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这座面积约930平方米的两层住宅位于密苏里州圣路易斯附近，有17个房间，带泳池、家庭影院、健身房和私人湖泊，要价折合人民币约1,770万元。 哈罗德·刘易斯(Harold Lewis)和他妻子吉尔(Jill)当年住在圣路易斯一带的一套共管公寓中，刚刚有了他们的第一个孩子，因此开始寻找大点的住宅来容纳他们正在扩大的家庭。他说：“我们不断地找啊，找啊，找啊，但是我向你发誓，每座房子看起来都一模一样。我们看到的，都仅仅是一座房子，里面没有温暖的感觉。”于是这对夫妇决定自己建一座住宅，便是图中展示的这座。
刘易斯先生说：“不同于圣路易斯典型的砖石矩形结构住宅，我想要一些适合我工作和生活方式的东西。”刘易斯先生是一名职业运动经纪人，常在家款待客户。“我想要一种令人惊叹的效果。” 业主一家于1993年搬进了这座位于密苏里州切斯特菲尔德圣路易斯附近的两层住宅。这座住宅面积约930平方米。 这座住宅有17个房间，还包括一段用铬合金和玻璃打造的楼梯。刘易斯先生说，他特意把房子天花板设计得很高，以便容纳他的客户。客户中有些人是职业足球运动员。他说：“我们有些家伙是高大个，我不想他们感觉弯腰哈背的。” 二层的门厅俯瞰一个装饰着棕榈树的天井。 该住宅有五间卧室、六个全卫和三个半卫。主卧带拱顶天花板、一个阁楼和一个大理石浴室。 厨房挨着早餐区，早餐区有一面全是玻璃窗的墙。 刘易斯先生说，他的家人和他妻子的家人都在东海岸。“我们希望有人过来住时，我们可以提供足够的房间。”他还补充道，他的客户们有时候也会带着家人住在这里。该住宅第一层包括一间客卧、一个家庭影院、一个健身房、一个台球桌和一台电子游戏机。 刘易斯先生说，这座住宅中还有一个鲨鱼池，他们会将鲨鱼养到约一米长，然后将它们送到动物园。 住宅一楼还包括一个健身房。 据54岁的刘易斯先生估计，他花费了近200万美元来修建这座住宅。 去年，刘易斯先生在一次破产拍卖中以475万美元的价格买下了一座位于圣路易斯湖的3,990平方米的豪宅，因此想卖掉原有这座住宅。他说，新宅包括一个鱼塘、一个排球场和一个篮球场。“新宅里什么都有，面积也更大，是那种你可以在里面举办筹款社交活动的房子。”据新闻报道，刘易斯先生是那座豪宅的唯一投标人，那座豪宅是一名汽车保修公司拥有者花了2,700万美元建筑的。 刘易斯先生的这座住宅目前已做好了全部出售准备，要价约280万美元（折合人民币约1,770万元）。他在介绍新的那座豪宅时说，它更传统，像是一座“欧洲城堡”。刘易斯一家目前仍住在切斯特菲尔德的这座住宅中，因为它离他们14岁女儿的学校更近。他们还有一个大女儿，今年21岁。 该房产还包括一个锦鲤池和一个私人湖泊，Coldwell Banker Gundaker房产公司的玛丽·贝纳斯(Mary Beth Benes)拥有其详细资料。
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信用评分是一个数字，帮助贷款人评估一个人的信用报告，估计其信用风险。最常见的信用分数是FICO评分，由三大信用报告机构，包括百利，环联和Equifax提供，作为贷款人的参考。
信用评分会影响一个人的能力，以符合不同类型的信贷和利率的变化。一个具有较高信用评分的人可能有资格获得3.8%的年利率和为期30年的固定利率按揭，例如：借款30万美元的贷款，每月可支付1,398美元。 相反，一个信用评分低的人，假设也合付借款300,000美元的抵押贷款资格，可能得到5.39%的年利率，每月要支出1,683元付款，等同于每月多付285美元，整个按揭总共多付102,600美元。
