美国房市必知的银行屋、法拍屋

　　概念需明确：法拍屋不是短售屋 法拍屋和短售屋有着本质区别
　　短售屋：
　　现在网上为了吸引买家往往写上pre-Forclosure，一提到法拍屋，人们就联想到价格便宜，其实仔细以了解其实就是短售屋的一种。短售屋（或叫Shortsale）是指屋主没有能力偿还贷款及其他房屋抵押的房贷总值，屋主经过和银行协商后考虑将此屋以略低的价格出售，以此偿还银行的损失。此时屋主仍然拥有这栋房子的产权，购买短售屋可以去看房，而且通常屋况也比较好，这是短售屋。
　　法拍屋：
　　如果房子通过短售屋的形式还是没有卖出去，或者屋主付不起贷款就直接走人了，像这样的情况，法院将房子以公开拍卖的方式卖掉。价格可以低于市场价一半，或者更多。法拍屋尽管不能看房，对房屋债务方面的情况也不是非常了解，基本上购买法拍屋就等于一场博弈。
　　法拍屋存在的不确定因素：
　　A. 屋况通常不佳，可能买到后发现房子已经被严重破坏
　　B. 法拍屋一般情况下都在不是非常好的区，像法拉盛这样比较大热的地段，通常在shortsale 的阶段就卖掉了。
　　C. 房屋有欠款
　　D. 购买法拍屋不能贷款
　　E. 过户时间长且非常难
　　F. 购买后有可能前屋主或者有无家可归的人霸占屋子，还要通过法律将他们驱赶。
　　所以，购买法拍屋就好像是去赌场赌钱一样，你也不知道你拍到的房子究竟如何。
　　适合投资法拍屋的人群
　　1，有时间。因为想要购买法拍屋前期要做很多的功课，要熟悉市场，经常参加拍卖会。
　　2，要有钱，因为法拍屋是不能贷款购买的，所以要有充足的资金。
　　3，要有强大的心理承受能力：法拍屋可能会存在的一系列的问题，所以买到手后还有很多的后续事情要做。
　　法拍流程：
　　法拍要去法院，以纽约为例，纽约5大区每个区的法院都会定期举办法拍。在纽约除了节假日外，法院每周都会举办一次拍卖会，像布鲁克林是在每周四，皇后区在周五，有法拍，基本上都是一周一次。关于法拍的房屋资讯，有的时候网站上会有公示，有些没有的可以提前去法院查看近期法拍的房屋资料。
　　所有人都可以参加拍卖会。
　　第一步：先在法院网站上注册预约，交预约费。
　　第二步：了解那些房子即将会参加法拍，可提前去做功课，去看看房子的区域和房子外部的屋况。
　　第三步：由于拍卖会只接受现金和银行本票或汇票，所以竞标者一定要带着充足的资金去拍卖会。
　　第四步：如果有自己满意的房子，在法拍的时候就可以举牌子参加法拍。
　　第五步：得标后需要当庭支付标价10%的订金。
　　第六步：在一个月内需缴纳其余的90%的房款。如果定期没交银行会没收全部订金。
　　第七步：过户
　　最后给个总结，就是法拍屋里因为有很多风险，所以基本上能够购买法拍屋的人一定要有非常丰富的房地?投资的常识，新手不要擅自购买。
　　如果你决定购买法拍屋，需要提前做哪些功课？
　　第一：先锁定想要购买房屋的区域，比如如果想在布鲁克林还是皇后区，不过法拍屋的区域肯定不会特别好，要清楚购买的用途，如果是投资要计算投资回报率。
　　第二：要多去参加拍卖会，了解拍卖得一些流程，这个只是一个学习的过程，不要着急下手，之前所谓?到的想要购买法拍屋要有闲就体现在这里。
　　第三，想要购买法拍屋，需要有一个强大的团队，避免单打独斗。需要一个优秀的地产经纪和地产律师，以及房屋修缮和装修的团队。
　　什么是银行屋？
　　法拍屋是指通过法律程式被拍卖的房子。法拍屋中80%是银行拥有的，主要是还不起贷款被法拍；15%是欠地税被法拍；5%是存在遗嘱问题或者个人欠款等原因被法拍。那这80%的银行拥有的被拍卖的房子，如果没有拍掉，就会被银行收回，就变成了银行屋。
　　对银行屋的误解：法拍卖不掉银行才收回，房屋位置都很差
