美国住房物业税主要为提高户主生活质量

在美国，拥有住房后所需缴纳的税收，对联邦及地方政府是一笔很可观的收入，对拥有住房的家庭来说，则是一笔不小的开销。最为突出的是个人财产税(又称物业税)。在美国，个人财产税是要交给州、市等地方政府的，而税率高低则完全由地方立法机构来定。因此，在美国，土地、房屋个人财产税既有如阿拉斯加州的基本零税率，也有如纽约等一线城市13%上下的高税率。本报驻华盛顿记者站所在的社区属于华盛顿市郊中上层住宅区，户主每年缴纳的房地产税大多在5000美元上下。

据综合报道，征收物业税在美国已经有上百年的历史。美国民众缴纳的税种中，物业税块头最大，每户每年动辄上千上万甚至上十万美元乃至更高，因物业税是根据个人财产当年的市值比例计算。拥有独栋楼的户主大多比较简单，物业税一年分两次或四次付清，其中包括物业管理费，如收垃圾、社区管理草坪等费用。如果在公寓或连栋楼内拥有住宅，户主不但要给政府上交物业税，还要给大楼的管理公司交物业管理费，尽管好多户主都不清楚自己一个月交多少物业税。

从本质上看，美国征收物业税的第一功能是改善社区环境和服务，提高住户的生活质量，吸引更多的人来本区购买住房。各县、市、区政府为经济持续发展计，都希望人们来其管辖的区域内买房建房。

美国住宅物业税的第一大用项，是本区内小学到高中、图书馆、社区公园等公共设施的改建和绿化等。住宅区的垃圾回收、处理等服务性开支，则是物业税的第二大用项。第三，相关政府还会用部分物业税设置基金，甚至把基金推入债券市场筹集资金，用于社区公共设施的大型改建。

根据记者所在区税务局不动产处处长珍妮特告诉记者，征收物业税的目的是改善社区服务和环境，提高户主的生活质量。

据报道，陈慧琳自宣布怀有双胞胎后，现在已减少工作安胎，日前她戴着帽子、口罩遮脸，在经理人及助手陪同下前往中环做产前检查，一见记者拍照，陈慧琳即抢回助手为她拿着的大手袋遮住肚子。

据悉，现年38岁的陈慧琳，自2009年7月为老公刘建浩诞下“虾饺仔”刘升后，两公婆一直想生多个女儿，奈何经过多番天然努力，一直没能成功造人。上月中，陈慧琳在公开活动上再报喜讯，并大方承认接受人工受孕成功制造双胞胎，现在腹中胎儿已有三个多月。

近期深居简出在家中养胎的陈慧琳，在日前下午5时30分，在经理人钟珍及女助手的陪同下现身中环，估计是到某著名妇科医生的诊所作定期产前检查。以往爱漂亮的陈慧琳，当天弃穿高跟鞋，只穿上仅半吋的闪片黑色鞋，戴着帽子兼口罩、白色外套、披上红绿色格子围巾，与经理人及助手从附近大厦走出来。

一见记者拍照，陈慧琳即显一脸愕然，不时低头回避镜头，急忙抢回原本由助手替她背着的咖啡色虎纹大手袋遮肚。虽然陈慧琳已怀孕超过3个多月，但仍没有一般孕妇的圆润特征，一双长腿依然十分纤瘦。被问到是否来做产前检查？她友善地说：“不是，逛街而已！”说罢便急忙登上其七人车离开。

据综合媒体报道，2011年初以来的第三轮房地产调控雷霆出击，组合拳迅猛，让楼价强行反攻，没能得意几天的房地产商和投机者措手不及。

由于提高购房成本、限购、房产税，此三管齐下，如果执行到位，实际已经通过行政限制和利率税收价格基本封杀了楼市的投资(投机)需求。即楼市价格继续上涨的“锅盖”被盖紧了。与此同时，“进一步落实地方政府”和“加大保障性安居工程建设力度”，则试图通过增加廉租房的供给，对楼市“火锅”进行釜底抽薪。

这一套组合拳出手后，相信盖“锅盖”将直接见效。楼市成交量将大降，随着CPI可能继续上涨推动进一步加息，房产持有成本将不断增大，那些拥有多套投资房的人将承受不住压力，要抛售减压，一旦出现恐慌性抛售，保守估计，房价也要出现30%左右的回调。

新“国八条”和房产税的本意是抑制房地产投机，如果调控出现成效，持有成本锐增，而房价较大幅度回调，那么过去10年，中国大都市涌现的不少亿万、千万的“房产富翁”将会被打回原形。

诚然，对于地方政府加大保障性安居工程建设力度，笔者却不乐观，因为一旦出现楼价下跌，地方政府土地财政将锐减，在地方政府开支不断膨胀的情况下，指望他们拿出更多的钱来进行住房保障，这显然是不切实际的。除了极少数执政能力强的城市之外，预计2011年所谓加大保障房力度仍是纸上谈兵。

在新“国八条”和房产税出台后，2011年房价下跌是肯定的，那么接下来人们最关心的问题就是——会跌多少？

令人遗憾的是，房价会跌多少，主要并不是由中国人控制的，房价会跌多少，关键看CPI(决定加息的重要因素)；而CPI主要由农产品价格决定；而农产品价格主要由美国或美国农产品期货市场和华尔街的金融寡头决定。尽管农产品在2011年已经涨势疯狂，但是国际投行最近仍然唱高农产品，同时大力推高石油价格——化肥等主要农资品都是从石油中生产的。

即未来我们很可能看到农产品价格继续喷发的场景。其逻辑是这样的：异常气候和自然灾害(比如现在中国北方大旱)——国际投行推高石油价格——化肥等农资价格上涨——中国农产品出现刚性缺口——国际游资疯狂炒作——农产品价格继续飙升——中国CPI上涨到10%以上，房贷利率提高到12%以上——更多中国炒楼套牢者支付不起利息——由开始少量不得不抛售房价下跌，但很难卖掉——大量恐慌性抛售，房价大跌。

由此得出结论，中国房价下跌的幅度，是由石油和农产品价格上涨的幅度所决定的。

当然，就目前的形势来看，决定中国楼价下跌幅度，还有另外两个重要因素：

一、中国货币紧缩的力度，从现在的各种信息来看，紧缩不会在短期内逆转。最近，央行行长周小川还表示，尽管存款准备金率已经在高位，但未来还是会使用这一工具以及央票的发行来对冲流动性。二、国际热钱是否决定大规模撤离中国。

总体而言，对于未来的中国房价，本人不乐观。那些仍然持有大量投资房的人将会有大麻烦，楼市与股票不同，它的交易成本非常高，在涨的时候好卖，跌的时候想出手是一件很困难的事。当然，少数勇敢的人可以壮士断腕，但多数会像已被盖上锅盖里的“青蛙”，在不断加温中，已经失去了出逃的力量。

同样麻烦的还有持有大量土地，但现金流差的房产商，未来一两年它们有可能遇到比2008年更严峻的挑战。受楼市连累，股市很难乐观。