今年房市趋缓，许多人出售房产，获利回吐。以下就大家关心的出售房产上税问题介绍有关规定。
<B> 房地产出售税务可以分为三类解释：（一）自用住宅出售；（二）非自用房产出售；（三）混用房产出售。
<B> （一）自用住宅出售。根据1997年出台的121条款规定：出售自用住宅，包括一家庭连栋屋，共有公寓，合作公寓。自出售日起向回推算五年，在此期间拥有和居住房产两年，个人可以享受25万元，夫妻可以享受50万元的免税额。具体就夫妻情况而言，夫妻至少有一人拥有住宅两年，两人在该宅居住两年，两人在过去两年中没有享受过121条款免税额。两年的居住可以不是连续的。免税额每两年享受一次，一生享受无数次。这个免税额也是不限于夫妇共同拥有住宅，几个业主共同拥有。出售住宅，每人享受25万的免税额。大部分房子出售的资本利得不超过免税额，不用在税表上申报。如果资本利的超出免税额，根据个人收入，则需上0%或15%的资本利得税。在一些特殊情况下，纳税人在住宅居住不足两年，亦可享受部分免税额，特殊情况包括改变工作地点、健康理由、失业、家人去世、分居、政府征房、住房受灾损坏。免税额可以根据居住拥有的时间与两年时间的比例计算。
<B> （二）非自用房产。非自用房产包括出租物业，度假屋等。所收租金，平时可以扣除广告，货款利息，地产税，保险，水电，维修，管理，清洁费等。住宅房可以按27年半折旧；商用房可以按39年折旧。因为折旧，许多获有净利的业主账面上都是亏损，享受减税的好处。只要业主的收入不超过10万而又积极参加管理，2.5万内的亏损可以在个人所得税抵积极收入。出售这类房屋计算税率要根据房龄，一年之内的出售，资本利得要根据个人所得的累进税计算。税率为10% - 35%。超过一年出售，资本利得可以根据个人税率付0%或15%的长期资本利得税。非自用房产售，自5/6/97以后发生的折旧要付25%的税，5/6/97以前的折旧不上税。
<B> （三）混用房产。混用房产为除了自己居住外，将房产的一部分为家庭办公室（home office）, 或出租。还有的屋主一段时间自己居住，另一段时间把房产出租。出售房子时的情况较为复杂。拥有和自住达到两年，上税时自住房产部分按自用住宅处理，享受每人25万元的自住免税额。超出部分按长期资本利得上税，税率为0%或15%。 商业使用或出租房产部分按房屋使用比例计算净利，净利要按长期资本利得上税，税率为0%或15%，自5/6/97年后对房屋的折旧要付25%的税。
2002年以后混用房产的家庭办公室和房内部分的分租可以当作自住房享受免税额，条件是家庭办公室和出租部分必须在房内，不得与房子分开。但5/6/97以后发生的折旧必须付25%的资本利得税。
<B> ( 四 ) 计算资本利得。出售房产亏损不能减税，有资本利得可以减税，售房的资本利得计算公式是以售价减调整成本。售价是售房所得总和，包括所收的支票，现金，买主同意代为偿还的贷款。调整成本包括购房成本，改建装修，铺路，管道安装，减税申请费，买卖交割的费用：产权调查，产权保险，测量，登记，贷款登记，律师费，佣金，过户税，水电连接费。值得注意的是贷款保险，信用报告， 估价，重新贷款，不算成本。以售价减调整成本，计算出出售房产的盈亏。盈余为资本利得。
<B> (五) 2009年前只要在过去五年中拥有住房两年和在住房住两年在卖房时享受个人＄250,000和夫妇＄500,000的优惠以后要减少按照住的实际时间减少税。从2009年起，按租用时间和自住时比例计算售房减税额：
个人住的时间
____________________ X （卖价─买价）
所有使用时间
举例子2009年1月1日买房价100,000后出租
2011年1月1日变为自己使用
2014年售400,000
折旧为5,000
资本利得为卖价减买价（400,000-100,000）= 300,000
3/5 个人使用时间 X 300,000 = $180,000
资本利得应为
卖价 400,000
成本 100,000
折购 5,000
基础成本 95,000
资本利得 305,000
税务优惠 180,000
上税收入 125,000
<B> （六） 出售房产延税。 如果房主出售非自用房产， 而用买进另一桩非自用房产。可以采用1031条款延税。业主在出售物业后45天内认定另一物业，在180内完成购买。交换得来的物业价值高于出售的物业。出售产生的资本利得可以当年不上税。交换得来的物业价值低于出售的物业，高出部分要上资本利得税。还有人先买非自用房产，再买非自用房产， 具体如何办理，请教专业人员。
 阅读全文>>