居民改善需求均超过50亿平方米,旧房更新换代需求近60亿平方米。 经历两年调控之后,房地产市场在今年呈现出明显前低后高走势。数据显示,1-11月住宅成交量为近三年同期最高,同比增幅达24.6%,11月成交创2010年调控以来单月新高。各类城市成交量均为2008年来第二高位,回暖最快的一线城市同比增长36%,增幅在各类城市中最高,但与2009年相比仍低40%;三线城市回升最晚、增幅最小,但绝对水平已接近2009年高点。 相比楼市,土地市场稍显逊色,据中指院统计,1月-11月,全国300个城市住宅用地推出及成交量同比分别下降20%和26%,预计全年难以改变。下半年供求状况有所缓和,11月推出及成交面积均增至年内最高点,十大城市土地市场供求表现好于全国。 价格方面,在下半年北京、上海等城市楼市升温的带动下,楼面均价出现结构性上涨,1-11月全国300个城市住宅用地楼面均价同比上涨4.2%;平均溢价率为8.3%,仍比去年同期低6.3个百分点,但下半年多个月份超过10%,处于2011年下半年以来的较高水平。 对于明年楼市,市场关注的焦点无疑是房价。中指院报告预计,2013全年商品房销售面积为12.1亿平方米,同比增长5.6%;商品房销售均价为6128元/平方米,同比上涨7.8%;房地产开发投资为8.5万亿元,同比增长17.1%,增速与2012年全年基本持平。 在明年房价同比仍将上涨,并且涨幅可能有所扩大的预期下,中指院报告称,预计明年调控政策仍保持从紧,但若房价继续上涨且涨幅超出政府容忍范围,仍有出台更严厉措施的可能性,如进一步收紧信贷政策等。 |
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