中国社科院预测7城市楼市泡沫超50% 明年房价将降

根据昨天的消息报道，中国社科院举行《住房绿皮书》发布会，以下是绿皮书执笔人、中国社科院财贸所城市与房地产经济研究室邹琳华对当下房地产市场的走势的预测。

从2009年初到2010年4月，中国的住房价格出现快速飙升，为了了抑制房价的过快上涨，政府出台了一系列的调控政策。房价长势初步得到遏制，成交量大幅度萎缩，政策与市场的活力逐渐进入胶着状态。从开发市场看，经历了2009年的房价上升和库存消耗，2010年房地产开发企业资金充裕，对未来的预期也较为乐观。投资开发出现较快的增幅。2010年在房价企稳的同时租金出现暴涨，房租房价出现上涨的态势。

“一刀切”政策将不在适用

关于2010-2011年的市场预测，我们初步推测在没有出现重大的内外部危机的情况下，可能会呈现出继续调整、稳中有降的态势。关于市场存在的问题与挑战，主要体现在以下四个方面：

首先，城乡差别和城市间[最新消息 价格 户型 点评]差距的扩大使人口呈现单向流动，部分城市供给增长速度无法赶上需求扩张速度。在城市化和大城市化趋势不出现逆转的情况下，作为人口流向目的地的大城市，供给的速度无法赶上需求扩张的速度，无论是扩大供给都将很快被新一轮的流动人口所填满。

其次，商品房供给被地方政府与开发上交替掌控，供给有效增长困难重重。地方政府掌握了土地出让权，可以通过调控土地出让节奏来调节供给，开发商特别是大开发商则掌控了已经出让土地中尚未开发的存量部分。当囤积暴利已成公开秘密时，剩下的只是地方政府和开发商谁来囤积，这样市场的过给很难扩大。

再次，不同城市住房市场存在显著差异，“一刀切”式的调控政策副作用突出。有些城市住房的供求矛盾很突出，有些城市住房空闲严重，有些城市需要保障的对象很庞大，有些城市保障房少有人问津。

最后，开发商两极分化，调控政策实际上助长了大开发商的供给垄断。大开发上资金雄厚、土地储备众多且融资能力强；小开发商融资能力差，拿地困难，在夹缝中图存；历次的房地产市场调控，大开发商往往毫发无损，而小开发商却极可能因此而资金链断裂，调控政策实际上帮助大开发商轻易的减缩了市场竞争对手。此外，大开发商还可以通过调控资金，在下一个上升期中哄抬房价，获取暴力，通过这样的调控，大开发商的市场控制能力大大增强。

政策调控应有保有压

基于以上问题，政策建议可以概括为抓大促小、删繁就简，有保有压，以空间换时间。

缩小城乡差距和区域差距。从长期看，住房市场的健康发展依赖于城乡和区域的均衡发展，一些地方片面地把人为推动城市化进程作为发展战略，不仅使城乡差距进一步扩大，也造就了大量“被城市化”人口，增加了局部住房市场的供给压力。

全面收紧大开发商融资渠道，削弱开发商整体囤地能力。开发商可以通过多种途径来合法规避土地闲置的处罚，囤积土地需要大量的资金，资金就成为囤地企业的生命线，融资方面就成为企业最薄弱的环节。这样大开发商为市场主导，小开发商可能面临巨大的波动风险。另一方面，全面收紧的开发商的融资渠道，开发商可以通过紧缩供给来要挟政策。禁止大开发上上市融资，限制各类基金、信托计划委大开发商提供股权或债权融资，严格限制或全面叫停对大开发商的各种贷款。

将大开发商作为主要调控对象，加大对中小开发商的扶持引导力度。改变历次调控板子都只打在小开发商身上的事实，将大开发商作为主要调控对象，从而进一步分化瓦解开发商阵营，优化住房市场结构。

严控一线城市住房投资投机，放开对非核心城市住房投资投机的限制。一线城市是中国房地产市场的龙头与风向标，房价高、供求矛盾突出，对其它城市房价预期的影响很大。而一些非核心城市住房市场则以跟风炒作为主，实际供求矛盾并不突出。应重点加强一线城市住房投资投机的控制，强力遏制一线城市房价过快上涨，使住房炒作呈现龙无首之势，削弱住房投资投机者的市场造势能力。

