上海首例退地浮现一轮房价下跌先兆

在房地产市场调控新政(国十条)出台后的首例开发商退地(住宅开发用地)，昨日出现在上海嘉定的两个地块。

上海土地交易市场昨日发布的第104号土地出让公告显示，上述两地块以“退定后重新出让”的身份寻找买主。该信息让首例“退地”传闻得以证实。

据悉，业界人士的分析，与2008年“退地”潮有所不同的是，此次退地不仅是为当初的高价拿地埋单，更是因为持续收窄的融资渠道，让房产商“圈钱”受阻无力开发 ，从而把资金链问题从幕后搬到了台前。

而“退地”的出现，被历史证明是房价下跌的征兆。2008年6月，上海普陀长风某地块被开发商退地，随后多个城市爆出退地消息，接下来出现了2008年下半年至2009年上半年的一轮房价调整。

先后两次出让

公开信息显示，上述两退地地块是：嘉定区真南路以南、走马塘以西地块(下称“真南地块”)；嘉定区百安公路以西、恒荣路以南地块(下称“百安地块”)。对应的开发商分别为宝华企业集团(下称“宝华”)和莱蒙宝山信息咨询(深圳)有限公司(下称“莱蒙宝山”)。

上海土地交易市场第91号和109号土地出让公告显示，这两家公司分别于今年1月7日和2月26日摘得上述地块，成交总价分别为24.186亿元和11.05亿元。其中，真南地块折合楼面地价约12503元／平方米，与起始楼面地价相比，成交溢价率达336%，一度成为上海嘉定南翔住宅用地地价的“标杆”。

业内人士分析，按照这一拿地成本，再加上建安成本和财务成本，最终出售的商品房成本大约在19000~20000元/平方米。而目前邻近的楼盘如金地格林世界[最新消息 价格 户型 点评]，其精装房销售价格也大概在18000~21000元/平方米。

照此计算，如果房价在楼市调控政策出台以后停止上涨，真南地块的开发利润将非常低甚至为负。

果然，仅仅不到一年，这两个地块便面临“易主”的命运。

资金之困

“退地多为开发商资金问题。”上海嘉定区政府一位不愿意透露姓名的人士昨日对本报记者表示。

昨日，本报记者拨通宝华一位知情人士电话，对方第一句话称： “这块地怎么了？退了呗！可惜吗？我觉得好可惜！”

该人士说，退掉真南地块后，宝华损失了约6000万元，其中约5500万元属于竞买保证金。

据其介绍，考虑到真南地块总投资额可能高达40亿元，宝华在拿地之前引入了合作伙伴。然而，今年楼市调控新政出台后，合作伙伴融资受阻，并在很长时间内都难以解决资金问题。“这样一来，我们财务一开始针对这块地安排的资金就不够了，政府也不可能临时改变付款方式、付款时间，我们后来也想筹资，但找不到办法，只能退地。”

同样的资金难题或许也出现在另一家退地开发商莱蒙宝山身上。

相关资料显示，莱蒙宝山与正赴港IPO的房企莱蒙国际集团有着千丝万缕的关系。莱蒙国际于1993年在香港成立，主要业务包括房地产开发、城市综合体开发与运营和商业零售。

据有关媒体报道，长期以来，莱蒙国际也因为融资渠道狭隘，企业的快速发展受到极大的制约。

分析指出，“退地”只有两种可能，一种是一方违约，一种是双方都违约。“出让方违约只可能是无法交地，但这两年上海的宅地都是净地出让，因此不太可能存在这个问题。”也就是说，一般退地都是开发商方面违约。“但是现在宅地越推越少，开发商抢地都来不及，拿到手的怎么可能‘吐’出来，而如今的土地市场又不允许囤地，开发商拿了地必须投钱进去开工，这样推理，开发商退地的原因多数就是缺乏资金。”

退地或只是开始

究竟是合作伙伴在资金上掉了链子，还是退地开发商自身资金问题导致了“退地”？本报记者从昨天的公开采访中得不到真实答案。但可以肯定的是，退地的开发商们并不孤单。

近期的一份报告指出，2010年一季度房地产市场的火爆，直接导致4月份史上最严厉调控政策“新国十条”的出台，调控之下国内上市房企现金流普遍“饥渴”，资金需求和资金压力明显增大。其中中报营业收入前20强的房地产上市公司，经历上半年对房地产开发资金的投入和二季度销售大幅缩量，截至6月份的每股经营性现金流为-0.70元，已创近几年同期最大负值。

例如，上半年拿地“疯狂”的保利地产付出的代价就是现金流为负，报告显示，保利地产上半年经营活动现金流量净额为-233.48亿元，已超过了同期同样拿地较多的万科[简介 最新动态](-95.14亿元)。开发商在拿地热情持续高涨的同时，资金饥渴程度亦可见一斑。有市场分析人士甚至指出，随着开发商资金链持续紧张，在全国范围内，不排除类似真南地块这样的案例还会出现的可能性。

