中国一月份全国土地市场降幅达50%冷清收场

根据最新统计数据显示，2011年1月全国120个城市土地推出量较2010年12月有较大幅度下滑，同比去年也略微下降。成交方面，受新年假期和各地供地计划安排影响，2011年1月土地市场交易十分冷清，全国120个城市土地成交量较2010年12月大幅缩水，土地成交总量和住宅用地成交量降幅均达到50%左右。

据来自中国综合消息报道，今年首月全国120个城市共推出土地2050宗，环比减少23%；推出土地面积8604万平方米，环比减少40%，同比减少1%。具体而言，推出住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）712宗，环比减少20%，同比增加21%；推出土地面积3694万平方米，环比减少35%，同比减少5%。

本月全国120个城市共成交土地1291宗，环比减少42%，同比增加9%；成交土地面积5917万平方米，环比减少50%，同比增加14%。其中，住宅用地成交448宗，环比减少40%，同比增加9%；成交土地面积2448万平方米，环比减少52%，同比减少1%。

成交价格方面，因为正值上一年度土地供应工作收尾和2011年供应计划尚未公布之时，所以1月全国120个城市土地市场交易骤然转冷。全国120个城市平均楼面地价1377元/平方米，环比下跌19%，其中住宅用地平均楼面地价1902元/平方米，环比下跌10%。

值得注意的是，土地市场“流拍”现象频现，流拍地块高达21宗，总体量超过140万平方米，其中经营性用地共17宗，总体量超过126万平方米。业内人士指出，受各地供地计划安排影响，土地市场冷清的局面或将在春节后打破，优质地块的大量入市或将改变“流拍”频频的现象。

今年1月份开始，纵观全国住宅用地成交总价和楼面地价排行榜，上榜地块重合度达到30%，其中包括上海大场镇捆绑基地塘祁路南侧地块、杭州萧山区开发区市北东部区块地块、杭州萧山区钱江世纪城N-33等地块。这表明，在房地产市场调控政策接连出台的情况下，开发商拿地策略愈发谨慎，对于地块品质的要求愈发提高，适合综合性开发的大体量综合性用地、位于经济发达地区且区位优势明显的地块备受青睐。

近日，国土资源部发布2010年全国住房用地供应计划执行情况公告。2010年全国住房用地供应大幅增长，供地计划18.47万公顷，实际完成12.54万公顷（同比增长64.1%）。从计划完成情况来看，全国住房供地计划实际只完成67.9%，但主要热点城市住房用地供应计划落实情况普遍较好。上海、宁波、北京住房用地供应计划完成比例分别为105.6%、103.4%、101.1%。预计，2011年年度各地供地计划将在3月底之前公布，供地计划公布之后将迎来新一轮土地上市高峰。

进入今年1月份，包括提高首付、房产税试点在内的新一轮调控相继出台，这或将在短期内影响开发企业拿地热情。但高力国际华东区调研部董事高明则认为，2011年上半年中国房地产总体市场成交量将会下滑，但明确市场走势之后，楼市将在今年第四季度有所复苏。

国土资源部发布公告，曝光了广东、广西、贵州三省6宗住宅闲置土地。6宗闲置地块闲置时间均已超过时间2年，其中闲置时间最长的地块闲置时间已超过15年。国土资源部官员表示，对上述闲置土地闲置两年以上的，必须坚决收回。

根据国土资源部公告，由于房地产开发企业自身原因造成且尚未处置的房地产闲置土地总面积近10公顷。其中，广东省有4块，分别位于深圳、珠海、佛山市，面积共约8.17公顷。

由雄伟发展有限公司承担的广东省深圳市“商住混合用地项目”约定开工时间为2005年11月25日；由州瑞林房地产公司承担的贵州省黔东南苗族侗族自治州某项目约定开工时间为2005年9月1日。由珠海经济特区西部龙力置业有限公司承担的0.56公顷的住宅用地，合同签订时间为1995年01月24日。六宗地块闲置时间均已超过2年。

国土资源部土地利用管理司官员强调，地方各级国土资源管理部门要《按照国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》要求，依法对上述闲置土地闲置一年以上不满两年的，必须征收闲置费，闲置两年以上的，必须坚决收回。对公布名单中的房地产开发企业及其控股股东，在闲置土地查处整改到位前，暂停其参加新的土地竞买活动。

