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美国《新闻周刊》的这篇文章说：联邦官员，银行家，还有经济学家周二聚在一起谈论抵押贷款市场的未来，其实他们需要询问一些有关购房的意义的，更为重要的问题。 现在联邦政府可谓问题不断，除了长期高失业率，金融改革和通货膨胀的压力，联邦政府还需要找到房地产市场的安全出口。 4月份首次买房税收优惠政策到期后，新房的销售出现放缓。现在纳税人陷入了一个1480亿美元的圈套，要支持房利美和房地美（2008年9月，联邦政府接管了这两个抵押贷款公司），而据ProPublica的新数据显示，由于服务问题和官僚主义，在申请避开法拍的贷款修改的130万家庭中，只有30%的家庭真正获得了修改。 政府能够救起这个烂摊子吗？一组财政部官员，经济学家，抵押贷款公司的官员，还有银行家们今天聚在华盛顿，要讨论解决有关住房金融的重大政策问题的方法。《新闻周刊》非正式的和一些经济学家和学术界人士作了一个调查，总结出了需要询问解决的五个基本的问题。 1．在房地产市场，政府应该参与多少？ 通过房地美，房利美和联邦住宅管理局，联邦政府现在控制了美国抵押贷款市场的约90%。即便是最支持政府的人也会认为这个份额的确是太大了。政府插手房地美和房利美是因为，作为私人实体，这些公司破产了。但是从长期看，这些抵押贷款公司应该是什么样子呢？应该是由政府提供灾难险的私人实体吗？这是房利美的前首席经济学家Tom Lawler提出的问题。应该应该担保抵押贷款支持的证券而不是抵押贷款本身吗？这个问题是Amherst证券集团分析师Laurie Goodman提出的。而如果政府参与房地产市场过多，是否要更加留意规范和借贷对象的问题？ 2．对买房者要有什么要求？ 如果你现在有工作，信用佳，又愿意付多些首付，现在是买房的好时机。Lawler说：“现在最重要的问题是，人们是否愿意完全公开资产情况，来获得抵押贷款。”但是那些愿意接受详细审查的人可以得到30年的贷款，利率可以低至4%。所以，信用不佳，收入少，不能付首付的人可能就运气不佳了，而更加保守的，有存款收入稳定的购买家庭都有好运气了。这些是之后我们希望看到的要求趋势吗，或者我们将会怎样重新调整之呢？ 3．政府应该在其愿意担保的抵押贷款的规模上做出限制吗？ 政府现在控制了美国抵押贷款市场的90%，这其中包括联邦住房管理局（Federal Housing Administration）担保的高达$750,000的贷款。经济和政策研究中心的合作主管Dean Bake说：“这个项目很难说是为低收入和中等收入人群的。”政府是否可以给其对抵押贷款的保险做出一个上限，就像联邦存款保险公司对其愿意担保的银行存款额限制上限一样？ 4．房主的未来将会怎样？ 小布什的遗留财产之一就是，鼓励美国人买房的“房主”社会。将来，如果政府重新规范抵押贷款市场，出台更加严格的借贷要求，形式将会出现很大的不同。每一个都必须觉得购买了自己的房子才算实现了美国梦吗？房主是不是中上阶级才支付得起的称号，特别是在大城市地区？或者，会不会因为法拍危机，房价不断下跌，房主已经失去了往日的光辉？租房是不是更有吸引力，让人们拥有更多的灵活机动性？ 5. 最终，住房会议能达成任何事情吗？ 2009年11月，奥巴马政府发起了工作峰会，和这次住房会议相似。而那次工作峰会因为其无用性备受嘲笑。那次会议也召集了杰出的思想家和商业领导人来深思创造工作机会的问题。数月后，美国就业率还是在9.5%左右。这次会议的结果又会如何呢？Goodman说：“数年内，不会发生任何改革。这次会议将会充斥着无数废话。” |