图注：杨千嬅丁子高甜蜜拍摄婚纱照。

据来自香港媒体报道，杨千嬅在演唱会结束后，立即与老公丁子高筹备婚礼，并获《Milk X》月刊邀请，与工作团队一行八人秘密同游巴黎一周进行拍摄。

据悉，从未到过巴黎的千嬅，自小便怀着一份每位女孩都拥有的浪漫情怀，早已渴望与爱人一同来拍摄婚纱照。千嬅表示：“在巴黎拍摄的整个星期里，每天都下着毛毛细雨，每晚入睡前我都会祈求明日天晴，虽然起床后总会令我失望，但从重重波折中，我们也完成了拍摄，真的很开心。”在凡尔赛拍摄婚纱当天，天公彷佛为这对新人特别放晴，杨千嬅和丁子高穿好价值超过十万的意大利Carlo Pignatelli婚纱和Tom Ford礼服后，天空竟然忽然泼开云雾洒出温暖的阳光，奇妙得很。似乎爱情的魔力真大，连上天都被感动了！除了下雨之外，其实拍摄的时候天气非常寒冷，大约只有3-4度，镜头前二人甜蜜蜜，非常投入，不过一拍完之后，工作人员便赶忙送上暖衣。原来外表健硕的丁子高其实很怕冷，不过他当然要兼顾老婆啦。每次拍完数个镜头后，都会先把衣服送上给千嬅，才为自己加衣。他说：“千嬅的衣服比较薄，又要露膊，而我的是西装，保暖得多。女人真不容易做……哈哈。”

安妮-海瑟薇。

据媒体报道，28岁的安妮-海瑟薇，32岁的詹姆斯-弗兰科，这对青春逼人的金童玉女，要为耄耋之年的奥斯卡打出一张“花季招牌”。

2011年奥斯卡，“金童玉女”来报幕。洛杉矶当地时间本周一，美国电影艺术与科学学院宣布，好莱坞新生代偶像詹姆斯-弗兰科和安妮-海瑟薇将联袂担任第83届奥斯卡颁奖典礼的主持人。更具眼球效应的是，这两位影星本身也有望获得该年度“小金人”提名，能否双喜临门，着实令人期待。

俊男靓女吸引年轻影迷

28岁的安妮-海瑟薇，32岁的詹姆斯-弗兰科，如果光是看这两张青春脸庞，兴许你还以为这是美国青少年票选奖的主持人。不过，年过八旬的“小金人”，如今越活越洒脱。相比担任上一届主持人的老牌喜剧演员史蒂夫-马丁和亚历克-鲍德温，奥斯卡主办方如今绝妙地打出了“花季招牌”，以吸引更多的年轻影迷观看颁奖典礼。

“詹姆斯-弗兰科和安妮-海瑟薇都是好莱坞新生代偶像的标志性人物，他们清新自然、富有朝气，又多才多艺。”奥斯卡制作方布鲁斯-科恩和唐-米什尔通过联合声明表示。米什尔补充道：“这两位冉冉升起的新星，值得站上奥斯卡主持人的舞台，他们本身也非常渴望得到这个机会。两人究竟将给明年的奥斯卡带来怎样的活力，我们拭目以待。”

主持人也是夺奖热门

事实上，奥斯卡看中的不仅是“金童玉女”的美貌，因为这两位无论在喜剧还是严肃类题材影片中，都有过出色的发挥。海瑟薇曾凭借《蕾切尔的婚礼》在2008年获奥斯卡影后提名。弗兰科则凭借2001年的《詹姆斯-迪恩》获得过艾美奖提名。

值得一提的是，海瑟薇和弗兰科都是本年度奥斯卡提名的热门人选，前者凭借浪漫喜剧片《爱情灵药》人气高涨，而弗兰科在英国导演丹尼-博伊尔执导的新作《127小时》中扮演的断臂求生者，更是博得外界一致好评，被视为影帝的“种子选手”。如果两人能顺利入围明年2月揭晓的提名名单，将成为继迈克尔-凯恩、沃尔特-马修、大卫-尼文等老牌影星之后，又一批在同一年包揽提名者和主持人双重身份的奥斯卡幸运儿。

幽默搭档或献歌舞表演

对于海瑟薇而言，奥斯卡司仪的位置其实并不陌生。2008年的颁奖典礼上，她就作为嘉宾和当年的主持人杰克曼在台上共舞一曲。在今年的第82届奥斯卡提名揭晓仪式上，她也和美国电影艺术与科学学院主席一同揭晓了名单。

相比之下，弗兰科的歌舞技艺还“有待考察”，“外界声称他能够胜任这些，我们会深入了解”，科恩说，“我们确定的是，他们都相当有喜剧幽默感，搭档起来应该十分默契。”

历届担任奥斯卡主持人的包括比利-克里斯托、克里斯-洛克、乔恩-斯图尔特等喜剧演员。不过，奥斯卡主办方表示，如今邀请影星主持这一影坛盛典，正成为“回归趋势”，海瑟薇和弗兰科的上任也很好地体现了这一点。第83届奥斯卡奖颁奖礼将于2011年2月27日举行。