现行规定下如何获得房贷

自2007年地产高峰以来，房价已跌逾30%，房贷利率又降至几十年历史最低点。对有积蓄的人来说，现在是买房或重贷的最佳时机。可是房屋贷款似乎愈来愈难申请。贷款人甚感疑惑，正想知道其中的原因和答案。因此我们小区对政府贷款新的规定和改变必须有所认识和准备，这样子才能获得房屋贷款。贷款人需要知道下列新的贷款事项：

I.       收入证明规定须严格执行：

       贷款机构现在必须严格遵照收入证明规定。如果是“房利美”和“房地美”贷款，贷款人必须证明其所得。最重要的改变是政府楼宇机构现在规定房贷机构必须证实贷款申请人在其申请文件上填写的收入与国税局上的收入申报一致。贷款人必须提供国税局（IRS）的4506T表，加上其它之前要求的表格以证实其收入。

       如果不是两房贷款，所需文件可有通融。

       所有上述收入限制的规定都是2008年金融危机和房贷违约遽升后造成的。

II.    资金来源的证实：

       自911事件以来，金融机构必须严格遵照银行秘密法。国宝也全力地向小区倡导和教育有关银行秘密法的规定。贷款人能重阅这些规定是有帮助的。一般而言，与金融机构的任何交易必须合乎其中规定。这些规定如下：

A.    客户必需证实其身份。客户需有政府核发的有效有照身份证件（美国或他国政府），附有证号。客户必须确实证明其目前地址。美国公民或居民或法人必须拥有社安号码 (SSN) ，税号 (EIN)。非居民必须具有至少一种税务代号（ITIN）。

B.     任何现金交易一万元或以上必须由金融机构呈报现金交易报告。

C.     任何现金存款构造交易金融机构必须以嫌疑活动报表（SAR）呈报。金融机构未依规定呈报者将遭受严重罚款。

D.    金融机构必须“认识你的客户”，通称为KYC。

过去，这些规定注重在存款资金。金融机构必须确定存入的款项是合法的所得，并且支出也是为合法目的。因此，金融机构如对任何存入该机构的存款和从该机构的任何提款有疑问时，则需查问客户。大额现金存款和提款与客户身份不符时，均需查问和澄清。

由于2008年的金融危机，重视“认识你的客户”的规定，现在也用在贷款上。这给贷款人带来最大的障碍。小区必须明白这个规定，否则贷款申请无法顺利进行。以下是几个例子：

a.       申请贷款60万元用来购买价值一百万的房子。以往，如果贷款人能出示其有收入可还贷款，则很快批准。现在，则贷款机构还须知道40万元自备款的来源。如果贷款人是年轻人，工作收入不多，40万元的资金储蓄对他大概是不可能的，那么贷款就无法获批，因为贷款机构对其自备款的来源无法证实或自然的产生怀疑。

上述例子贷款人可能出示资金来源是赠予。但是赠予必须来自很近的家庭亲人，例如双亲，叔伯，祖父母，亲兄弟姊妹。赠予资金不能来自朋友或肯定地不能来自无关的人士，因为这会自然地引起怀疑其合法性。

b.      再就以上例子而言，如果贷款人有收入偿还贷款，贷款额是85万元，自备款只有15万元。那么贷款人以其低职而储蓄此数自备款较令人可信。由于贷款额较大，当然还款收入也必须较高。如果房价价格较低，这种情况下则比较令人可信。

c.    根据相同例子，如果贷款人与其父母或兄弟或姊妹同购，那么存款资金来源的问题可能改变。

d.    再根据同例，如果贷款人已从其生意合伙人或父母或其它近亲得到贷款，此贷款也可附属于银行的房贷，银行可办理此种贷款。国宝也会考虑此种贷款。

       总之，申请房屋贷款时，贷款人必须被合理地认为有收入来还款及有资产来付自备款。不符合其中一项会使贷款申请被拒。

       款人须切记必须向贷款机构提出合理的事实。一旦向贷款机构提出事实后，申请就待批准或否定。贷款人不可其后修改事实以符合规定。法律对贷款机构也加以严格限制。如果贷款机构明知或“故作不知”，则贷款机构可能因助长舞弊而受罚，特别是如果贷款转移到联邦楼宇局。

       我们小区的大多问题贷款似乎出在当合法挣钱后，不知道或不愿意将钱存到银行去。在今日的贷款环境下，贷款人不能再将现金置于床垫下，而在需要买房时再将钱存入银行。根据老办法由朋友或亲戚提供赠予书，在现今的新规定下已行不通了。