不幸的是，信用评分并不是一朝一夕的，必须要建立良好的信用，需要较长时间。即使所有因素保持不变，年轻人可能会比年长的人信用评分较低，信用记录的长度佔信用评分的15%。年轻人仅仅是因为他们没有长期的信用记录，可能已经处于不利因素。 五大因素来计算一个人的信用评分： 付款纪录：35% 重要的是，信用评分的分数不考虑年龄，但是，以信用记录的长度来计算。即使年轻人可能会处于不利的位置，也有可能在短时间内，获得良好的信用记录，取决于信用报告的其他部分。例如：较新的帐户，将会降低平均账户的年龄，反过来也可以降低信用评分。因此，没有新的帐户，可以让年轻人得分更高。
不同年龄的平均信用评分 信用评分的范围，从最低的300分到最高的850分，事实上，只有1%的消费者能够得到一个完美的信用评分850分。一般来说，非常良好的信用评分是720分或更高。 这个分数，将限定一个人可能以最有利的条件，最好的利率来获得信贷抵押。如果分数是580分和720分之间，往往也有机会得到某些贷款，但是，信用评分下降，借贷利率上升。如果信用评分低于580分，就会难以找到任何类型的合法信贷。 基于信用评分的数据，年龄和信用评分之间有一定的相关性，按年龄的增长，其平均信用评分如下： 年龄 信用评分 18-24岁 638 这些都是基于有限的数据来计算的平均值，许多个人的信用分数会高于或低于这些平均值。
例如，一个二十多岁的年轻人，其信用评分可以高于800分，通过其细心的信贷决策，并按时支付账单。同样地，一些50多岁的人可以有一个非常低的信用评分，可能因为他欠下太多的债务，或逾期付款，因而影响信用评分。 全国百利信用指数的研究，有助于解释某些年龄组的行为，如何影响平均信用评分的分数。 研究发现，18岁至39岁年龄组的人，过去12个月内，逾期付款的人数最多，40岁至59岁年龄组的人，欠下的债务金额最大，此外，60岁以上年龄组的人平均借贷金额最低。 因此，专家建议年轻人要小心做信贷的决策，按时支付账单，长期建立他们的信用纪录。 |
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成交量的持续走低和全国房价的触顶回落已使房地产市场明显感到了冬天的寒意。在一年多来房地产调控政策的步步紧逼下，房地产开发企业同样走入了考验生存的时刻。 在临近年底，不少中小房企无奈之下卖掉项目或公司退出行业，而抗寒能力稍强的大型房企则加快战略调整，“以价换量”来回笼资金，做好御寒过冬准备。业内人士分析，今年底和明年初，房企业绩继续两极分化将在所难免，行业内外的破产、兼并与收购将成为常态。这种变化将加速房价的下行趋势，从而挤掉楼市泡沫，使房价回归合理水平。
最近几天，武汉某小型房地产企业负责人刘杰心情很舒畅，曾经因为资金链断裂而停工了一个多月的项目又开工了。 刘杰所在的公司几年前在武汉三环线野芷湖附近拿了块地。工程眼看快封顶，一系列房地产调控政策不断出台，在限购、限贷的紧逼之下，企业的资金链骤然收紧。于是他四处找“投资商”合作。不仅找了其他地产公司，还拜访了多家投资公司、信托公司。最后，武汉本地一家知名开发商同意购买该公司５１％的股权正式入主这个项目。 刘杰告诉记者，近段时间，像这种“项目合作”在武汉房地产企业之间已经不少。武汉个别楼盘甚至出现５个开发商共同开发的局面，在广告上同时印上开发商、投资商、发展商等名目各异的企业名字，让购房者实在看不明白谁才是这个项目的“主人”？ 除了刘杰的公司，在武汉，房地产企业间的股权出让、兼并收购在最近一段时间可谓风起云涌：嘉凯城以２．８５亿元收购巴登城５１％的股权。远洋地产收购了武汉弘福置业有限公司５５％的股份。卧龙地产出资３．４亿元购耀江神马武汉公司７５％的股权。在武汉光谷产权交易所，目前共有９家武汉房地产公司的１１份股权挂牌转让，其中广电国博房地产有限公司等都是转让全部股权。 这种情形在一线城市同样普遍：１０月１４日，万通地产作价２．８４亿元，将其持有万通时尚项目的４９％股权以及８８６０万元的债券转让给深圳市万通核心成长股权投资基金合伙企业；１１月２日，上海证大发出通告，宣布已于１０月２８日将旗下全资附属公司证大置业作价９５．７亿元出售。