Frank0312
博客自定义分类
|
“旅游地产评点录”之三</SPAN>
</SPAN> </SPAN> 按：华侨城的景都是造出来的，华侨城的故事都是编出来的，华侨城的演出剧目都是钱砸出来的。然而，这些造的、编的、堆的东西却吸引了亿万游人，华侨城为何会成功？</SPAN> </SPAN> 华侨城为什么会成功？</SPAN> ——一个成功的中国旅游地产模式</SPAN> 文</SPAN>/</SPAN>师永涛</SPAN> 2009</SPAN>年</SPAN>4</SPAN>月</SPAN>30</SPAN>日</SPAN>，历经近</SPAN>5</SPAN>年时间的规划建设，深圳东部华侨城生态旅游项目全面试业。同时，首家旅游景区网络电视台——东部华侨城网络电视台也在同日试播。</SPAN> 东部华侨城是华侨城集团投资建设的第一个大型旅游项目，共投资</SPAN>35</SPAN>亿元人民币，占地近</SPAN>9</SPAN>平方公里。拥有</SPAN>3</SPAN>个生态主题公园、</SPAN>2</SPAN>个山地高尔夫球场、</SPAN>3</SPAN>座主题小镇、</SPAN>4</SPAN>家主题酒店、</SPAN>4</SPAN>台主题演艺、主题地产和主题佛教园区等丰富的旅游项目。预计到今年底，接待游客将达到</SPAN>480</SPAN>万人次。</SPAN>5</SPAN>月</SPAN>1</SPAN>日，统计数据出炉，当天有</SPAN>3</SPAN>万人涌入东部华侨城。</SPAN> 在中国，真正打造“旅游地产”战略、实现大规模开发和全国布局的企业其实凤毛麟角。华侨城无疑是其中的“明星”。</SPAN> </SPAN></SPAN> 如今，关于华侨城是如何炼成的书籍和研究多如牛毛，不在这里重复，笔者只是把观察到的华侨城给我们的启示写下来，和诸位交流。</SPAN> </SPAN> 启示一：先旅游，还是先地产？</SPAN> </SPAN></SPAN>那么，既然是旅游地产，是先做旅游，还是先做地产？</SPAN> </SPAN></SPAN>深圳华侨城先在园区内花费数年时间和巨资打造了锦绣中华、世界之窗缩微景观及欢乐谷等大型综合游乐项目，待形成以文化旅游景区为主体、其他旅游设施完善配套的综合旅游度假区之后，才着手开发旅游地产项目，走的是</SPAN>“</SPAN>先旅游后地产</SPAN>”</SPAN>的路子。</SPAN> 目前，华侨城在北京、上海、成都、三峡都以</SPAN>“</SPAN>旅游</SPAN>+</SPAN>地产</SPAN>”</SPAN>的模式，形成了东西南北中的发展态势，已初步完成战略布点布局。截止</SPAN>2009</SPAN>年</SPAN>3</SPAN>月，公司拥有北京、深圳、上海、成都四家欢乐谷并估计在</SPAN>2009</SPAN>年实现同时连锁开业。</SPAN> 旅游地产的核心是“旅游资源对地产价值的提升”已为业界共识。然而现在许多一拥而上的分时度假项目，在“旅游”上投入甚少，“地产”上多遭烂尾。另外，不乏挂羊头卖狗肉的地产公司，以旅游地产之名圈地，却不见任何旅游开发，只见住宅销售。</SPAN> 准确来说，华侨城不是单一的产业概念，不是单一的主题公园，也不是单一的地产，而是聚合在一起，把其中很好的因素结合起来，构成华侨城，这就是华侨城成片综合开发运营的内涵。</SPAN> </SPAN> 启示二：旅游主题的成败决定旅游地产的成败</SPAN> 如同</SPAN>07</SPAN>年很多资本大鳄和实业财团冒然进入房地产领域，很多人以为赚钱就是圈块地盖栋楼，然后就会卖掉赚钱一样，很多旅游地产的开发商涌入这个领域时才发现：旅游地产实际上是一个系统工程，包括环境整理、资源整合、产业构建，以及住宅建设等一系列完善的开发过程。于是，模仿建设、题材重复导致恶性竞争、开发层次浅显等一系列可以预想到的问题成了旅游地产发展的瓶颈。</SPAN> 尽管旅游地产是一个综合性要求很高的开发形式，但仅依托综合管理和开发并不能使其完全区别于普通的地产开发。比如主题公园这块，华侨城的“锦绣中华”主题公园</SPAN>1989</SPAN>年的开幕，掀起了中国主题公园投资热。但是，该热潮并没有随着旅游行业的发展而带来长久的丰厚回报。与之相反，那之后全国累计开发的主题公园景点超过</SPAN>2500</SPAN>多家，</SPAN>70%</SPAN>的主题公园现在长期濒于亏损状态，仅有</SPAN>10%</SPAN>在盈利。</SPAN> 实际上，我们看到的那些自称为旅游地产的房地产项目，比如景观住宅房产、度假酒店、酒店式公寓等，这些单个的项目都不足以构成旅游地产，根本原因在于缺乏旅游要素、缺乏对旅游的定位。否则，杭州西溪板块和千岛湖板块所有楼盘都可以号称旅游地产了。</SPAN> 华侨城成功因素之一，就是始终坚持把主题的选择和营造放在首要的位置。