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这个2008年金融危机的发源地，近期以低廉的房地产价格再次吸引了全球投资者的关注。世界最大主权财富基金挪威政府全球养老基金去年首次在美国购买了房地产，而中投在美国的房产投资，去年约获利40%。 吸引国内投资者前往“淘金”的，是底特律标价2500美元一套出售的房子。2500美元，约合15500元人民币，几乎只是国内不少城市1/2平方米的楼价。而在美国，却可以购买一套占地数百平方米的别墅。不过，也有熟悉北美房地产投资的资深投资者告诉记者，在美国购买房产，未来的支出远远高于现在的售价。 事情究竟如何？在美国购买房产，是陷阱还是馅饼？投资者如何才能在投资中获利？ 国内投资者最爱--底特律和佛罗里达 “你也是来投资美国房地产的？”这句话成为近期中介口中最频繁的话语。 据介绍，最近来投资美国房地产的投资者已经超过咨询国内房地产的投资者。“底特律、佛罗里达州、加州、纽约，这些地方都是投资者咨询的地方，本来就是近十年升值比较快的地方，这次佛罗里达州因为金融危机房价差不多掉了一半左右，如果能回到10年前的价格，还是比较值得投资的。” 佛罗里达州的迈阿密又有黄金海岸之称，其沙滩边豪华宾馆林立，游客云集。奥兰多附近的迪士尼则为世界规模最大的现代化游乐场。 “现在一般30万-50万美元就可以买到位置比较好的小区别墅。这个价格比金融危机以前的最高峰值低了约三分之一，可以说是一下子回到了10年前。”上述买美国中介表示。 综合而言，中国投资者对美国房地产的需求主要体现在几个方面：一是养老需求，不少临近退休的中国人卖出中国的房子，在美国买房子养老；二是投资需求，美国不少地区的房价比较便宜，例如在缅因州，一套拥有泳池、车库和花园的两层别墅售价为30多万美元，只相当于上海一套60平方米“蜗居”的价格；三是子女教育的需求，中国不少家长买房子给家人居住，多余的房子可出租；四是移民的需求，在移民前，这些早已买下的房子可供出租。 上述买美国中介人士表示：“现在普遍看来，求学的人占了大多数，投资者也比较多。” 根据1985年至2002年的历史数据，美国房价在各个阶段有着不同的走势--房价在房地产扩张阶段平均每月上涨0.8%，在放缓阶段平均每月下降0.8%，在收缩阶段表现为剧烈下降，而在复苏阶段基本持平。 而多名中介人士表示，2500美元在当地还并不算最低，“如果你去当地购买，可能有的房子300美元就可以买到，折算过来也就等于你在上海租一个月的房价。” 凤凰城一年上涨23%， 不过，如果国内投资者抱着暴富的心理去投资美国房地产，往往会失望，因为在美国投资的房产，讲究的是租金回报。 因为，美国房产升值的幅度不大，以1996年至2006年为例，即使是在泡沫经济时期，美国的房产才升值约60%，远低于新兴市场国家。 不过，在中国内地，相对于房价，房地产的年租金回报率只有2%左右。 全美房地产经纪人协会去年公布的一项数据显示，2012年中国购房者在美国房地产市场全年共投入约90亿美元，已经成为仅次于加拿大的第二大国际房地产投资国家。分析人士认为，住房需求的逐步改善和库存量的降低将继续支持房价的平均上涨。从同比来看，1月份，美国20个主要城市房价均实现增长，其中，美国凤凰城房价一年上涨了23.2%；纽约房价上涨了0.6%。 以科罗拉多州和亚利桑那州为代表的山区地带，包括蒙大拿州、爱荷华州、怀俄明州等，房价指数去年大幅增至14.8％，而大西洋（10.06,-0.02,-0.20%）沿岸地区就没有这种现象。包括纽约州、新泽西州、宾夕法尼亚州中部各州在内的大西洋沿岸地带房价指数增长仅为0.5％。而美国中部的西南地区房价指数去年增长了5.4％。这一表现中庸的地区包括俄克拉荷马州、阿肯色州、得州和路易斯安那州。从加州到华盛顿州包括夏威夷州在内，美国太平洋地区的房价指数也有不错的增长，为11.1％。在大洋的另一端，包括哥伦比亚特区和马里兰州、弗吉尼亚州、乔治亚州和佛罗里达州等八个州在内的南大西洋地区的房价指数增长稍有逊色，为7％。密歇根州、威斯康辛州、伊利诺伊州、俄亥俄州所在的美国中部的东北部地区表现不尽如人意，增长仅达到2.3％。 如果把镜头推近再放大到各个城市，房地产复苏的图景就更加五色交织。 