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12月20日，上海市政府的在官方微博“上海发布”上宣布，明年，上海继续严格贯彻执行国家有关调控政策，继续加大房地产市场调控力度，继续执行住房限购政策，进一步巩固调控成果，促进房地产市场健康发展。 据报道，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，元旦前后一个月，估计大部分地方政府都会发表类似声明。 虽然，楼市的成交量大幅下滑，但是，此前包括北京、广州、海口、深圳、青岛、福州、长春和厦门等城市，都已经明确表态明年限购令将延续。
“限购”是2011年影响市场的主要因素之一。2011年1月颁布的“新国八条”使“限购”扩展到全国所有省会城市、计划单列市和部分房价上涨过快的城市；7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后台州、珠海等城市跟进。 在2011年共有46个城市实行限购，不过执行尺度存在差异。中原集团研究中心分析称，46个城市中有29个城市执行局部限购；同时，各地“限外”措施松紧不一，如长沙、西宁、呼和浩特等市均对相邻城市或省内人士不设“限购”，石家庄、长春等市则由于购房落户条件相对宽松，使得“限购”中的“限外”在执行时大打折扣。此外，天津、厦门、成都等地在政策执行口径上也存在暗松。 由于限购对市场影响较大，这期间也出现了地方政府试图放松限购的努力。比如10月11日，佛山曾戏剧性上演了“限购”松绑的紧急叫停事件。 不过，限购的效果是明显的。持续超过一年的限购令，再加上多重调控措施，已经让上海、北京等地的楼市出现降温。 在中原集团研究中心发表的报告中指出，截至2011年11月，大部分已“限购”城市的住宅成交量大幅下滑，且“限购”执行严格的城市成交下挫更为明显。 据上海乘星行行销服务机构总经理李骁称，虽然完全在意料之中，但上海表态继续限购的影响依然会很大，会让仍寄希望政策会在近期松动甚至救市的开发商彻底转变策略，也会让正在纠结于何时入市购房的刚需，进一步延缓入市步伐减慢决策过程，这将使得目前量缩价松的市场进一步深度发展，未来几个月，市场态势不容乐观。 由于限购政策将继续得到落实，中国指数研究院表示，重点城市销售均价将下降5%左右，其中一线超过10%，二线微降，三四线小幅上涨。二线城市之间差异将比较大，比如重庆、天津、武汉等城市，过去几年土地供应量大、开发投资规模高，但受限购影响，其潜在需求不如一线城市旺盛，而其目前库存量或潜在供应甚至超过一线，在2012年可能面临更大压力。而对多数中西部省会城市，过去几年房地产市场发展热度不及重庆、成都等地，未来受影响程度不会太大。 |
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在目前世界经济的大环境下，美国的经济衰退，对于斯图布(Stubb)家庭造成双重的打击，2008年年底，约翰(John)失去广告销售工作。玛力(Marlit)是一名汽车行业经理，2009年初下岗。 约翰很快找到另一份工作，玛力失业将近两年，夫妇二人原来的家庭年收入为23万美元，急剧下跌至9万美元。 约翰说：“我们尽可能削减一切开支，包括旅游度假，外出晚餐，也减少退休储蓄供款。” 即使如此，每月只是节省开支大约6,000美元。
今年2月，玛力终于被聘任于克莱斯勒汽车公司，现时，家庭总年收入为185,000美元，每月有2,000美元盈余，恢复退休储蓄供款，外出膳食，维修房屋。 经历过财政危机之后，夫妇二人经常辩论如何好好运用现金盈余，约翰认为应该增加退休储蓄的供款，玛力则希望尽快支付房屋抵押贷款。 夫妇二人也为11岁的儿子里根(Reagan)和14岁的女儿安妮斯(Anneliese)加强储蓄大学学费的资金。 西雅图的理财规划师米歇尔(Michelle Fait)为这个家庭提供了一个妥协的方案。
（一）退休准备 斯图布夫妇希望12年之后，正式退休，届时玛力60岁，约翰58岁，子女也完成大学。 目前，约翰的401(k)每年储蓄11,250美元一年，另外投资退休基金1万美元，如果以平均年回报率6%来计算，直至2023年，他们将会有140万美元。 米歇尔说：“然而，以他们的生活方式，这将无法维持35年。但是，如果他们推迟5年退休，约翰再增加401(k)退休储蓄供款为16,500美元一年，每月额外供款437美元，直至他们退休的时候，将会有250万美元的储蓄，这将会足够二人的生活。”
（二）增加现金储备 玛力希望尽快还清房屋抵押贷款，因为她担心如果再次失业，可能无法供款而失去房子。 米歇尔说，受到上一次裁员的影响，他们恐惧于应急现金不足，这是可以理解的，然而，如果将现金绑在不动资产上，并不是明智的决定，她建议二人应该增加现金储备。 米歇尔指出，如果每月节省1,500美元，18个月之内，他们可以储蓄70,000美元。 米歇尔说：“这样可以减低家庭财政的焦虑，增加一些灵活性。”
（三）明智决定大学基金 约翰和玛力也希望可以为孩子储蓄大学的学费，至少一半的费用，但是，目前只保存31,000美元。 如果每月减少开支，他们可以固定供款1,500美元付大学储蓄账户，部份再存入应税帐户。 将来如果孩子选择公立大学，这将可允许他们作为一些额外的退休金钱。 此外，当女儿升读大学一年级时，他们可以一次过支付6个月的大学储备账户，因为届时他们将已经偿还所有的抵押贷款。
实际上，这个家庭的财政计划如何？ 家庭拥有的总资产： $1,229,000，分别如下： 退休帐户：$540,000 家庭的负债总额：$ 135,000，主要是房屋按揭贷款135,000美元。 |