　　其实这是一个误解，很多银行屋不是法拍没有拍掉，而是如果价格没有达到银行的理想价位，就被银行自己拍走了，变成了银行屋，其实这是一种银行止损的方式，并不是没有人要。
　　银行屋的类型包括商业与住宅，像co-op、condo、一家庭，多家庭都有。住宅型银行屋分两种：一种是ASIS（现状带住客销售），一种就是交空销售。
　　现状带住客销售：
　　银行为了早点将房子卖出收回成本，就按照房子的现状直接卖出，银行不负责维修房屋的一些破损，而且房东或者房客一般都还住在里面，买这个房子还要自己去驱逐房客。另外，这种销售方式是不允许进屋看房的，只能在房子的周边看一下。优势则是价格非常便宜，房屋状况比空置的要好一些，售价通常比市场价格便宜25%–35%以上。
　　交空销售：
　　空房卖的很快，多数人喜欢，空置房这个是可以进去看房的，有一个好处，能够看得见风险。假如你不懂装修，也可以找一个装修师傅去帮看看，这样就能够估算出买这个房子是否划算。
　　购买银行屋和普通房子差别在哪？
　　购买银行屋和普通房子的最大的差别就是，在购买银行屋的时候，需要交转让税，转让税是50万一下的交1.425%，50万以上的房子要交1.8%。这个钱是一定要交的省不了的。普通买卖的房子是卖家交。
　　购买银行屋的时候，通常银行都会已经把这个房子的一些拖欠的贷款还有欠得地税还有水费等都付清了，但是有一笔欠款，银行是不负责的，就是房屋局的罚款，这个费用可以99%的银行是不会付的。需要屋主自己承担。
　　购买银行屋是否可以贷款？
　　银行贷款有一个基本政策，就是房屋状况要达到基本居住条件才能发放贷款，要有流通的水、电、煤气，只要银行的估价师是可以进去估价的，才可以申请贷款，但是这样的情况非常少。
　　不过，如果信用特别好，工资收入很高的，可以申请一种房屋装修方面的贷款，FHA203K 复原贷款，就是评估一下这个房子装修需要多少钱，然后选择贷款给你多少。不过这种贷款对收入和信用的要求特别高，还要求是首次买房者，所以不是所有人都能够贷到款。
　　大多数银行屋都喜欢全现金交易，即便是有符合贷款标准的房子肯定也会被全现金的买家取代而抢走offer，因为同样的价格出售，银行肯定会优先考虑全现金的买家，这样的房子尽管屋况可能不是非常好，但是很多投资者还是非常感兴趣的，因为价格的确非常有优势。

　　美国房地产的法律法规很多，而其中“关于从业人员的准入制度”（房地产执照法）是最严格的法令。执行法令的是“州房地产委员会”，包括拒发执照、扣留执照和吊销执照等。各地还有专门监察机构对从业人员的行为进行监督，一旦经纪人或销售员发生违反职业道德的行为，就会被暂停或吊销执照，很难再继续从事这一职业。
　　为保障交易安全，许多州都专门设立了房地产复员基金制度，用于经纪人因自身错误而造成不能赔偿的损失，当赔偿被允许且已支付时，经纪人的执照会被取消，直到偿还所赔偿款项及附带利息。在加州，房产通过第三方“中性的中介人”来交易，买方的钱汇到他们那里，卖方也从那里取钱，房产中介也是通过这个机构来取钱，从根本上杜绝了中介的欺诈现象。
　　美国的房地产中介行业实行独家代理制度，即一个经纪人只能代表交易的一方。买卖双方都拥有各自的经纪人，由两个专业人士进行交易谈判。交易成功，双方经纪人各收取3%的佣金。
　　美国银行房贷方式灵活，“大家都在互动之中寻找适合自己的方式”。与中国不同的是，美国借贷的考虑与工作、收入稳不稳定有关，与年龄完全没有关系。美国最长可以贷款30年，“尤其是对老人更宽松，银行甚至付钱给老人，但一旦老人去世，房子所有权就归银行”。