不仅开发建设新景区，而且更新改造现有景区，在这个过程中，则坚持突出特色、突出主题的原则。华侨城的房子为什么好卖？因为旅游很成功，主题公园很成功；为什么成功？因为华侨城很吸引人。</SPAN> 旅游地产项目的成败其实就是旅游开发的成熟与到位，归根结底还是决定在旅游主题成功与否。譬如迪斯尼乐园，如果剥离了文化的内涵仅仅就是一个游乐场，无法保持长久不衰的吸引力，而豪斯登堡，如果没有文化的魅力，无非就是一个仿造的小城镇，也很难做到旅游的可持续性。因此，有了主题的创意和文化概念的策划，项目才能有生命力，才能有出路。</SPAN> </SPAN> 启示三：异地复制，是蛋糕还是潜在风险？</SPAN> 华侨城集团的掌门人刘平春曾经表示：旅游地产，成片综合开发，是我们核心的竞争力，别的地产商无法复制。</SPAN> </SPAN></SPAN> 基于这个认识，华侨城把在深圳的巨大成功“旅游＋地产”模式复制到全国。对于华侨城来说，深圳东部华侨城项目、北京世纪华侨城项目、上海浦江镇项目和深圳尖岗山项目将是公司未来重要的利润来源。</SPAN> </SPAN></SPAN> 早在两年前，就有舆论认为，旅游地产的开发周期较长，资金回笼较慢，旅游中的高端地产项目现在也由于市场原因受到一定的影响，因此，“旅游＋地产”是否能够在全国获得成功，是华侨城面临的最大风险。这种担忧不无道理，</SPAN>08</SPAN>年华侨城地产董事长陈剑就表示：“由于受市场环境影响，华侨城将加快开发速度与推盘速度，拓宽产品线，不再考虑单一的旅游地产模式，而是开始介入短平快的项目开发。”</SPAN> 实际上关于华侨城风险的担忧一直存在。华侨城的策略一直就是：先大块的拿到手，再分期开发。无论是</SPAN>200</SPAN>万平方米的成都华侨城，还是</SPAN>620</SPAN>万平方米的云南华侨城，华侨城都几无悬念的拿下超大面积地块。这的确造就了今天“手握稀缺土地”的华侨城，但在这漫长的开发时期，是否会遇到政策调整或者土地调价的风险？在</SPAN>09</SPAN>年</SPAN>4</SPAN>月</SPAN>17</SPAN>日的股东大会上，就有投资者询问，深圳将停止别墅和高尔夫球场项目的土地供应，东部华侨城的土地，会不会没办法再建别墅了。</SPAN> 经过二十多年实践，华侨城成功开创了“华侨城模式”，而这种模式也的确当得起成为旅游地产良性互动的经典范例。但是，成功的华侨城依然在路上，异地复制对于华侨城是蛋糕还是潜在风险，现在还不好下结论，尤其是迪斯尼这样的样本放在眼前，对于华侨城的生命力和创新力任然是个观望的课题。</SPAN> </SPAN> 预告，敬请期待：</SPAN> “旅游地产评点录”系列之四</SPAN> 黄怒波和他的蓝海——一个旅游地产的人物样本</SPAN> 阅读全文>> |
| 材料： （一瓶）糟卤、香菜、素鸡↓ 妈妈只用一段来切↓记住：吃多少糟多少！ 素鸡要切成一片片↓记住：手势要像我妈妈一样！ 看到了吧！素鸡要切成这样的厚度↓为什么了呢？因为这样糟出的素鸡咸淡正好！ 切完了，冲洗素鸡里面的碱水↓ 洗完，水也煮开了把它倒进锅里↓ 盖上盖子，中火，人不要离开↓记住：离开就要扑出来！ 开啦就要把火关掉啦↓ 马上用冷水冷却↓ 接着在用冷开水或纯净水浸泡一下↓为什么？这样讲卫生，不会拉肚子！ 好啦！拿筷子把它拣出来，放入盆子里↓ 接着开糟卤瓶↓ 接着就糟素鸡啦，把素鸡全部糟到为止↓ 接着把香菜切碎↓ 切碎的香菜洒在糟素鸡上面，味道又鲜又香，很好吃！记住：糟1小时后吃更入味！天气低于20°不要放冰箱，高于20°就放冰箱！味道更佳↓ 谢谢欣赏</STRONG> |
|
用“大”小场地
增加兴趣跑 保证大课间
长春阳光体育让学生“动”起来</SPAN>
2009-03-27
据新华社长春3月26日电（记者
吴俊宽）记者近日在吉林省长春市了解到，这里的中小学校尽管受到种种客观因素的制约，但各个学校克服各种困难，因地制宜开展阳光体育冬季长跑活动，用实际行动证明：只要想跑，学校就能够“动”起来。
2008年年底，教育部、国家体育总局、共青团中央联合开展了第二届全国亿万学生阳光体育冬季长跑活动，但不少学校表示,由于场地条件有限、学生积极性不高、家长不支持等各种原因，很难开展全校范围内的长跑活动。 长春市宽城区属于老工业集中区，经济发展相对落后。宽城区教育局副局长汪薇介绍说，全区共有11所中学、32所城市小学、11所农村小学以及两所职业学校，其中只有一所小学有塑胶跑道，而且这个200米的跑道目前还未投入使用。尽管硬件设施落后，但各学校基本都能根据实际情况开展阳光体育冬季长跑活动。 宽城区实验小学在校生人数过千，但学校的全部活动场地只有一片4块篮球场大小的水泥操场。尽管如此，学校仍组织全体师生每天坚持长跑。跑步时，四到六年级学生以广播操队形排列在操场上，一、二年级学生则 |
