董金社：中国房地产的四大特点

   俞坚先生的著作《房地产——第三层空间》（上海人民出版社）对我国房地产发展的特色给予了精辟的分析，尤其他指出了房地产的中国模式，对于我们正确认识我国房地产结构和基本走向提供了理论范型，在该范型中，房价的走向、房地产投资价值一目了然，不懂行的人看了也能理解。因此，本人将该理论范型大概讲一下，并根据自己的认识对我国房地产的若干问题做一简单评论。

  房地产由三层空间构成：第一层空间是房屋本身，入户门和单元门之内；第二层空间是指院落内部,也就是自己的小区、花园；第三层空间是花园外的广阔天地，也就是说住宅的外环境。第一层、第二层空间构成“房产”，体现的是房地产的消费属性。第三层空间构成地产，体现的是房地产的投资属性。房产空间是贬值的，随着时间绵延，价值降低；第三层空间因为连续性投资，是增值的，因此，虽然房产贬值，但“房地产”是增值的，价值源泉是地产。而地产的运行变化操纵在政府手里，由不得“业主”的操纵。所以，很多人买了房子，坐等增值就行了，自然有人抬轿子，不费吹灰之力就能获得增值利益。

    房地产的中国模式第一大特点是“地产价值”在“房地产”价值中的占比较高，按照国土资源部的计算，23.2%地价占房价的比例是23.2%，按照全国工商联的数据，则要占一半以上。按照三层空间理论，土地价值在房价中的占比较高是肯定的，因为，我们要把税收、规费都算进来，这些税费对第三层空间有着直接的影响，是第三层空间改善的推动力量。第一层、第二层空间在房价中的占比较低，主要组成是房屋和社区环境造价，同城并无太大的区别。因此，影响房价最大的是“地价”，地价的决定因素是第三层空间。

    房地产的中国模式的第二大特点是“房地产的高门槛”，门槛高，不容易进入有房者行列，或者买房不容易。可当买了房，持有起来则相当容易，几乎没有成本，一马平川。进来了，就不想出去。因为我国没有物业税，持有阶段国家不收钱。所以，外面的人迫切想进来，因为持有房屋的利益太大了，太有诱惑力了。这是我国房地产投资长盛不衰的根本原因。

   因为房价中的“土地成本”是一次性趸交，买房时交清，交房时把70年的维修费也交上了，致使土地成本占比较高。由于房地产增值的主要源泉是“第三层空间”，地价增值，而房屋所有人又不必为此增值再做些什么事。结果导致房价增值幅度大，增值额全落到房主手里，如此，只有“傻子”才不赶快买房子呢！只要有钱，肯定赶紧买房子。上个星期，和温州人交谈，他们的信条就是有钱就买房子。说到这里，朋友们应该明白，我国房地产市场为何持续发烧了吧。

  我们再说美国，美国的房子是买起来便宜，用起来贵。在房价构成中，地价占比较低，他们不需要趸交土地出让金。可是，美国有物业税之说，每年交1-1.5%，相当于把土地增值部分都拿走了，所以，美国大部分人是不“投资”房子的，他们购买的目的仅是自住而已。所以，我国现行的房地产制度，是鼓励投资的，有钱人大胆地投资，回报丰厚。有些人，包括著名的三剑客，怎么也不明白房价老是降不下来，因为他们对“中国模式”“中国特色”不明白，掌握不了精髓。

   房地产的中国模式的第三大特点是“集中投资，摊饼式扩张”。为什么要集中投资呢？根子在城乡二元结构，农用地转化成国有用地不容易，城乡不对流，结果，城市人画地为牢，先围绕城市中心做文章，然后再向郊区扩张，郊区建的差不多了，再考虑远郊区，最后考虑卫星城，一环，二环，三环，四环···。结果，城市化成了挤压化，向心挤压，郊区的发展不但不减轻挤压，反而是挤压的强化。这种发展，导致城市的“连续投资”十分密集，政府把大量的钱投放在中心区域，第三层空间改善了，土地增值了，房价窜高了，买房子的肯定获益匪浅。所以，我们说，只要城乡二元结构不打破，城市仍然画地为牢，孤芳自赏，房价不升才怪呢！因此，我十分强调都市化，而非城市化，要在广大的区域内布局生产力，冲破牢笼，才能打开房价上涨的死结。

   房地产的中国模式的第四大特点是“商品房+保障房”的双轨制。原来，我有个错误认识，以为保障房增多了，会降房价。其实，保障房越多，房价越降不下来。香港有一半的住廉租房，政府提供的房屋，新加坡也基本如此，房价都很高。我国的保障房针对最低收入人群的，他们买房子不买地产，房屋增值基本和他们无关，所以，买房子住若干年后，房产贬值了，自己的财富反而是缩水的，试想，除非万不得已，谁愿意买保障房？最近武汉等地方，有很多人放弃经济适用住房的购买资格，就是他们认为无意义。社会大众都希望去购买商品房，不但能住，还能获得增值利益。只要投资增值的经济学、政策拐点（如增收物业税）没到，保障房挤压商品房的供应量，需要商品房提供资金，商品房价就不容易降下来。

