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8/26/2009 4:30:00 AM [房产专谈] 分享

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 1、要从自己的实际出发,讲求实惠。房子是自己住的不是给别人看的,自己住的方便舒适是最重要的。另外买房前先要想好自己以后5-10年的需要,尽量多考虑以后生活的变化;

  2、地段要方便。其实实际生活中看山看江的时间是很少的(住得越久越少),生活的大部分是上班、看病、买菜、娱乐、送孩子上学、照顾父母、朋友聚会等等;最好能和父母近(一个小区更好),孩子小可以让父母帮忙带,父母老了照顾方便,开支也能省很多(交通、电话、吃饭等)。

  3、要挑好楼层和朝向,有阳光非常非常重要(我买房子是冬至自己去现场考察的),年青人容易忽视这点。朝向上,东边套非常好。买房子千万不要为省钱买较差的楼层和朝向,要选最好的,钱差得不太多,生活感觉天壤之别。新盘在楼层和朝向上的价格差一般都定得比较少,挑好楼层和朝向觉得合算;

  4、最好挑3个房间的户型,住一辈子都够用,2个房间孩子大了就显得紧张了,如果父母要照顾一起住就很麻烦了;3个房基本就能解决问题。房间面积小点不要紧,客厅大是完全没有必要的。厨卫大当然是肯定的。

  5、看房子一定要看好哪里能做储藏空间,能做储藏空间的地方太少的房子最好别买;

  6、要有独立的朝南阳台晒衣服,现在有些景观房把阳台连在房子里,不合理。干衣机和阳光是无法相比的(孩子尿床被子还没法用干衣机);

  7、买房子首选5-6年的次新房,房子还很新,质量已经有保证,物业周边也成熟,住进去也不会整天听别人装修甚至为楼上装修漏水烦恼。更好的是住户和物业对包阳台、停车这些问题已经达成一致,不会向我一个朋友买新盘,装修时按规定没包阳台2年后再重新搞。

  8、尽量选闹中取静的地方,没人愿意听汽车轰鸣睡觉。买小区中间的房子,安静、安全、干净。这和层次朝向一样,新盘价格差距不大,住进去天壤之别。

  9、买房前多看各种户型设计和装修设计,这样踩盘时能大概设计一下以后房子怎么布局和装修,对选择一套方便、实用的房子很有帮助。找个懂装修的朋友一起去看是很好的选择。

  10、看到适合自己并且自己喜欢的房子一定要果断,因为能符合以上那么多条件的房子其实并不太多(尤其是市区),即使以后房子价格下跌了,能否买到适合你的房子是很难说的。

  11、临水的房子(不是指海、江、湖,是说小区的水池、小的河道)要慎重,不仅价格贵,时间长了多半脏还生蚊子;

  12、太老的房子不要买,以后问题会比较多;

  13、买房子一定要到现场和周边多看看多问问,多听取别人的意见。希望有帮助。

  14、不要被房子开门所见的宽敞大气迷惑,开门处是不能利用的空间,这部分越宽敞房子利用率越低。

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对话:

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8/28/2009 4:20:00 AM [博客广场] 分享

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  谁不渴望拥有幸福的婚姻生活?然而在这个年代,婚姻的忠诚度直线下降,婚外偷情也不知从何时起成了一个铺天盖地的热门话题。那么,男人怎样看待自己“出轨”的这一行为呢?让我们来听听那些婚外偷情的男人们内心的真实想法吧!


  大部分男人对于婚外情很少表示内疚或后悔,同时他们也不认为婚外性行为和他们与妻子之间的问题有什么关联:


  “我结婚35年。我并不想要任何改变——不过我们的性生活还有待改善。根据现在的标准我们过得相当好。我有几次婚外性经验,瞒着太太。我明白没什么坏影响,也知道有些好结果——每一次的经验都会教我一些‘新鲜’事,让我在家庭里运用。”


  “我因为爱情、稳固的性生活及友伴关系而结婚。和我太太做爱挺不错,但是我喜欢尝新。我不喜欢一夫一妻制,它太局限而且太单向了。婚外情对我的影响只有分离时的悲伤,从来没有影响到婚姻,因为我绝不会愚蠢到告诉我太太。”