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年以来，特别是今年，上海迪斯屁项目很多人都在关注，还在股市中产生了一个“迪斯尼”板块。不过在我看来，上海迪斯尼项目前景不容乐观。理由主要有两个方面： 1、上海迪斯尼项目上马的概率并不大。 沃尔特.迪斯尼原来是美国的一个穷光蛋，在城市里算是中低收入者，租了比较差的房子。一天发现房中有只老鼠，受此启发，他创作了米老鼠这个动画人物，在美国小孩中深受喜欢，发大财那是自然的。当然在中国，相同的情况下要发展起来，要赚钱，赚大钱，基本上是做梦。 迪斯尼的女儿有一次问他爸：“你是迪斯尼先生吗？”“是。”“你是给米老鼠画画的沃尔特.迪斯尼先生吗？”“对”。“那给我签个名吧。”也许过个七八年，李亚鹏的女儿会问他：“你是李亚鹏吗？”“对”。“那你是在机场打记者的李亚鹏吗？”“对”。“那你给我签个名吧，用你打人的那个手。” 多说了几句。 迪斯尼发展了应该近100年了，美国又是世界上经济最发达的国家，居民擅长消费，在美国本土一共也只有两个迪斯尼乐园。后来在法国开了一个，在日本开了一个，最近几年在香港开了一个。 法国的迪斯尼是大失败，它刚开放的时候，法国迪斯尼的股价约12欧元，最低跌到9分钱，就是说下跌了99%以上。这是一起典型的知名公司成为股市大规模杀伤性武器的案例。 东京的迪斯尼乐园比较成功，去过的人应该有上亿人次，钱也赚了不少。 香港开张没几年，情况不大了解。 不过，东京和香港其实是比较近的，而上海同样离香港和东京比较近。迪斯尼公司在如此近的三个地方开三个迪斯尼乐园，必然导致互相竞争。香港有了，香港周围的人恐怕不大会去日本的迪斯尼乐园。而如果上海开了，有多少人会去香港的迪斯尼乐园呢？ 香港其实就是一个样板，一国两制的样板，为什么中石油以不到2港元的价格在香港发行？为什么中国人寿大概只有3港元的价格在香港发行？原因之一给香港送钱啊。让台湾人看看，怎么样，回归就有好处。亚洲金融危机时，国际炒家在香港兴风作浪，中央政府明显表示将不惜一切代价，保护香港的联系汇率制度。台湾有这种危机，中央政府当然不会这么做。香港因亚洲金融危机，以及非典疫情，经济略有困难时，中央就推出CEPA政策，原产于香港的产品进入内地免关税，现在又开放法律、医疗等领域。如果迪斯尼在上海开了，香港的迪斯尼怎么办？香港长期实行的是低税率，因此很多香港卖的东西比出产地还要便宜，以此吸引外来游客，迪斯尼就是增加这种吸引力的一个因素。内地去香港的游客少了，香港怎么办？ 因为迪斯尼项目是要由中央政府来批的，所以我看中央会考虑到香港的利益，否决这个项目的概率就较大。 2、迪斯尼乐园在上海建成，盈利前景也不会太好。 上海最近几年办了些烧钱买脸皮的事，比如F1塞车，看了一些报道，据我所知根本是不赚钱的。那还郁知非还因为违法被判刑。F1的举办权，在某个三流小国，只化了不到1000万美元，好象是800万美元，其实F1非常需要中国这个市场，上海却花了3000万美元。没经验嘛，交学费了。 