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牛刀：内需不足房价无法见底</STRONG> 5月1日在深圳春交会前沿论坛上的演讲 【主持人】新浪的网友大家下午好！这里是2009年深圳春交会现场。我是主持人张斌，我也是新浪房产的主编，今天我们请来的嘉宾是：资深房产评论人牛刀；著名城市规划及建筑评论家、深圳规划局地名管理办公室主任贺承军；深圳市兰江房地产开发有限公司的图腾镜，地产思想者论坛秘书长青忠贵。今天我们的主题是地产前沿论坛：“博时代”的地产思想构建，首先想听听牛刀先生对当下房地产市场的判断。 【牛刀】各位现场的朋友们，大家下午好！我还是第一次在展会的现场跟大家就目前的经济走向、楼市发展进行沟通和交流。 中国楼市的走向和中国经济发展的状况密切相关 我觉得中国楼市的走向和中国经济发展的状况和趋向是非常有关系的。所以我们在判定房价走势时，一定要对我们的经济现状有一个客观和理性的判断。我们都知道，中国的经济难免会受到美国金融海啸的冲击，美国的经济危机表现的主要特征可能大家都知道，就是由次贷引发的金融海啸。这个金融海啸一开始影响的是美国富豪阶层，比如美国的5家投资银行全部倒闭，巴菲特损失125亿。纽约的中央公园旁边的高级公寓，房租跌了一半，很多富豪身价大量缩水。第二步，这个经济危机会影响实体经济，昨天克莱斯勒申请破产保护就是一个巨大的负面影响。第三步才会冲击美国的中低收入群体，表现是可能有很多人去领取到政府失业救济金。这次美国的金融海啸使全球的美元资产缩水了50万亿。美国政府开始了一系列的救市活动，这种救市活动现在给我们带来影响的是美国政府通过国会批准在2009年加印1万亿美元，到3月份时候已经加印了3千亿，在未来还会加印7千亿，逐步投放市场，这是美国政府做的最大的救市行为。其他的救助方法都是辅助性的。 很多人在这种趋势的研判上犯了错误，比如香港大亨荣智健在美国金融海啸发生的时候对美元的走势发生了一个错误的评估，他们认为美国资产会大幅缩水，澳元资产会大幅升值，结果他们抛了美元资产买了大量的澳元资产，结果澳元资产大幅贬值，荣智健损失惨重。 中国的经济和美国的经济危机完全不是一回事。中国目前经济的状况是处于衰退期，是产能过剩而需求不足。这种衰退期是经过了10多年的繁荣之后才走向的衰退，市场表现就是CPI、PPI连续5个月的下降，甚至有负增长。4月份的数据还没有出来，如果4月份的数据还是下降的话，那么中国的经济就意味着正式步入了通缩时代。中国经济通缩的时候应该着力解决深层次矛盾，解决结构性的失衡，解决供求关系的错位，但是，政府采取的方法就是大量印刷钞票。这么大量的货币投放市场的目的是为了什么，就是为了增加流动性。但是中国经济是一种繁荣、衰退、调整、复苏过程中进入周期性的衰退。为什么这么说呢？我们知道中国很大，各个城市的经济发展状况不一样，如果我们用恩格尔系数衡量，在中国恩格尔系数大于65%的绝对贫困人口还有3000万，大于45%还有3个亿。这两大群体是中国经济内需不足的主要矛盾所在。这是我们衰退的根源，我们要走出这个衰退，首先我们要让我们所有的老百姓有能力来消费。如果我们的老百姓没有能力消费的话，我们的内需是不足的。 设法扩大内需就是设法让中低收入群层有能力消费 今天在座的都是深圳和香港人，深圳和香港在中国都是属于非常富裕的地方，所以我们不能用整个人均GDP来衡量全国，因为整个内需拉不动不是一个城市的问题，而是全国性的问题。我认为设法扩大内需就是设法让中低收入群层有能力消费。在这样的情况下，我作为一个财经博客，作为一个地产评论人，在今天地产前沿论坛上，我想向政府提出三点建议： 第一点建议就是给中国的3000万恩格尔系数大于65%的群体给予补贴。如果3个人一个家庭来算，这3千万的人口就是1千万个家庭，如果我们的政府能够给每个家庭补贴一定的货币，让这些最底层的人有能力消费的话，这个消费的带动作用是很大的。