巴菲特：美国“按揭买房”是绝佳投资

       在《财富》举办的一场座谈会上，巴菲特告诉听众：“我觉得人们现在应该排队去申请按揭买房。这是做空美元和利率的绝佳办法。傻子都应该知道。但目前为止，房屋建筑行业的复苏比我想象得慢很多。”
　　巴菲特对于美国房地产市场反弹乏力感到非常困惑，因为在他看来，在经济大范围复苏且利率超低的环境下，按揭买房是一项绝佳的投资。
　　美国商务部数据显示，8月新屋开工年化数从7月的7年高位112万大幅下滑至95.6万，跌幅高达14.4%。
　　巴菲特指出，现在的30年期固定按揭利率非常诱人。如果将来利率下降，那么你可以通过再融资进行置换。如果利率上升，你就可以坐享房产升值的收益。房地美调查显示，上周的30年期固定按揭利率平均为4.19%，远低于过去20年中6.14%的平均水平。
　　他说：“这是一个非常棒的工具。如果你猜错了，你只需要花30分钟就可以补救。但如果你对了，你就能坐享30年的收益。”
　　对此，前银行家Matt Levine评论说：如果你知道未来利率会上涨，那么你当然应该去贷款买房。打个比方，如果你知道超级通胀就要来临，不要去买什么黄金或者比特币，赶紧贷款去买一套房子吧，因为随着美元变得一文不值，你最终就相当于免费获得了房子。
　　看来，巴菲特真的是为大众的智商“捉急”。不过，还是有聪明人同样看到了这一点，比如前美联储主席伯南克。最近媒体爆出，精明的伯南克卸任后就去申请了再融资贷款。但不幸的是，他被拒了，理由是他“过去两年内没有稳定的收入”。
　　巴菲特是富国银行最大的股东，该行拥有全美最大的按揭贷款也业务。

　　根据福布斯网最新公布的2013年美国百万富翁区域排行榜，加利福尼亚州（硅谷）和纽约州（华尔街）分别以45,109人和38,240人夺得该榜冠亚军。与此同时在榜单中排名最末的佛蒙特州（Vermont）仅有340位百万富翁。全美百万富翁的总人数为304,118名——这个数字接近于匹兹堡或者冰岛的总人口。 而从区域来看，最多百万富豪的城市前三名是纽约、洛杉矶、芝加哥，但过去五年百万富翁成倍增加的新兴富区则是德州休士顿、达拉斯和加州科技城圣荷西。

　　美国国税局（Internal Revenue Service，简称IRS）基于2011年的纳税申报表发布了这些数据。要达到百万富翁的标准, 1040纳税申报表上的调整后净收入必须高于100万美元，无论是个人报税单还是夫妻联合报税单。
　　华盛顿哥伦比亚特区的税务基金会（Tax Foundation）主席斯科特·霍奇（Scott Hodge,）指出，最高收入者的数量每年都会有很大波动，主要受到经济，以及纳税人的业务收入和投资收益所得的影响。百万富翁纳税申报的人数在2007税收年度达到了最多(392,220人)，接着在2009年降到236,883人，随后又有所回升。
　　数字波动的另一个原因是很多高收入的纳税者可以选择实现收入的时间段。想要更多地了解百万富豪地位如何看起来变化无常，请点击查看霍奇写的文章《谁是美国的百万富翁》（Who Are America’s Millionaires）？
　　为了确定各州的百万富翁比例的多寡，我们查阅了百万富豪纳税申报表的数量占所有纳税申报表的百分比。加利福尼亚州的百分比为0.26 ％（大约每400张纳税申报表中就有1张百万富翁的纳税申报表）。康涅狄格州的百分比为0.54 ％（大约1/200）。密西西比州的百分比最低，仅为0.07 ％（小于1/1,000）。
　　由「RBC财富管理」发布的统计分析，12个城市拥有全美四分之三的可投资流动财富，这12城除了前三名，依序是华府、旧金山、波士顿、费城、休士顿、圣荷西、德拉斯、底特律和西雅图。
　　纽约市有89万4000人的流动资产(不计入自住屋)超过百万，这些富豪的财产总数逾3.2兆，洛杉矶以33万名百万富翁、总财产1.2兆遥遥落在纽约之后。
　　以下为拥有百万富翁人数最多的10个州：
　　州   百万富翁（调整后净收入高于100万美元）纳税申报表的数量   占所有纳税申报表的百分比
　　加利福尼亚州 45,109  0.26 ％
　　纽约州 38,240  0.41%
　　得克萨斯州 27,347  0.24%
　　佛罗里达州 20,921  0.22%
　　伊利诺伊州 14,692  0.24%
　　新泽西州 14,440  0.33%
　　马萨诸塞州 11,395  0.35%
　　宾夕法尼亚州 10,180  0.16%
　　康涅狄格州 9,493  0.54%

　　房地产数据分析公司RealtyTrac新近公布的数据显示，10个租房回报率最差的10个城市中5个在加州，3个在纽约。

　　RealtyTrac公司副总裁布基斯特表示，象纽约和旧金山这样的城市，独立屋年租金收益率不足4%，其中一个原因是，目前这些地区房价较高，很难用租金支付房贷。
　　10个租房市场回报率最差的地区
　　1 纽约，回报率2.4％
　　2 旧金山，回报率3.16％
　　3 金斯（Kings），纽约州，回报率3.64％
　　4 威廉姆森（Williamson），田纳西州，回报率3.73％
　　5 马林（Marin），加州，回报率3.75％
　　6 威彻斯特（Westchester），纽约州，回报率3.8％
　　7 伊格尔爱德华兹（Eagle Edwards），科罗拉多州，回报率3.8％
　　8 圣克拉拉（Santa Clara），加州，回报率3.88％
　　9 圣马特奥（San Mateo），加州，回报率3.94％
　　10 圣克鲁斯（Santa Cruz），加州，回报率4.12％
　　与此相对应的是，在佛罗里达州和佐治亚州的一些地区年租金总收益达到20%以上。布基斯特表示，首先由于这些地区房地产市场仍在恢复，这意味着你可以很便宜地购买不动产。其次，许多丧失房屋抵押赎回权的人选择租屋居住而且大量退休人员涌向这些地区，因此导致租赁需求强烈。
　　10租赁市场回报最好的地区
　　1 埃奇库姆（Edgecombe），北卡罗来纳州，41.57％
　　2 克莱顿（Clayton），佐治亚州，回报率26.88％
　　3 都柏林（Duplin），北卡罗来纳州，回报率24.4％
　　4 霍华德（Howard），印第安纳州，回报率24％
　　5 普特南（Putnam），佛罗里达州，回报率22.63％
　　6 斯伯丁（Spalding），佐治亚州，回报率20.35％
　　7 韦恩（Wayne），密歇根州，回报率19.88％
　　8 哥伦比亚，佛罗里达州，回报率18.42％
　　9 帕斯科（Pasco），佛罗里达州，回报率17.3％
　　10 赫尔南多（Hernando），佛罗里达州，回报率17.29％