Henry
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现在利率还是处在较低的水平，但是要想达到要求还需要一些努力。
如果你在间接融资，最好行动要快。30年固定利率现在已经开始准备上调了，美联储已经终止了为鼓励更多的借贷而购回贷款支持证券的项目。房地美预估到年末，30年固定利率会升高到5.5%，而到2011年中期会上升到5.9%。 根据HSH的数据，合格超额贷款（相当于大都会地区中等房价的125%，或者说是$729,750）的30年固定利率最近为5.0%，而对于传统超额贷款（traditional jumbo）来说，这个数字是5.7%。这个合格超额项目计划将于12月31日到期，但是Cecala说，只要房地产市场不景气，立法者很可能会延长这个期限。 怎样才能得到贷款？ 借贷标准仍然十分的严格，即便是面对最具资格的借款人，贷方仍然会十分挑剔。如果你是为主要住房借款或是再筹资金，你就需要为合格贷款付5%到10%的最低首付款，或是为合格超额贷款付10%到15%的首付款。如果能交20%的首付款，你可以避免私人抵押保险，而这个保险每年可能要花费0.5%到1.5%的贷款额。制定他们从贷方购买的贷款标准的房地美和房利美要求，信用分数至少要达到620；如果你的分数超过了720分，就可以得到最佳利率。联邦住宅管理局（FHA）要求的最低信用分数为580分，超过这个分数才可以得到3.5%的首付款，但是FHA贷方常常会将最低分数提高到670分。（如果和配偶一起申请，贷方常常会基于你们两个人中的较低的分数来考虑利率。） 贷方也会详细核查你的债务和收入的比率。每月住房支出（本金，利息，税收，危害保险，私人贷款保险还有房管协会费）不能超过你每月总收入的28%以上。总债务不能超过总收入的36%，但是在有些情况下，贷方会把最高标准扩展为45%。而明尼阿波利斯的房地产中介Julia Helgesen说，信用情况最佳的借方还可能将比率拉得更高一些。 哪里可以得到最低的利率？ 一开始的时候，你可以给目前的贷款出借方，以及你的银行或是信贷协会打电话。有些贷款经纪人可能会提供给你一个批发价，低于银行贷款官员给出的利率。他们被称为代理贷方（correspondent lenders），他们一般都是大的经纪人，可以包销，以及将他们议定的贷款卖给批发贷方或是投资者——这就是说，他们可以帮你找到一个贷款，而且能够批准这个贷款。如果你想合并贷款，一个贷款经纪人也可以提供一些比零售贷款官员更好的选择。但是，有些贷方禁止经纪人议定数额超过$417,000的贷款。 当决定得到利率报价的时候，在上午晚些时候报出你的期望值，这时候贷方已经发表了当天的利率单，而且还没有对之作出任何修改。你申请的每个贷方必须给出你一个诚意的估计（GFE），你可以使用这个GFE来比较贷方的提价。得到GFE并不需要交纳费用，但是你必须给贷方交纳50美元左右来调出你的信用记录。 需要那些证件？ 你必须提供过去30天内的工资存根，还要提供过去两年的W-2表格。如果你是自雇职业者，或者你收入的25%以上都是来自于佣金和奖金，你必须提供两年的税收返还来证明已经确定的收入。北卡州的一位贷款官员Chris Bennett说，自雇职业者可能还需要准备一个账目盈亏陈述（如果是在年中或之后的时间申请），这样贷方可以评估你的公司实力。 贷方将会要求看到过去60天的银行，退休帐户和投资投告书。他们还会要求你为任何一个危险信号写出书面的解释信。举例来说，你的银行投告书是够显示了任何不同寻常的存款？如果你用赠与来补充支付首付或是买卖手续费，贷方可能会要求你写出书面信件证明这笔钱不是偷来的。 如果你时自雇职业者，而在贷方分析完相关的税收表格后，发现你的收入没有达到标准，你最好要证明你有足够的资产，或是转而申请消费性贷款（non-conforming loans）了。