德意志银行在一份购房承受能力的研究报告中指出，2013年三季度，加利福尼亚州的八个城市房屋中间价格环比上涨了4.9％；同一时期南部佛罗里达州的四个城市中间价格却下降了0.9％；东北部的纽约都会区的房屋价格在家庭收入增长2.4％的带动下，仅仅增长了0.6％。 2012年12月，休斯顿的房屋销量实现连续19个月增长，房屋库存持续缩水，房价上涨。其他一些城市则相对滞后。芝加哥就是这样一个例子。分析人士表示：“芝加哥的房价也有反弹，但相较于同样在中西部的城市，比如明尼阿波利斯、芝加哥。表现就相对较弱。这种不均衡即使在同一地区也有反映，一些城市恢复很快，而另一些停滞不前。这样的例子在马萨诸塞州、新罕布什尔州也同样适用。” 各项费用或降低投资收益 其实推动国内投资者疯狂购买美国房产的原因不光是美国房地产的潜在投资价值，还有“国五条”细则中个人转让房产所得征收20%个税的要求。“不少投资者都在20%个税开始前把国内的房产卖掉转而投资美国房产，这样的案例我们这里就碰到好多。”上海一家房屋中介人士向记者表示。但专家建议，房地产投资需谨慎，背后所存风险必须重视。 据悉，张某用4000美元在底特律购买了10套不错的别墅，这10套别墅本人不会居住，也租不出去，但每年依旧得交房产税3%，每月交房屋管理费。虽然别墅均价仅400美元，但政府评估值30万美元，10套别墅每年要交10万美元房产税。这样还划算吗？ 在美国购房后需要支付哪些费用呢？ 首先是地税，一般分为郡税，市税，学区税。各个州不同，在宾夕法尼亚州，三样税加起来，每年约是房产估价的2%-3%，房产估值一般是市场价的80%。所以30万美元的房子，每年的税约是1万美元。这三项，其中一般以学区税最高，占60%以上。 这一项国内目前不征收。所以投资房的空房率很高。在美国，一年3%的地税，一般不租出去都扛不住。这在一定程度上减少了房屋囤积，增加了社会房产的使用效率。 其次是保险，住宅房保房子失火，淹水，雷击等意外事故。一般20美元的房子保险每年500美元。除此之外，小区费或物业费也是一笔开销。房子在统一规划的小区中，一般都有小区费。
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根据英国市场调查公司Dealogic的数据,中国企业或个人在海外房地产交易规模从2012年的5.47亿美元猛增至2013年的18.6亿美元。今年比较突出的一个变化是,美国房地产业的中国投资者正在从个人购房向房地产开发商转变。目前,万通“中国中心”在纽约世贸中心的“新家”即将启用,鑫苑置业在纽约威廉斯堡的住宅楼项目将在年内动工,刚刚收购了美国第二大院线AMC娱乐控股公司的大连万达集团,也在为投资美国房地产市场“做功课”。 懂中文成为不少纽约地产中介的“标配” 中国房地产开发商已经开始紧锣密鼓地在美国市场布局,其中在纽交所上市的鑫苑置业旗下的美国公司成功地抢占了纽约住宅项目的开发权,引起彭博社、《华尔街日报》等众多媒体关注。据资料显示,该公司已在纽约布鲁克林区威廉斯堡以5420万美元竞得8547平方米土地,是中国房地产开发商第一次独立在美国开发一个重要的住宅项目。 从出境旅游到奢侈品消费,中国在消费排行榜的位置备受海外商家关注。根据全美房地产经纪人协会发布的报告,2012年3月至2013年3月,海外投资者在美国购房金额总计820亿美元,来自中国买家的投资超过90亿美元,较2011年上涨了89%,来自中国的买家已跻身为美国房地产的第二大投资群体。 强劲的购买力可能成为中国房地产开发商的“撒手锏”。有分析人士称,中国消费者在美国现金收购房产,对美国房地产复苏做出了相当重要的贡献。现在懂中文或者粤语成了不少纽约房地产中介的“标配”,无论是租房、买房,还是商业地产都有中国买家的身影。 欧阳默先生是纽约顾问公司Rockwood的董事长,协助网易、、阿里巴巴、鑫苑置业等完成了多笔在美融资业务,并且是鑫苑此次在纽约威廉斯堡开发项目的商业顾问。他在接受本报记者采访时说,美国的住宅项目是下一个投资热点,尤其是在华人聚集区或拥有优质学区的旧金山、纽约、洛杉矶等地,如果有40%以上出售给中国买家,项目就算成功了,而做到这一点并不困难。由中国房地产商开发的住宅,如果在住房规划及环境设计上更符合中国人的使用习惯,并完善中式餐饮、休闲或购物等周边设施,对当地华人存在一定的吸引力。 