   上述四点构成房地产的中国模式的主要特色，如果我们理解了该模式，就能对我国房地产的发展方向有个正确的判断。避免苍蝇般地胡乱飞舞，胡说八道，娱乐化房地产评论舞台。

　　同女性整形相比，女性整形涉及的项目男性大多也都会涉及，但在项目的选择上却也有所侧重，下巴和鼻子是男士整容的重点，而熟龄男则又有所不同。在具体的审美设计、手术上，也与女性不同。

　　青春少男

　　在青春萌动的时刻，他对自己的外表也像女生对自己一样挑剔，他觉得自己的脸型不够酷，嘴巴有点向前凸，有点像快男的苏醒，但远没有苏醒的酷。于是让整形医生看，医生说，后缩的下巴“毁了他”，特别是从侧面看，他的脸的下1/3处短了一截，正是因此，让“硬派小生”形象与他远离了。

　　隆下巴

　　分析：充满男人味的下巴应该是坚硬、没有一点脂肪，剃得发青，棱角分明……但很多男孩子像女孩子一样，肉肉的下巴呈软软地后缩状(小下巴、短下巴)，不但破坏了脸部的协调美，更让他们看起来却少了阳刚美。

　　支招：男孩子要隆的下巴一定不要像女生的下巴——尖到像锥子，而是符合三庭五眼的比例即可，在假体的雕刻上，也要求方正有型，如果能做到像阿兰·德隆的下巴那样性感迷人，当然最好，但还是要讲究整体的协调，不能孤立地突出一个下巴。

　　精致美男

　　这是一个花样美男崛起的时代，他像女人一样讲究精致和美，甚至有一点中性。他从事的是与演艺有关的事业，他要时时面对公众挑剔的眼光在脸上扫来扫去，甚至连一颗不合时宜的青春痘都不肯放过。他其实已经很出众，但眼睛不够有神，鼻子稍稍的不够挺拔，下颌角突出造成的面部肥大还是影响到了他对精致完美的追求。

　　双眼皮＋隆鼻+切除下颌角+注射瘦脸

　　分析：对男人来说，眼睛小同样可以迷死人，但眼睛一定要有神，如果有上睑下垂、内眦赘皮等现象，可通过眼部整形手术和美容手术进行改善。鼻子是面部之王，如果鼻子低矮、扁塌，在气焰上就感觉矮了一截，因此，想做一个英俊精致美男，鼻子是不可以忽视的。男人普遍存在方脸或“国”字脸现象，对一些男士来说，方脸其实更显阳刚之气，但也有些男士，方脸，或者方得不成比例、搭配自己的五官会显得很不协调，这时可借助下颌角切除手术消除腮部膨大的下颌骨(如果是肌肉的原因可注射瘦脸)。

　　支招：男人要求的精致要符合男性的特征。男性做双眼皮手术的主旨是要扩大视野，使眼睛显得更有神，在眼型的设计上，要求自然有型，要尽量避免女性双眼皮手术带来的妩媚感，双眼皮要窄不要宽。隆鼻则要突出鼻子的自然挺拔和英武，鼻背要稍微宽一些，而要避免女性鼻型的乖巧俏丽。男性的下颌角切除当然也要讲究线条的流畅，但不主张过分追求瓜子脸。

　　优质熟男

　　他逐渐收敛起自己的年少轻狂，成为更有内涵、更有掌控力的成熟男人。但这种优质熟男魅力越来越不再是以面目沧桑为代价，甚至要借助活力和青春才能为这种魅力加分。优质熟男所普遍存在的大大的眼袋不但让他的衰老感加剧，也容易让人感觉有纵情声色的嫌疑，还有满脸的皱纹也同样如此。

　　祛眼袋＋面部除皱

　　分析：相对熟女而言，熟男的眼袋更为突出，这与男性的生活方式有一定关系，借助祛眼袋和面部除皱术，熟龄男同样可以拥有青春的活力与紧致。

　　支招：几条皱纹和两个眼袋对一些男性来说，不算什么，但对优质熟男来说，可就并非如此了。过早显现的衰象会让你的魅力大减，甚至影响到光明前途。

　　男士祛眼袋和面部除皱与女士相比没有什么特别的要求，只是提醒优质熟男们，除了改变生活方式，拥有良好的生活习惯，他们比女性更需要这种手术。

　　财运旺男

　　他是个商人，他并不在意长相的美观与否，他在意他长的是否是“吉”相，“我不希望自己看起来一副‘贼眉鼠眼’相”，他希望通过整形，来改变他的财运。

　　财运鼻＋开运眉

　　分析：“一个人是不是有财运，就要看他的鼻子长得如何。”你相信这样的话吗？你也许不信，但是有许多男士愿意相信，并希望借助整形手术让自己的鼻子挺拔、鼻头稍微变大一些，让稀稀拉拉的眉毛变得浓密等。对这类男士来说，如果真能借助整形手术，把自己的生活彻底地带离平庸，拥有他们渴望的金钱，整形的作用已远远不是心理暗示了。

　　支招：可运用隆鼻术和鼻子比例的调整把鼻子变得挺拔、鼻头变大。运用自体毛发移植的方法把稀疏、不理想的眉形，甚至断眉变成浓密的开运眉。但对这类整形男士来说，他们需要的并不仅仅是整形。