国土部上月29日发布公告显示，2010年全国计划供应住房用地18.47万公顷，实际供应12.54万公顷，完成原计划的67.9%，超三成计划供地未完成。

上月29日，国土资源部发布2010年全国住房用地供应计划执行情况公告。公告称，2010年，全国30个省区市(不含西藏和新疆建设兵团)实际完成12.54万公顷住房用地供应，实际完成67.9%，比2009年住房供地增加4.9万公顷。

去年4月15日，国土资源部公布了2010年全国土地供应计划，全国计划供应住房用地18.47万公顷。昨天发布的公告显示，14个省(区、市)计划完成比例超过70%，其中，天津、湖南、上海、北京超计划完成，比例分别为135.9%、120.9%、105.6%、101.0%。内蒙古和贵州完成率较低，分别为43.9%和36%。

国土部有关负责人表示，东部地区住房供地计划完成76.1%，执行情况要好于中西部地区。

在全国土地供应计划中，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房(下称“三类房”)占比需要超过70%。

而29日发布的公告显示，“三类”房实际用地9.58万公顷，占全年供应量的76.4%。

上述负责人解释，2010年全国保障性住房用地分两类，除1.59万公顷经济适用房和廉租房用地外，在棚户区改造用地中还安排了8722.06公顷保障性住房用地。因此，保障性住房用地实际供地2.47万公顷，创历史新高。

数据公布后，有人指出，一些二三线城市供地计划完成情况不佳，从而导致这些地区的土地价格居高不下，最终推高了二三线城市的房价。中国房地产指数系统副主任陈晟认为，2010年全国住房实际供地量同比增长6成多，保障性住房用地同比增加了124.5%，住房供地的大幅度增加起到了稳定社会预期、平抑房价的作用，而并非提升房价。

谈到土地供应计划超三成未完成问题时，北京大学房地产研究所所长陈国强表示，2010年土地供应量比2009年有大幅上升，未来不用担心市场供应量，加上“新国八条”的影响，“我觉得房价下降的可能性大大增加”。

陈国强认为，从供求关系上看，不仅去年土地供应量明显增加，“新国八条”中“今年商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量”，未来一年或更长时间，市场无需担心土地供应。以北京为例，可售房源库存充足，供应不会出现明显减少，加上新的调控政策，信贷收紧，购房门槛提高，限购令范围扩大，“房价下降的可能性大大增加。”

据消息报道，尽管多数人认为此次落地的上海、重庆两地房产税试点“杀伤力不是很大”，但他们同时也认可房产税试点政策预留了“加收空间”。也正是如此，上海、重庆房产税试点什么时候结束，其他地区是不是陆续开展试点，还是等上海、重庆试点结束后再统一正式实施，其他各地实施房产税时是地方政府自己确定，还是国家有关部门统一确定征税标准，这些问题成了社会各界关注的焦点。

上海、重庆两版房产税放过大多数自住需求

自从今年1月27日晚上7点前后，重庆、上海同时宣布了1月28日起对个人住房征收房产税，至此，纠结了多年的“房产税试点”终于落地。

尽管上海版、重庆版房产税看上去截然不同，但两地房产税试点政策却有三个共同点：其一，放过大部分自住需求：上海人均60平米以下不收，且不考虑之前存量。重庆超过均价2倍以上的新房收取房产税。只对独栋核实存量。

其二，税费负担比预想中的要低，以上海版为例：某家庭原有一套80平米的两居室，在1月28日以后再次购买一套单价3万/平方米的120平米新房，按照规定将需要交纳房产税为（原来住房及新购住房合计面积-家庭人数乘以60平米）乘以3乘以70%乘以0.6%，最后得出为2520元，即每年交纳2520元的房产税。其三，两地试点政策都预留了明显的加收空间：尽管从目前的政策看，试点纳入征收范围内的房源不是很多，但很明显，两地政策都给房产税征收房源范围的扩大预留了政策空间。