与当地商业团队建立合作关系十分必要 美国房地产正在复苏,但仍处于低谷。全美房地产经纪人协会最新数据显示,今年2月,美国现有房屋销售和价格仍保持在健康复苏区间,已经连续12个月呈现同比上涨。纽约房地产经纪顾问王芸对记者说,相对美国其他地方,纽约的房价受到金融危机的冲击相对较小,拥有哥伦比亚大学、纽约大学等一流学府以及世界金融中心华尔街,无论是投资移民、留学准备或者商业投资都十分保值,可以说是中国地产商投资的最佳选择之一。 在鑫苑竞标成功后,项目附近土地价格不断攀升,不少美国公司也开始在周围宣布开启新项目。欧阳默先生表示,中国地产投资美国,不仅要采用“中国模式”,也要采用“美国模式”,并且需要平衡两种模式。中国在美国房地产界拥有巨大机遇,目前美国房价仍处于较低时期,中国拥有20年的房地产开发经验,立足这个市场的关键在于寻找拥有经验和理解中国文化的美国团队。 欧阳默说,对于房地产行业来说,如何以较低的价格,拿到一块好的地皮,同时获得税收减免等优惠,需要顾及各层面的合作关系。在商界成功没有标准化模式,但又有许多“本地化”模式可循。每个买家都希望拿到“尚未在市面上公开出售”的好交易,但事实上,许多单**匹马进入美国市场的中国投资者拿到的都是美国公司“挑剩下”的项目,所以与当地商业团队建立合作关系十分必要。 资本运作是中国房地产企业进入外国市场的重要环节,欧阳默称之为“华尔街风格的金融工程”。他说,中国企业需要学习利用债务融资等融资策略将利润最大化,这不仅可以增加在美国的收益,还可以将经验带回中国和全球其他资本市场。 “接受法律监督和全面法律保护至关重要。”欧阳默说,中国企业“走出去”的每一步都要与当地的法律法规、商业习惯和文化相契合,这样才能走得更稳、更远。
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10/10/2014 4:38:00 AM []
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爱尔兰本来就是一座浪漫之岛，也许这就是世界各地的情侣都来这里举行婚礼的原因所在。
爱尔兰风景优美，作家痴迷于此，画家从中寻找灵感，而万千情侣为之倾倒。好吧，也不是真的神魂颠倒，但当你看到这一幕的时候…… 从邓恩郡传奇莫恩山脉的顶峰，到凯里郡基兰尼国家公园和多尼戈尔郡的格伦维伊国家公园，这座小小的岛屿却散发出仙境般的美丽，使其成为结婚、情侣游玩或度蜜月的理想场所。 安特里姆郡巨人堤岸 风景优美仅为巨人堤岸优点的冰山一角。保罗·麦卡特尼、蒂塔·万提斯、大卫·贝克汉姆和皮尔斯·布鲁斯南都是在爱尔兰完婚，他们可不完全是因为这里的旖旎风光才来这里度过这一难忘的日子。 真正让人们将爱尔兰视为结婚或情侣理想场所的原因是爱尔兰人民的热情，以及举办让客户满意无可挑剔的婚礼的能力，这使我们赢得良好的声誉。不仅如此，再配上一系列独特的婚礼举办地，确实能为大喜之日增添不少喜气。
与众不同的婚礼举办地 想象一下在12世纪基督教大教堂（ 都柏林的精神文化中心）点满蜡烛的地下室举行婚礼，或是到位于阿伦群岛美丽丘陵地带的古凯尔特人遗址举行婚礼，走进凯尔特人的神秘世界，是何等浪漫！ 或者您可以选择在安特里姆的姆森登教堂举行婚礼。姆森登教堂是18世纪的教堂，矗立在悬崖边上，悬崖下是紧邻北爱尔兰的大西洋。 我们还为您提供城堡和乡间别墅 喜欢多一点古香古色？爱尔兰各地有很多不可思议的古堡。欢迎来梅奥郡精致华丽的阿什福德城堡或者安特里姆郡的巴利葛里举行婚礼。 如果您想要更私密点的场所，那就来 凯里郡的伯里赛利得城堡、莱伊什郡的Ballyfin五星级酒店或者 弗马纳郡的Belle Isle城堡。 您甚至还可以租借一个城堡，它可以应时满足您的所有要求。 想象一下：整个晚上伴随着熊熊的炉火、传统的盛宴以及精彩绝伦的传统旋转舞蹈，必然会让您和您的爱人终生难忘。 难忘的婚礼 当然，一提到终生难忘，一些情侣就喜欢找个大场面。如果想要大场面，我们可以往西去克莱尔郡的莫赫悬崖或是往北去安特里姆郡的巨人堤……那里风景独特，而且充满了传奇色彩。 爱尔兰婚礼 甚至您还可以在自己的岛屿上举行私密婚礼。这里有一些独一无二的理想岛屿，例如Inishturkbeg、Inishbeg以及一座名字叫Lusty Beg的迷人岛屿。 现在，您唯一剩下要做的就是说一句“我愿意”！ |