35城市平均房价泡沫为29.5%

35个大中城市住宅价格泡沫指数，泡沫估计采用的房价指标为2010年9月35个大中城市地段普通商品住宅集中成交价。估计结果显示，2010年9月，全国35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫为29.5%。分城市看：泡沫指数很高，泡沫成份占实际价格比例在50%以上有福州、杭州七个城市。实际价格比例在30%-50%之间的有北京、深圳等7个城市。存在一定泡沫，泡沫成份占实际价格比例占10%以上，30%以下的有南昌、济南8个城市，泡沫降低，泡沫指数比例不在10%里面的有南京、成都等等。

7日下午，墨西哥坎昆联合国气候大会高级别会议在坎昆月亮宫酒店开幕。气候谈判由此进入最关键阶段。各国谈判代表争取在仅剩的短短几天时间里推进会谈取得更多成果。

联合国秘书长潘基文和多位国家领导人出席开幕式。联合国秘书长潘基文说，自己已经参加了四届气候变化大会，感觉这是个“十分漫长的旅程”。他说，在气候变化问题上无所作为是“无法接受”的，各国需要团结起来，立即行动，在坎昆取得成果。

据中新网报道，《联合国气候变化框架公约》执行秘书菲格雷斯在开幕式讲话中说，气候变化已经给很多国家造成了严重影响，留给各国代表的时间很紧迫。她警告，如果在坎昆空手而归，将会给所有各方的长远利益造成损害。

墨西哥总统卡尔德龙说，目前的谈判还是有积极进展，未来几天的谈判至为重要。墨西哥尽最大努力保证会议的公开和透明。他还引用中国谚语“千里之行，始于足下”，呼吁各方能在坎昆达成“平衡性协议”。

本次气候大会是上月29日开始举行的，至今会程已过半。在《京都议定书》等焦点问题上，会议仍然未能取得突破性进展。

据侨报网报道，获得的最新案文草案显示，发达国家和发展中国家分别就减缓承诺和自主减排行动达成了一定共识，草案中的分歧虽然存在，但有了一定程度的缩小。

美国气候变化特使斯特恩当天在介绍谈判进展时说，最新案文草案有助于各方推动谈判进程。但他同时承认，目前《京都议定书》的有关谈判进展“艰难”。

外界纷纷降低了对本次气候大会的预期。按7日公布的相关计划，出席高级别会议的各国领导人将在今后两天时间里陆续发言，阐述对气候变化问题的立场。在他们发言的同时，会场内外的各种活动依然照常举行。

民众和非政府组织于当天组织了游行活动，但游行地点选在离会场几十公里外的坎昆城内举行，官方对此项活动的限制也很多，因而游行对高级别会议的影响很小。

坎昆气候大会定于本月10日结束，但会议有可能延期闭幕。

图片：杨采妮与钟楚红。

据香港媒体报道， 钟楚红、杨采妮、温碧霞等出席在中环举行的水晶品牌活动。黑色低胸连身裙的钟楚红大秀事业线，非常性感抢镜。她表示：“如果以前有人说我性感，我会很抗拒，不过现在的社会尺度已经改变。”说到有报道指靓模陈静被50亿富豪邀请出席饭局，红姑即说：“好傻啊，我真的没有找过，可能我不太应酬，想着拍戏都拍得懵懵的。（是否觉得女性应洁身自爱？)一定要，因为这样才能获得人尊重。”红姑否认会接受甘国亮新片。她自言是个绝对愿意为爱情而放弃面包的人，她自言有能力赚钱，可惜至今还没找到一个让她心动的人，她向来是个不易投入爱情的人，也很享受独处，不过有时也会想有人跟她分享一下。 杨采妮则称，因为一早有经理人为她过滤，所以从没接触过类似事件。即将展开埃及之旅，她称只与友人同行，没有男伴，觉得唯一就是要带一部好的相机拍摄美景。有指其好友梁咏琪再有新恋情，杨采妮说：据知他们只是好朋友，多认识个人很正常。她大赞梁咏琪是好女孩，也望她遇到好男人，呼吁传媒给予空间。 同场的温碧霞透露，曾经有内地富豪愿意出数千万来认识她，但她觉得感情不可以用金钱去出卖，她是个追求真爱的人。