  “我结婚近20年。随着时光流逝,性生活越来越美满。我有过婚外情,瞒着我太太。我一头栽进去,毫无顾忌地爱上第一个女孩。这次经验让我懂得,如果不用心智控制情感,结果会是什么样子,从此以后我就不一样了。我不知道这段恋情对婚姻的影响是什么,我从来没想过我和太太的关系以及我和这女孩的关系有什么关联。”


  大部分男人表示婚外情对他们有好影响:


  “在我第一次婚姻里我的确有婚外性行为。我太太不知情。对我的影响很棒,对婚姻没有影响。”


  “我不断卷入婚外情有20年之久。许多是随缘的,也有一些是长期的关系,维持3~4年。我太太不知道,目前我有两个外遇,这样对我很好。”


  有些人表示,婚外情很好,因为那是自我的提升:


  “那会是很美妙的经验,提升了自我。”


  “我有婚外情。它们将我从几乎要毁灭自我的意气消沉状态中拔出。它没有影响到我的婚姻。”


  “我的私情太太不知情,对我有很好的影响——美好的改变,而且加强了我的自尊,因为我很有魅力。”


  “有两年我没跟太太住在一起,而且有了外遇,我乐在其中。它让我觉得自己很性感,形象颇佳,几年以后,我告诉太太这件事情时,她认为我的坦白是恶意的行为,而且说我不应该告诉她。不过我真的不认为外遇对我们的关系或婚姻有重大影响。”


  “大约4年前,我发现自己比以前不满意性生活,这时出现了外遇机会。这段恋情维系了两三个月,频率是一星期见两次面。我太太从来没有发现,从心理层面来看,它大大鼓舞了我,让我神采奕奕。现在我在性方面比较满意,但是仍然觉得偶尔风流一下会令人十分满足,不过要在没有人受到伤害的情况下。”


  还有人表示,婚外情帮助他们保留或者发展出更独立的自我:


  “一夫一妻是个难题。现在我逐渐相信,无论如何对我来说,必须有一些婚外情的空间。婚外的接触帮助我更深入了解自己,证明我自己到底是怎样的一个人,了解自己新的层面。”


  “目前的经验对我很好——让我看到自己很性感,而且感情丰富,这是我在婚姻中未曾有的体验。”


  “我结婚6年,几乎全盘接受从小被教导的关于信任和承诺的观念,不过我喜欢同时有好几个婚姻。最近3年我有3次外遇,这些关系不是完全公开也不是完全偷偷摸摸,只不过有些事不加理睬,还有很多事略而不提。它们没有改善我的婚姻,因为它们并非婚姻的一部分。但是它们改善了我的状况,培养了我的独立人格和自尊。虽然我一直爱着妻子,但我们的性生活伤痕累累,而且常常转移到其他领域。我不知道这些关系越来越公开的趋势是表示我的婚姻变得越来越开放,还是它正在死亡。”


  “很难抉择要过哪一种生活,保守体制的一分子,还是自由。我不在意别人怎么看我。目前,我和我太太过着稳定、受人敬重的生活,但是拥有长期的婚外情让我享有另外一个圆满的人生(‘真正’的我?)。我知道这是欺诈,但是我不晓得不这样做如何对自己忠实。”


  有些人是单纯的享受婚外情:


  “结婚4年半。婚姻使得性受到很大的限制。我有两次外遇,令人满意,兴奋,同时情感上得到很大的满足。太太都不知情。”


  “我很高兴在家庭以外得到我所渴望的,并且享受那种刺激和冒险的滋味。”


  “婚外情对我的影响就是重新肯定自己,恢复青春活力以及兴奋。”


  极少数人表示内疚:


  “我热爱我的婚姻。我有婚外情,但是很少发生。外头的性行为必定带来相当强的罪恶感,不太可能增强婚姻关系。”

  “目前的外遇对我的影响是罪恶感,这就是为什么我们必须摊牌的原因。”


  “我欺骗我太太,感觉内疚——低级又卑鄙。”


  “我认为婚外情一定会被怀疑,但是无法证实。我感到内疚,而且大半是因为我想要对自己诚实,所以结束了婚姻。不管怎么,在婚外情开始之前,我们的婚姻已经动摇了。”