如果贷方认为你的收入是不可靠的，将会要求你要么偿还债务，要么结清透借限额，这样你才能达到债务和收入的比率要求。 间接筹资划算吗？ 如果你拥有一个比目前数字稍高的固定利率，或是去年向下调整了的可调整利率贷款(ARM)，这将会是个很难的选择。你要确保，在卖房前可以补偿间接筹款的成本。将估计买卖手续成本（通常会是贷款数额的3%到6%）除以你预期的每月存款。这个数字告诉你，要达到得失相当需要多少个月。 次贷或是房屋净值信用额度（home-equity line of credit）会将事情弄得很复杂。如果你想为第一个贷款再筹资，你的总房屋债务不能超过你的房屋的市场价值的80%以上，否则二级持有人可能就会拒绝同意在第一抵押权持有者背后偿还你的拖欠债款。 如果二级持有人拒绝合作，你可以尝试将所有的房屋债务合并为单一的抵押贷款——这样你就可以使用借入资金的一部分来偿还你的二次房贷。要想这样做，你必须有至少有相当于贷款20%的资产净值，而对于合格超额贷款来说，必须有25% 到30%的资产净值，而如果贷款超过了$625,500，你必须有35%到40%的资产净值。而且你还不得不支付更高的利率，而支付这样的利率可能是非常不划算的。另一个策略就是从贷方得到一个新第一抵押权的新房屋净值信用额度，以此来支付旧的信用额度。 怎样在申请贷款前，做到货比三家？ 要多多利用一月份刚刚出现的对消费者有利的诚意预估（GFE）。这个新的表格会清楚显示大部分事项——你申请的贷款的种类，利率和特点，还有贷方议定这个贷款的成本，还有成交时你需要交付的第三方费用（比如说资格成本和税收）。你可以在网上搜索，找到这种GFE的范例。 然后，使用你从每个贷方得到的这个GFE来进行对比分析。对比GFE的时候，要从利率开始，然后要看贷方议定这个贷款的成本。如果贷方提供的最佳利率附加有比别家更高的费用，就试着谈判降低这笔费用。通过这样的比较，你会更有把握。 贷方还会给你一个补充表格，显示最后结算的时候你需要有多少现金（首付，定金，手续费等）。不过要提醒你的是，表格上列出的成本不是完全有保证的。而美国住宅和城市发展部的管理人员也警告说，有些信誉不高的贷方可能会在给你提供GFE之前，提供虚低报价的成本预估，千万不要相信这些没有保证的虚低报价。 |
现在是否是得到贷款的好时机？
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安吉丽娜朱莉 据美国媒体消息，好莱坞女星安吉丽娜朱莉（Angelina Jolie）有望在和约翰尼德普（Johnny Depp）拍摄完《游客》（The Tourist）之后，接拍一部改编自《埃及艳后：一生》（Cleopatra: A Life）传记的电影，饰演剧中的“埃及艳后”。 据报道，好莱坞著名电影制片人斯科特鲁丁（Scott Rudin）近日买下了作家斯泰西施弗（Stacy Schiff）《埃及艳后：一生》一书的版权，并有意邀请安吉丽娜朱莉主演该电影。斯科特鲁丁的电影工作室对外证实了这个消息，目前正在和朱莉进行“接洽”。 《埃及艳后：一生》传记将在今年11月出版，该书的作者斯泰西施弗2000年凭借《维拉传》（Vera）一书获得过普利策奖的荣誉。斯泰西施弗谈到这部传记将被搬上荧幕时表示，“安吉丽娜朱莉的完美身型和容貌，是扮演‘埃及艳后’的最佳人选。” 好莱坞此前多次拍摄过关于《埃及艳后》的电影，其中最著名的是1963年伊丽莎白泰勒主演的“埃及艳后”。此前，安吉丽娜朱莉曾在《亚历山大大帝》电影中，扮演过类似于埃及皇后的角色，如今，她再次扮演埃及艳后的角色，相信她表演起来肯定是游刃有余。 此外，有媒体透露，《埃及艳后：一生》剧中埃及艳后的情人马克安东尼（Marc Anthony）扮演者，有可能找朱莉的未婚夫布拉德皮特（Brad Pitt）出演，不过，这一消息不知道是否属实。 据悉，《埃及艳后：一生》书中“埃及艳后”被描述成一个坚定的统治者、军事家，并最终踏着亲人的尸体登上了权力的宝座。 |
