纽约老人公寓市场日渐火爆

       近日，在纽约房产市场上，老人公寓的房产成交数量日益增加，买家近大多数都是华人，调查得知，近几年来，在纽约居住的华人日趋老龄化，因此促进了老人公寓市场火热状况的发生。

　　就业视角
　　众所周知，美国经济正在从经济危机中复苏，失业率下降，总体就业人数开始增长。我们预计，美国在两年后，能够达到充分就业状态。上一次达到充分就业的状态是2006年。
　　2010年，美国整体就业人数为1.3亿人，而今年已经达到了1.39亿，约增9000万人。在2008年和2010年金融危机期间损失的所有就业岗位已经全部恢复。
　　作为房地产投资者，我们不仅应该关注就业增长，还应该看一下就业的增长种类以及质量。
　　2013年，美国新增230万个就业岗位，其中有60%是技术性的工作岗位，40%是非技术性的。在技术性就业岗位增长中，有两个行业非常突出：
　　第一，商业服务行业。这个行业的就业增长对写字楼市场有非常大的影响，可以看到，写字楼相关收益都在增加。
　　第二，酒店和休闲娱乐行业。主要原因是因为年轻的人口越来越多地想住在城市中。
　　从所有物业类型的交易量图表看，出租式公寓交易量已恢复到金融危机以前的水平，写字楼市场的交易量还没有达到以前的水平，包括零售商业和工业物业都没有达到以前的水平。

　　出租式公寓市场分析
　　为什么出租式公寓的市场恢复得这么快？
　　从总成交量看，纽约和洛杉矶占据了前两位。在2013年，总共有2300亿的房地产成交。纽约和洛杉矶之所以增长这么快的原因，是因为外国资本大量的涌入。外国资本主要追求资金的安全性，但是随着房地产市场的复苏，我们预计其他更多的、小的房地产市场也会有越来越多的外国资本进入。

　　中国资本在美国地产市场预判
　　外国资本一直以来都在美国房地产市场扮演非常重要的角色。2012年，外国资本投入美国房地产281亿美元，2013年377亿美元，过去12个月的总共投资是462亿美元。
　　从历史数据来看，加拿大和欧洲一直以来占据着美国投资前两位，但随着亚洲资本尤其是中国资本的进入，预计在未来，亚洲尤其是中国，将取代欧洲或者加拿大，成为美国投资第一或者第二的角色。
　　结论有三：
　　第一，美国房地产市场主要受益于经济复苏；
　　第二，对住宅的需求，在城市核心将会非常强劲；
　　第三，外国资本，尤其是中国资本将会在美国房地产市场中扮演非常重要的角色。

　　全世界各地的富裕人群，都会选择将部分资产配置在本国之外。这样做可以分散地域风险，最大限度在全球范围内享受经济成长的收益，让个人资产更好地保值和增值。根据波士顿咨询集团2014年的《全球财富报告》，全球富裕人群大约将其6%左右的净资产投资于海外。

　　最近几年，中国的富裕人群也开始积极向海外配置资金，并且时不时因为其大胆和进取的行动而博得关注。以美国为例，在住宅市场上，中国人在2013-14年度已经超过加拿大，成为美国住宅地产的最大外国买家。而在投资移民方面，今年8月是美国历史上破天荒地第一次，提前用光了当年的投资移民名额，大部分是来自中国的EB-5移民投资（投资绿卡）申请者。
　　不过在我看来，到目前为止，中国富人的海外“投资”，往往不是追求财富保值增值的资产配置行动，更像是购买某种特权的消费行为，有时甚至是冲动性或者炫耀性的消费。也许，国内外经济环境的相对变化，会促使更多中国富人深思熟虑，从真正投资角度去管理他们的海外资产。