  “目前我和第二任太太结婚3年。我喜欢结婚。我们紧密相系,再也没有比家更温暖的地方了。但是在外面,瞒着太太,我的确跟别的女人发生性关系。我觉得不光彩,而且它几乎破坏了我的婚姻,因为我太太感觉到了。”


  “我有瞒着太太的婚外性经验,我觉得对不起她。我感到强烈的悔恨,自责不已,但还是继续下去……总是害怕被逮到,失去一切(这是我活该)。除非霉运当头,我很谨慎处理,不让这件事妨碍我的婚姻。而且我必须承认,有时,一阵子风雨飘摇后,借着与另外一名女人的私情,我能够重新恢复婚姻的联系——毫无疑问是出于内疚。这样做,让我觉得偿还了一点债,我总是同情她,想要真诚关怀她。所有这些内疚情结的反应,让我合理化了自己的冶游。”


  对有些人来说,罪恶感只是一时的:


  “一开始,我痛恨我自己,然后我就习惯了,而且喜欢。”


  “我曾经有一次非常偶然的、没有情感牵扯的婚外性行为,我太太不知道。几天以后我觉得难过,不过,后来就不再感到不舒服了。”


  有些人尝试过婚外性行为,但是并不喜欢:


  “我不在乎同时拥有许多关系,我只是发现自己处理不来。”


  “我躺在另外一个女人的床上,想起我对妻子的伤害有多深,于是我哭着入眠。然后回家——那才是我的地方。”


  “在最近的一次分析里,我已经下定决心,婚外情是无聊的,而且对太太或者偶合的伴侣都不公平。”


  “结婚超过30年。至于外遇经验,我有两次,一次发生在我第一度的婚姻,一次在第二次婚姻里。性方面来说,两次恋情都很短——或许只有3~6次的接触。给我带来恶劣的结果,我充满罪恶感,觉得自己是天字一号大傻瓜。我不适合婚外情。”

  “只有一次外遇经验或者说是通奸——跟一个朋友的太太。我觉得真是道德堕落。”


  “我比较喜欢高品质、有意义的一夫一妻关系。我有几次外遇,不过因为是婚外偷情,它们总是蒙上一层阴影,弄得情感和体力疲惫不堪。”


  “目前我正绞尽脑汁在想,我是否真能安于一夫一妻的考验和价值。坦白说,我想我可能比较倾向于此,而不喜欢到处风流。后者流于肤浅,而且难以维系。然而一夫一妻的关系,如果根植于相互的成长、共享以及相互支持,的确会为个人的生命增加深度与意义。至少这是我在自己的生命里刚刚开始体验到的。”


  抛开道德、名誉和伦理等等这些束缚,每个人潜意识里都会觉得自己需要一个情人,但是,只要是外遇就存在对感情或多或少的背叛,是外遇就会伤害到另一方,因此,我们用力召唤着爱情与婚姻的忠诚度。

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8/26/2009 4:29:00 AM [房产专谈] 分享

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   俞坚先生的著作《房地产——第三层空间》(上海人民出版社)对我国房地产发展的特色给予了精辟的分析,尤其他指出了房地产的中国模式,对于我们正确认识我国房地产结构和基本走向提供了理论范型,在该范型中,房价的走向、房地产投资价值一目了然,不懂行的人看了也能理解。因此,本人将该理论范型大概讲一下,并根据自己的认识对我国房地产的若干问题做一简单评论。


  房地产由三层空间构成:第一层空间是房屋本身,入户门和单元门之内;第二层空间是指院落内部,也就是自己的小区、花园;第三层空间是花园外的广阔天地,也就是说住宅的外环境。第一层、第二层空间构成“房产”,体现的是房地产的消费属性。第三层空间构成地产,体现的是房地产的投资属性。房产空间是贬值的,随着时间绵延,价值降低;第三层空间因为连续性投资,是增值的,因此,虽然房产贬值,但“房地产”是增值的,价值源泉是地产。而地产的运行变化操纵在政府手里,由不得“业主”的操纵。所以,很多人买了房子,坐等增值就行了,自然有人抬轿子,不费吹灰之力就能获得增值利益。