另外上海的磁悬浮，有时候我心情不好，一想起这个磁悬浮，我就忍不住笑出声来。地面沉降，更有一次列车离终点站500米的时候起火，停在那里。用的是德国技术，为什么德国人不搞这破东西？不经济嘛。划不来嘛。而且上海搞的这个，是从龙阳路到浦东机场，但据说从龙阳路地铁站到那个车站，还有挺长的距离。直接打车的成本低于坐那个车的成本。号称速度快，两车交汇速度如何如何，就是吸引一些乡下土包子去坐的。现在又有计划把地铁二号线建到浦东机场，那磁悬浮又有什么用？ 再说这个迪斯尼吧。 东京的迪斯尼办得很成功，巧得很，听了余世维的讲座，提到了很多成功的细节： 东京迪斯尼扫地的有些员工，他们是暑假工作的学生，虽然他们只扫两个月时间，但是培训他们扫地要花3天时间。 学扫地：第一天上午要培训如何扫地。扫地有3种扫把：一种是用来扒树叶的；一种是用来刮纸屑的；一种是用来掸灰尘的，这三种扫把的形状都不一样。怎样扫树叶，才不会让树叶飞起来？怎样刮纸屑，才能把纸屑刮的很好？怎样掸灰，才不会让灰尘飘起来？这些看似简单的动作却都应严格培训。而且扫地时还另有规定：开门时、关门时、中午吃饭时、距离客人 15米以内等情况下都不能扫。这些规范都要认真培训，严格遵守。 学照相：第一天下午学照相。十几台世界最先进的数码相机摆在一起，各种不同的品牌，每台都要学，因为客人会叫员工帮忙照相，可能会带世界上最新的照相机，来这里度蜜月、旅行。如果员工不会照相，不知道这是什么东西，就不能照顾好顾客，所以学照相要学一个下午。 换了上海人，可能说：“阿拉不会用这个。侬nan能噶笨个啦，买哥种相机” 学包尿布：第二天上午学怎么给小孩子包尿布。孩子的妈妈可能会叫员工帮忙抱一下小孩，但如果员工不会抱小孩，动作不规范，不但不能给顾客帮忙，反而增添顾客的麻烦。抱小孩的正确动作是：右手要扶住臀部，左手要托住背，左手食指要顶住颈椎，以防闪了小孩的腰，或弄伤颈椎。不但要会抱小孩，还要会替小孩换尿布。给小孩换尿布时要注意方向和姿势，应该把手摆在底下，尿布折成十字形，最后在尿布上面别上别针，这些地方都要认真培训，严格规范。 学辨识方向：第二天下午学辨识方向。有人要上洗手间，“右前方，约50米，第三号景点东，那个红色的房子”；有人要喝可乐，“左前方，约150米，第七号景点东，那个灰色的房子”；有人要买邮票，“前面约20米，第十一号景点，那个蓝条相间的房子”……顾客会问各种各样的问题，所以每一名员工要把整个迪斯尼的地图都熟记在脑子里，对迪斯尼的每一个方向和位置都要非常地明确。 训练3天后，发给员工3把扫把，开始扫地。如果在迪斯尼里面，碰到这种员工，人们会觉得很舒服，下次会再来迪斯尼，也就是所谓的引客回头，这就是所谓的员工面对顾客。 有一种员工是不太接触客户的，就是会计人员。迪斯尼规定：会计人员在前两三个月中，每天早上上班时，要站在大门口，对所有进来的客人鞠躬，道谢。因为顾客是员工的“衣食父母”，员工的薪水是顾客掏出来的。感受到什么是客户后，再回到会计室中去做会计工作。迪斯尼这样做，就是为了让会计人员充分了解客户。 怎样与小孩讲话：游迪斯尼有很多小孩，这些小孩要跟大人讲话。迪斯尼的员工碰到小孩在问话，统统都要蹲下，蹲下后员工的眼睛跟小孩的眼睛要保持一个高度，不要让小孩子抬着头去跟员工讲话。因为那个是未来的顾客，将来都会再回来的，所以要特别重视。 