也正是如此，沪、渝两版房产税的“靴子落地”后，无论是普通老百姓还是投资客，反应都没有此前预测的那样大，有的甚至因此松了一口气。数据调查显示，不少普通家庭认为从两地试点政策看，房产税暂时和自己无关，因为“自己住房想人均超过60平方米都难”；而不少高档住宅持有者及投资客尽管对此有所忌讳，但在他们看来，眼下房产的增值空间足可以“抵消”试点的房产税。

“房产税什么时候将由上海、重庆试点推广至全国其他城市？包括北京在内的城市又将会如何征收房产税？谈论这些问题之前，我觉得有一个误解一定要先澄清，即多年来，大家关注房产税的时候一只把它当成房地产市场调控的措施来讨论，甚至认为是‘最后一只给力的靴子’。事实上，结合近几年中央有关房产税的表述以及‘十二五’规划，不难看出，房产税的试点和开征，最大的目的不是为楼市调控，不是为了降房价，而是国家在转变经济增长方式，调整财政税收结构的一项有力的措施。”中原地产华北区总经理李文杰表示。

他还强调，“房产税只不过是选择利用调控这个时机开征，而不是为调控而出台，以此判断，5年内，房产税肯定要在全国推进。”对此，中国社会科学院财政与贸易经济研究所所长高培勇等人表示赞同。高培勇强调，房产税更为重要的现实意义是调节收入分配，分好社会财富的“蛋糕”。财政部财政科学研究所副所长苏明认为，房产税的出台使房地产税制更加完善，同时为政府提供一个重要的调控手段。

一些专家的建议

具体征收标准可实行“因地而异”

那么，房产税由试点到全国推广上海版、重庆版的试点政策会不会成为两种“母版”在不同的城市推广？对此，专家和业内人士的建议是，房产税要逐步推进，征收对象要由“高档住宅”逐渐覆盖到“普通住宅”，征收城市将由主要城市覆盖全国各地，征收税率将因地而异。

在上海、重庆房产税试点开征的当天，国务院常务会议决定“同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省、自治区、直辖市人民政府从实际出发制定”，对此，专家的看法不一。有专家认为，中国的房产税应该由中央来统一制定征收办法，而不是由地方各自出台征收标准。而更多的专业和业内人士则认为，考虑到中国城市化建设和经济发展等差异，不同地区的房产税应该由当地政府根据实际情况制定征收办法。“房产税本来就属于地税。在城市化程度非常高的美国等，地方政府财政大部分主要靠房产税。因此，房产税的征收标准应该由各地方政府根据情况制定。”而具体到征收对象和税率，上述人士认为，应该对合理住房消费以外的房产，按不同房屋类型进行征税。

而在房产税的推进的节奏上，上述专家和业内人士建议循序渐进，征收房屋类型由“高档逐渐向普通住宅”覆盖，由房价上涨比较快的一二线城市逐渐向三四线城市覆盖。上海和重庆的试点政策，纳入纳税对象的房屋其实很少，这是符合目前实际的。眼下房地产市场并不成熟，抑制房价过快上涨可能是首要任务，因此，从高档住宅入手征收房产税，逐渐加大征收空间，扩至面对普通住宅，比较让老百姓能够接受。

此外，上述人士表示，实际上，国务院及相关部委近几年有关房产税的行文表述时，房产税一直被强调是“财税体制改革”的目标之一，从目前落地的试点看，无论是重庆还是上海，并没有税改的内容，而仅仅是在1986年我国出台的房产税暂行条例的基础上简单加以“扩面”，即由过去的营业用房征收扩面到住宅。“这可能和国家想赶紧在‘十二五’期间推行房产税的想法有关，因为如果进行税改，就要涉及立法，房产税推出的时间会遥遥无期，而像试点这样在过去的条例基础上进行‘扩面’，则无需通过立法程序，即能够在较短的时间内开征。”也正是如此，上述人士建议，房产税在推进过程中，应该进行改革，如考虑土地出让金和税费合并等。

此外，上述专家特别强调，房产税改革是房地产市场制度建设的重要环节，对于房地产市场调控有积极作用，但不会对房价产生“一剑封喉”作用。无论是政府还是个人，都不要将房价降价的希望寄托在房产税上。