而且中国今天面临的状况就是你不救助贫困，你的内需就扩大不了。内需扩大不了，中国经济就无法进入正常的调整，更谈不上进入复苏。如果在我们现有的货币增量中每个家庭补贴1万，我们也就拿出1千亿。如果让这1千亿让我们中国3000万人脱贫。这对中国经济是一个巨大的贡献。 第二个建议，中国所有的大学生助学性贷款全部免除。我们现在大学生中有200万人是靠救助型贷款读书的。他们中很多是来自农村，我们现在很多的农村子女不愿意考大学，今年的重庆就是这样的。年轻人不肯求学、读书，是一个时代的倒退，所以我们必须让这一批人能够成为中国经济未来发展的动力。那么这所有200万大学生的助学贷款的余额是180亿。这占中国政府整个刺激经济中所占的比例非常小。我们为什么不能把这个钱拿出来帮助这些贫困的大学生呢？这一部分人是将来各个城市经济的活力所在。 第三个建议，就是中国的住房保障应该覆盖到农民工和大学毕业生。昨天我在网上看到一个消息，我们深圳的经济适用房有大量的是有奔驰宝马的人去购买经济适用房的。我觉得这些人无耻透顶。经济适用房是为了解决没有能力购房的人住房问题的。只有这一部分人的住房解决了，才可以促使内需扩大。从某种意义上说，只有内需的扩大才可以保证我们现在不动产的增值和升值。我们内需不扩大，经济的调整时期就会延长，我们现在的房价是挺不住的，总有一天会跌下去。 【主持人】有网友问，今天深圳的春交会情况不怎么好，深圳房地产的“五朵金花”都没有到。牛刀，您在全国参加过很多的展会，我记得有一次我参加了北京的房地产交易会，情况也不是很好。您站在全国的市场看的楼市，您是看跌还是看涨？ 【牛刀】您刚才提到的其实是两个问题。这次春交会很多的开发商没有参加这是第一个现象，第二个现象就是大量政府推出的土地流拍，第三个现象就是开发商目前新盘的开发商节奏非常慢，大量的都是在消化2006、2007、2008年老的楼盘存量，这是从开发商层面反映出来的市场的三大特征。这三大特征都表现了一个共同的东西，就是现在的开发商对后市并不看好。国务院有一个常务会议最近又在给房地产投资的资本金下调。原来要求开发商要有35%以上的投资资本金，现在既然要下调，就是目前政府对开发商投入非常不满意。我们看到，无论是万科、中海、招商面临的都是同样的局面，现在开发楼盘，后面的房价怎么样，他们说不清。所以开发商这种感觉决定了房价的中期走向。我认为今年深圳的3、4月份房价的上涨不仅仅是个盘和区域的，应该是一个整体 阅读全文>> |
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【主持人】新浪的网友大家下午好！这里是2009年深圳春交会现场。我是主持人张斌，我也是新浪房产的主编，今天我们请来的嘉宾是：资深房产评论人牛刀；著名城市规划及建筑评论家、深圳规划局地名管理办公室主任贺承军；深圳市兰江房地产开发有限公司的图腾镜，地产思想者论坛秘书长青忠贵。今天我们的主题是地产前沿论坛：“博时代”的地产思想构建，首先想听听牛刀先生对当下房地产市场的判断。 【牛刀】各位现场的朋友们，大家下午好！我还是第一次在展会的现场跟大家就目前的经济走向、楼市发展进行沟通和交流。 中国楼市的走向和中国经济发展的状况密切相关 我觉得中国楼市的走向和中国经济发展的状况和趋向是非常有关系的。所以我们在判定房价走势时，一定要对我们的经济现状有一个客观和理性的判断。我们都知道，中国的经济难免会受到美国金融海啸的冲击，美国的经济危机表现的主要特征可能大家都知道，就是由次贷引发的金融海啸。这个金融海啸一开始影响的是美国富豪阶层，比如美国的5家投资银行全部倒闭，巴菲特损失125亿。纽约的中央公园旁边的高级公寓，房租跌了一半，很多富豪身价大量缩水。第二步，这个经济危机会影响实体经济 |
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