　　笔者曾在公园散步时遇到了不少来探亲的中国留学生父母，闲聊中得知他们中间不少子女在美国也都买了房子。目前还没买的，也在积极看房。在谈及在美国买房与在中国买房有何不同时。他们都说，相比中国人，美国人买房要轻松、快乐了许多。美国是鼓励消费的国家，对于他们来说，买房比租房更合算，人们喜欢买房，也买得起房。
　　买房可免缴个人所得税。美国联邦、州以及地方政府都有许多鼓励买房的法律和政策，对买房者提供诸如免税、低息贷款等多种优惠。美国个人所得税十分繁重，一般一年下来税款大约占年薪的20%到40%。美国税法规定，个人因为买房将月收入付了银行利息，就可以免税，而租房是不免税的。
　　买房是稳定的投资手段。美国人不喜欢储蓄，但乐于投资。买房虽说获利较慢，但基本上是只赚不赔。大家明白，只有房地产才能保值增值，购买房地产就等于确保自己在老年可享有足够的养老资金。在我住的对面有一对老年夫妇，据说原先住的是一幢“豪宅”，退休后把它卖了，买了现在这座联排的小别墅，这样他有了一笔相当可观的资金给自己养老用。
　　美国买房的大多数是有固定收入的年轻人。一般房价为家庭年收入的5倍是一个合理的水准。所以，买房对有工作的年轻人来说，不是什么困难的事。我租住的房东就来美留学十年的中国留学生。

　　中国经济高潮的外溢正在改变洛杉矶郊区的住房市场。富有的中国购房者正在推动房价超越房地产繁荣时期的峰值水平，从而催生了一类房地产经纪商和住房按揭贷款机构，它们专门迎合中国购房者的需求。
　　最有吸引力的是圣盖博河谷地区，那里的蒙特雷帕克市早在上世纪70年代就以“第—个郊区中国城”而闻名。在那里从事房地产销售现在需要熟悉风水的知识，即中国古代有关房屋和谐设计的原则。
　　西圣盖博河谷房地产经纪人协会会长梅尔·黄（音）说：“人们正在把资金从中国大陆弄出来，到这里安家落户。”
　　这一趋势正蔓延到其他地区，包括圣伯纳迪诺和奥兰治县甚至还有拉斯韦加斯，越来越多的美籍华人也寻求购买大得足以招待前来旅游的海外亲戚长住的房屋。
　　据全国房地产经纪人协会称，去年在所有被外国公民买走的美国房屋中，有12%是被中国购房者买走的。而他们购买的房屋有超过一半位于加利福尼亚州。这些房屋有超过三分之二是用现金购买的。
　　这一趋势似乎不大可能在短朗内得到收敛。胡润富豪榜称，超过60%的中国富人已经或准备离开中国—至少是在部分时间内，而他们的头号目的地就是美国。
　　购房动机因位置的不同而有差异。按中国的标准，圣马力诺的豪宅是便宜货，因兰恩派尔地区的廉价房屋则是作为投资购买的，青睐名校的买家则涌向尔湾。
　　伊娃·陈（音）和丈夫往返于他们上海和阿卡迪亚的住所之间。他们在阿卡迪亚的房子是去年10月购买的，买下这里是为了躲避污染，也是希望两个尚在婴儿期的孩子将来能上更好的学校。
　　但是这里的房子正迅速变得昂贵起来。
　　据市场研究机构DataQuick的数据，巨大的需求使上季度阿卡迪亚某个邮区的房屋中位数价格超过了132万美元—比房地产泡沫最严重的2007年高出大约30.5%。
　　在邻近的另一个邮区，房价上涨了23. 7%。房价超过先前高峰期水平的其他地区包括核桃市、天普市、圣马力诺市以及圣盖博市的部分地区，这些都是中国人投资的重点地区。
　　总部在帕萨迪纳的华美银行董事长吴建民说，中国人的抢购有时几乎是不顾—切的。华美银行专门向在美国没有信用记录的中国购买者提供住房贷款，但是通常需要高额的首付。
　　见惯了中国城市售价超过100多万美元高档公寓的轻率买主，在走马观花看一下房子后便匆匆买下里弗赛德以东、甚至远在亚利桑那州的偏远房屋，根本没有考虑物业税或带游泳池和花园房屋的维护问题。
　　吴建民说：“他们考虑到上海或北京狭小局促的单元住宅—你知道，面积只有这里的五分之一，他们便说这里的房价很便宜。他们是出于投机目的买房的。”吴建民担心房价升值的幅度会小于这些买主的预期。