这意味着，证大持有近两年的上海外滩地王最终易主…… 根据中原地产在对北京、上海、天津和重庆四大产权交易所挂牌交易的房地产企业进行的不完全统计显示，截至１０月份，成交量的持续走低和全国房价的触顶回落已使房地产市场明显感到了冬天的寒意。在一年多来房地产调控政策的步步紧逼下，房地产开发企业同样走入了考验生存的时刻。 房地产企业所面临的尴尬处境，是一年多来房地产调控不断升级的直接结果。从去年的“国十条”到年初的“国八条”，调控政策层层推进，房地产企业则使出浑身招数以求应对化解。 年初“国八条”出台，首次明确要求各城市确定新建住房的价格控制目标，调整了个人转让住房营业税政策，将二套房贷首付提高到六成。还提出将限购措施扩容到所有“一、二线城市”以及部分三线、四线城市。以此为号角，２０１１年房地产调控的步伐不断加快： 在今年１月２８日，上海和重庆两市正式启动对个人住房征收房产税的改革试点。５月１日起，商品房销售正式实行“一房一价”制。同时，杭州、南昌、石家庄、广州、深圳等多地相继提高了首套房的首付比例或者贷款利率。７月１２日，国务院常务会议再次研究部署继续加强调控工作，提出了扩大限购范围，抑制二、三线城市房价过快上涨，抑制租金过快上涨等新的调控方向…… 在调控不断发力，销量、库存、资金等压力不断加大的情况下，８月，７０个大中城市有４６个城市新建商品住宅价格停止上涨步伐。１０月，全国房价环比指数首现负增长。 随着调控步伐的推进，房地产企业的状况也在发生着微妙的变化。从上市房企的季报、中报及其披露的各项数据来看。随着市场热度的不断降温，上市房企从年初明确表示“不差钱”，到年中纷纷表态要“布局二、三线城市”，再到９月、１０月业绩纷纷出现下滑、库存创下天量新高……走出了一段明显的下行曲线。 链家地产首席分析师张月认为，今年房企面临的资金难题经历了销售回款滞缓、融资渠道收紧、年底还贷乏力的渐变，渐趋普遍化、深度化。三季度末房地产行业面临的巨额债务，极有可能在主观上抑制房企来年的扩大融资的意愿，以避免高负债、高风险的资金危机重演。 面对如此严峻的市场形势，一些实力稍逊的开发商已经撑不住了。统计数据显示，前三季度全国房地产企业并购案例同比增长１２０％。不少资金实力不济的中小开发商第一批倒下。 亿房网研究中研究员鄢峰表示，从目前的情形看，开发商才刚刚进入步履维艰的时代，“预计从今年第四季度到明年上半年才是开发商最艰难的时候。” 在鄢峰看来，未来能生存下来的房企主要有两类：一类是规模大、品牌优、实力强的大型房企；一类是具有很强产品或区域特色，在这些领域能力强，能以明显的差异化产品品牌占据某个区域市场的中型房企。 中国国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，为了应对大考，大多数房企将加快布局三、四线城市，并抽离部分产业资本。一些上市企业则会在金融资本与产业资本的互动下开始退市或私有化。定位高端的开发商将以品牌和效率而非扩张土地储备来实现价值的提升。 不过，要对抗市场大考的考验，最根本的策略仍然是“降价”。根据链家地产市场研究部统计，１０月份降价潮的持续蔓延同时，除少数直降项目销售回暖外，其余项目的滞销潮仍在加剧，１０月底仅北上广深一线城市的库存住宅面积就达３１０９．３万平方米，市值逾６０００亿元。 张月认为，高位库存不仅使巨额资金丧失流动收益，还将抢占明年新项目的销售空间，使同区域同质化项目的增多，加剧来自于房企内部的销售竞争。 在这种情况下，降价才是企业活下去最直接也是最有效的方法，只有降价才能缓解资金链日益紧绷的压力，只有降价才能消化日益积累的库存。同样，也只有降价才能使房价回归到正常合理的水平，进而让中国的房地产行业进入更加稳定健康的“微利时代”。 在中国指数研究院华中研究副总监李国政看来，无论是小企业的退市，还是大企业的破产。房企数量的减少和资源向优质企业的集中，都会促使楼市加速挤掉泡沫，促使房价回归到合理水平，最终得实惠的还是购房者。 |