    房地产的中国模式第一大特点是“地产价值”在“房地产”价值中的占比较高,按照国土资源部的计算,23.2%地价占房价的比例是23.2%,按照全国工商联的数据,则要占一半以上。按照三层空间理论,土地价值在房价中的占比较高是肯定的,因为,我们要把税收、规费都算进来,这些税费对第三层空间有着直接的影响,是第三层空间改善的推动力量。第一层、第二层空间在房价中的占比较低,主要组成是房屋和社区环境造价,同城并无太大的区别。因此,影响房价最大的是“地价”,地价的决定因素是第三层空间。


    房地产的中国模式的第二大特点是“房地产的高门槛”,门槛高,不容易进入有房者行列,或者买房不容易。可当买了房,持有起来则相当容易,几乎没有成本,一马平川。进来了,就不想出去。因为我国没有物业税,持有阶段国家不收钱。所以,外面的人迫切想进来,因为持有房屋的利益太大了,太有诱惑力了。这是我国房地产投资长盛不衰的根本原因。


   因为房价中的“土地成本”是一次性趸交,买房时交清,交房时把70年的维修费也交上了,致使土地成本占比较高。由于房地产增值的主要源泉是“第三层空间”,地价增值,而房屋所有人又不必为此增值再做些什么事。结果导致房价增值幅度大,增值额全落到房主手里,如此,只有“傻子”才不赶快买房子呢!只要有钱,肯定赶紧买房子。上个星期,和温州人交谈,他们的信条就是有钱就买房子。说到这里,朋友们应该明白,我国房地产市场为何持续发烧了吧。


  我们再说美国,美国的房子是买起来便宜,用起来贵。在房价构成中,地价占比较低,他们不需要趸交土地出让金。可是,美国有物业税之说,每年交1-1.5%,相当于把土地增值部分都拿走了,所以,美国大部分人是不“投资”房子的,他们购买的目的仅是自住而已。所以,我国现行的房地产制度,是鼓励投资的,有钱人大胆地投资,回报丰厚。有些人,包括著名的三剑客,怎么也不明白房价老是降不下来,因为他们对“中国模式”“中国特色”不明白,掌握不了精髓。


   房地产的中国模式的第三大特点是“集中投资,摊饼式扩张”。为什么要集中投资呢?根子在城乡二元结构,农用地转化成国有用地不容易,城乡不对流,结果,城市人画地为牢,先围绕城市中心做文章,然后再向郊区扩张,郊区建的差不多了,再考虑远郊区,最后考虑卫星城,一环,二环,三环,四环···。结果,城市化成了挤压化,向心挤压,郊区的发展不但不减轻挤压,反而是挤压的强化。这种发展,导致城市的“连续投资”十分密集,政府把大量的钱投放在中心区域,第三层空间改善了,土地增值了,房价窜高了,买房子的肯定获益匪浅。所以,我们说,只要城乡二元结构不打破,城市仍然画地为牢,孤芳自赏,房价不升才怪呢!因此,我十分强调都市化,而非城市化,要在广大的区域内布局生产力,冲破牢笼,才能打开房价上涨的死结。


   房地产的中国模式的第四大特点是“商品房+保障房”的双轨制。原来,我有个错误认识,以为保障房增多了,会降房价。其实,保障房越多,房价越降不下来。香港有一半的住廉租房,政府提供的房屋,新加坡也基本如此,房价都很高。我国的保障房针对最低收入人群的,他们买房子不买地产,房屋增值基本和他们无关,所以,买房子住若干年后,房产贬值了,自己的财富反而是缩水的,试想,除非万不得已,谁愿意买保障房?最近武汉等地方,有很多人放弃经济适用住房的购买资格,就是他们认为无意义。社会大众都希望去购买商品房,不但能住,还能获得增值利益。只要投资增值的经济学、政策拐点(如增收物业税)没到,保障房挤压商品房的供应量,需要商品房提供资金,商品房价就不容易降下来。


   上述四点构成房地产的中国模式的主要特色,如果我们理解了该模式,就能对我国房地产的发展方向有个正确的判断。避免苍蝇般地胡乱飞舞,胡说八道,娱乐化房地产评论舞台。


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