III.  所提交文件的真实性：

       因为以往很多贷款所提交的文件甚多不符合事实，引起2008年金融危机的巨亏。因此需要政府运用大量的基金来拯救金融机构。所以政府现对贷款机构特别严格，一切申请文件必须属实，否则就触犯了法规。非但银行本身需要审核，而且银行监管机构包括“房利美”和“房地美”及其它政府机构都会主动选办已贷款案件，如有不实事项，对申请客户定生麻烦。所以申请人必须慎重其所呈交的文件，以免触法。

       贷款申请人因为要得到“房地美”和“房利美”较低的费用，往往把用作出租的房屋作为自己居住的房屋而向银行贷款，这样在申请书上就成为伪造了。根据现在“房地美”和“房利美”的规定和政府的规定，银行必须对照其它的文件，譬如护照、选举证明、银行账户等，以证实他现在的房屋使用情形，方能接收贷款申请。伪造的申请虽然可能被通过，但若在以后的审查中发现申请文件造假，就触犯了法规。以往若有这些情形，客户只需要还钱就可以了，而现在的规定下，客户的贷款必须要取消，而且银行必须要呈报于有关当局，对客户造成不利的情况。以往的做法在现今规定下都不可以再实行了。

图注：黄奕片场庆生。

黄奕与易建联合影惨变“哈比人”。

        据来自上海媒体报道，继NBA重量级球星霍华德和安东尼之后，上影集团与NBA共同战略合作的电影《神奇AMAZING》9月13日迎来又一位篮坛大牌——效力于华盛顿奇才队的NBA中国籍球星易建联，开放媒体探班当日，恰逢女主角黄奕生日，易建联与冯德伦、陈建州、李沁与导演胡雪桦一起给黄奕一个现场惊喜，陪她一起度过了一个难忘的生日。

        她还评价影坛“菜鸟”易建联表演相当本色自然，演得很好。影片中阿联饰演NBA专卖店经理王大兴，被错认为易建联后，还给黄奕衣服上签上了“王大兴”三个大字。由于黄奕饰演拉拉队队长长，于是易建联被逼问“觉得美国拉拉队员漂亮还是黄奕漂亮”的尴尬问题，易建联回答说：“我觉得肯定是中国的女孩子漂亮”，引起记者一片叫好声。

现在为大家介绍的这处房产位于美国蒙大拿州比格福克，沿湖而建，占地约五英亩。它包括几座小木屋，一个私人码头和一片有机樱桃园，现标价390万美元。

据报道，摄影师兼作家马库斯(Kurt Markus)和妻子玛丽亚于十年前在蒙大拿Flathead湖东岸购买了一处大约五英亩的地产，并在这里建造了四座小木屋。图中显示的是其中的主屋。马库斯太太在描述这处地产的原貌时说，“当时那就是一处不毛之地，简直是灾难。”

马库斯太太说，他们夫妇俩花费了六年的时间来清理这片位于比格福克(Bigfork)的土地，他们砍了57棵树来建造木屋。除此之外，她和丈夫还利用了当地原有的谷仓和废弃房屋材料作为原料。他们的每座小屋都安有纱窗并有门廊。图中是主屋，屋内有两间分别带有独立卫生间的卧室。

图中是主建筑中最大的一个房间。马库斯太太说，屋内的壁炉是用他们在这块土地上捡到的石头砌成的。

餐厅里的枝形吊灯由鹿角做成。

这是马库斯用来写作的私人木屋。马库斯太太是他的经纪人。马库斯太太说，“这间木屋座落在水边，因此可以听到湖水拍打湖畔的声音。那声音简直让我发疯！”

图为马库斯太太的小木屋。她在屋里装了一部电话、一台电脑和一部电视机──全是她的先生讨厌的东西。这对夫妇的第四座小木屋有两个卧室，是给他们的两个儿子建的，他们一个26岁，一个22岁。

结婚28年的马库斯夫妇还修建了一个码头，并用鹿角装饰。他们的房产中还包括一个和木屋风格类似的树屋。

马库斯太太说，她和她先生打算卖掉这些房产，搬迁到新墨西哥州的圣达菲去。他们还计划出售马库斯先生占地约110英亩的摄影棚，以及蒙大拿州卡利斯佩尔的另一所经他们重新装修的房子，那幢房子位于比格福克西北部约22英里处。马库斯太太强调她和她先生希望把房子和摄影棚集中到一起，她说，“我们正在把所有的东西都卖掉，只留一处房产。”

这处位于比格福克的房产标价390万美元（折合2,640万人民币），包括图中的有机樱桃园，还可饱览山峦风光。Trails West Real Estate的Connie Hogan地产公司有关于这处房产的更多资料。