怎样对待丢失的小孩：从开业到现在的十几年里，东京迪斯尼曾丢失过两万名小孩，但都找到了。重要的不是找到，而是在小孩子走丢后从不广播。如果这样广播：“全体妈妈请注意，全体妈妈请注意，这边有一个小孩子，穿着黑裙子白衬衫，不知道是谁家的小孩子，哭的半死……”所有妈妈都会吓一跳。既然叫做乐园就不能这样广播，一家乐园一天到晚丢小孩子，谁还敢来。所以在迪斯尼里设下了10个托儿中心，只要看到小孩走丢了，就用最快的速度把他送到托儿中心。从小孩衣服、背包来判断大概是哪里人，衣服上有没有绣他们家族的姓氏；再问小孩，有没有哥哥、姐姐、弟弟、妹妹，来判断父母的年龄；有的小孩小的连妈妈的样子都描述不出来，都要想办法在网上开始寻找，尽量用最快的方法找到父母。然后用电车把父母立刻接到托儿中心，小孩正在喝可乐，吃薯条，啃汉堡，过得挺快乐，这才叫乐园。他们就这样在十几年里找到了两万名小孩，最难得的是从来不广播。 怎样送货：迪斯尼乐园里面有喝不完的可乐，吃不完的汉堡，享受不完的三明治，买不完的糖果，但从来看不到送货的。因为迪斯尼规定在客人游玩的地区里是不准送货的，送货统统在围墙外面。迪斯尼的地下像一个隧道网一样，一切食物、饮料统统在围墙的外面下地道，在地道中搬运，然后再从地道里面用电梯送上来，所以客人永远有吃不完的东西。这样可以看出，迪斯尼多么重视客户，所以客人就不断去迪斯尼。去迪斯尼玩10次，大概也看不到一次经理，但是只要去一次就看得到他的员工在做什么。这就是前面讲的，顾客站在最上面，员工去面对客户，经理人站在员工的底下来支持员工，这个观念人们应该建立起来。 迪斯尼乐园项目，条件是很苛刻的，迪斯尼公司基本不出钱，所有的土地、房屋成本，都要由开办方来出，还要引进他们公司的电影等系列产品。不管怎么说，要赚钱是不容易的，要不然法国迪斯尼的股票价格也不会跌去99%了。上海本地企业，除了大型国企之外，其实大量破产、改制，有谁听说过上海哪家企业，实力很强，不是国企，还不是外地人办的民营企业的？基本没有，反正我一时间都想不起来。 想起一个事情，曾在黄浦区的徽宁路一个地方查询土地档案，办事的人不在，就等着，有另一个中老年人也在等，就和他聊聊，问问他有没有没有出嫁的女儿，当然这是虚构，开个玩笑。原来他是动迁组的，我就说你们工作不容易啊。他说是。又问他原来是做什么工作的，他一声叹息，说他原来是上海某小企业的党委书记。 上海人在如何少出力，多占便宜上，是比较精明的。但现在这个社会，其实赚钱越来越难，你没有诚意，不拿出成本，不付出努力，好象不大可能。 说到上海人占便宜又想起个趣事，有一次我一个同事坐公交车，他说他附近的一个座位有人下车，有个中年妇女，明明比他要远得多，硬挤过来坐这个座位。我开玩笑说：“下次这种情况，你把手伸过去，她要坐，不是你摸她屁股，而是她屁股摸你手”。 象东京迪斯尼的以上的这些优势，恐怕只是它成功的一小部分因素，即使是这一小部分因素，我看上海人也很难学会。 以上部分内容听起来是讽刺上海人，不过不是有意为之，事实就是如此。上海的好企业，要么是国有大企业，要么是外资企业，或是一些外地人办的民营企业。 这样看来，一些人幻想上海迪斯尼项目的开建，会造成房价上涨，部分股票上涨，恐怕就不太现实了。 对于做股票的人，请想一想，任何一种没有盈利基础的概念，是不是最终都以泡沫破灭而收场？那些幻想迪斯尼会造成房价大涨的，请你们赶快买进附近的地产吧。 |
