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国税总局日前发文，要求严查二手房交易中的避税行为。“做低合同价”这一交易暗角因此又被推到风口浪尖。记者发现，尽管有关部门多次明令禁止，但签订“黑白合同”做低合同价的做法仍为中介和买卖双方所青睐。二手交易避税为何屡禁不止？做低合同价顽疾如何根治？记者就此展开调查采访。 业内爆料 多数交易采用“黑白合同” “尽管国家明令禁止，但目前大多数二手商品房买卖仍然通过做低合同价的方法避税。”一位房产经纪从业人士告诉记者。 做低合同价，是二手房交易双方签订“黑白合同”，以低于实际成交价的房款总额报税，达到避税目的。其中“白合同”是正式的买卖合同，但是双方签订的房款总额低于实际成交价。“黑合同”则是私下协议，目的是补上差价。根据现行规定，二手房交易价格设有“最低计税价”，而“白合同”上显示的房款总价一般也都按此操作。 例如，一套单价11000元/平方米、面积100平方米、总售价为110万元的五年龄商品房，在进行房屋交易时需要交纳15000元的契税。假设按其所在区域和房源情况，其二手交易最低计税价为6000元/平方米，据此计算纳税合同中总售价只有60万元，所交的契税也仅有9000元。通过做低合同价，就可以“省”下6000元的契税。如果是不满两年的次新房或是非普通住宅，“省”下的税款则更可观。 “做低合同价已经不是什么秘密，为了留住客户促进成交，几乎所有的中介公司都会主动向客户提供这项‘服务’。”一位业内人士告诉记者。 记者在调查中发现，尽管采用“黑白合同”避税对于交易双方乃至中介都有暗藏的风险，但可观的避税空间还是令他们对做低合同价乐此不疲。 专家支招 三大环节设障方能堵漏 事实上，早在此次国税总局发文要严查做低合同价之前，税务部门已多次明令禁止这种行为,但没能收到理想的效果。2006年，我市地方税务局发布了《关于调整二手房交易计税价格的通知》，要求对于成交价格低于二手房交易最低指导价格且无正当理由的，须按最低计税价格征收税款。 “设置最低计税价，可以说是堵漏的第一道关口。”中原地产三级市场部分析人士认为，最低计税指导价格的出台在一定程度上对避税行为有遏制作用。但是，目前的指导价格偏低，且调整的周期太长。在区别普宅与非普宅、商品房与非商品房以及覆盖郊区市场方面也亟待细化。 另外，亚豪机构市场总监郭毅说，“在监察方面，除非是成交价与最低计税价持平的合同涉及‘黑白合同’的嫌疑大，容易被查，其他的只要双方统一口径，很难被发现。而且每年十万套的成交量查起来也很难。因此，仅通过最低计税价来约束尚显不足。” 业界律师认为，相比最低计税价，更有效的办法是加大对银行放贷环节的监管，严格执行二手房贷的放贷成数。如此，做低合同价便无法获得足够的贷款，以此制约消费者。“当然，更重要的一点，不能通过自我约束代替严格周密的法规监管。只有逐步建立完善的个人资产信用体系，让涉及税收的个人交易行为处于执法部门的监控之下，才能真正堵漏二手交易避税。” |
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从今天开始，你要做到如下几点： 1、早上不要在外面吃早点，早起半个小时自已动手做，把昨天的剩饭做成泡饭，吃点萝卜干之类的咸菜。省下了你和老公每天在外吃早点的五块钱，一个月就是150元。 2、今天上班不要乘空调车，早点出发，遇到空调车不要上，早起十分钟等普通车，如果你有自行车，建议你就骑车上下班吧，这样又锻炼了身体又省了钱，你们两口子每月可省下240元。 3、中午单位管饭吗？不管。那么以后每天晚上烧饭时多烧一点，用饭盒装起来，第二天带到公司去，这样如果你平时中午吃十元的你就省了300元，如果平时吃五元的，你就省了150元，算下来两口子又省了300元或是600元。 4、老婆吃零食吗？吃。那么以后把这些话梅和牛肉干的钱省下来吧，改成喝开水，又美容又减肥。老公每天抽烟吗？抽，那么戒了吧，夫妻两人每月又省下来最少350元，甚至更多。 5、晚上平时吃什么？鸡鸭鱼，太浪费了。在菜场收市时去买点便宜的大白菜，萝卜，青菜，最多买点便宜的最小的小黄鱼，讲讲价一元一斤。这样每天可省下30元的菜钱都不止，每月就是1000元。 6、是不是每天洗澡？是，太浪费了，一周一次足够了，洗后把一周来的衣服用洗澡水洗一下，记住不要用洗衣机，太费水，用手洗一下好了。洗衣粉也可以省一点。这样每月可省下100元的水费电费。 7、晚上是不是看着电视开着灯？是，那今天起看电视时不要开灯了，每月省电费30元。 8、用什么化妆品？进口的还是国产的？从现在开始用一块一袋的儿童霜吧。这样每月的节省就大了，这个节省视每个人使用情况而大小不等。老公用化妆品吗？用，从今天开始，剃须膏或水不要用了，又省下来一笔。头发多久理一次？两周？三周？一个月？从今天开始老婆留长发扎马尾，省了理发的钱，老公理平头，两个月理一次，最多下个月当披头。又省了不少理发烫发，染发的钱。 9、平时是不是经常周未到外边吃饭？太浪费了，人今天开始不要再去外边吃了。 10、是不是每个月都买新衣服？真是浪费，衣服有的穿就可以了，你看你衣柜里的衣服足够你穿十年了。从现在起十年内不要再买了。 11、宝宝吃什么奶粉？一百多块呀！哇！！这么贵的东西你了给他吃？从现在起给他吃十元一袋的足够了。什么？还要吃钙粉鱼肝油初乳素磨牙饼果泥肉泥肝粉鱼粉！简直太可怕了，从今天起不要再吃这些贵得吓死人的东西了。如果要吃奶以外的东西，那就跟着大人吃点青菜，萝卜，大米饭吧，有这些吃已经很不错了，旧社会连这些都没得吃小孩不是照样长得好好的？关键是这样你又省了一大笔钱了。 12、怎么忘了你们的电话费了，从现在起手机不要开了，要开也就发发短消息好了。家里电话少打，留到单位打个够，千万不要在家上网，到单位再上。还有一些省钱的小窍门，例如下班时用两升的矿泉水瓶子带一瓶水回家，夫妻两人就是两瓶，这样就不用订水了。把单位的垃圾袋拿一些回家，单位的打印纸带回家一些使劲揉揉，当手纸用。下班时解好手再回来，省了家里的水。每天上班时带个小矿泉水瓶带点洗手液回来，这样就不用买肥皂了，如果坚持天天带，洗衣粉也不用买了。如果经常把外面厕所里的手纸拿一点回来，就更好了。周未诳街时不要错过路边的赠送的小东西，洗发水，小粮果，小饼干，并且要和老公宝宝分开走，三人可以拿三份。买水果时一定要尝一个，不过买水果本身就比较浪费了，算了，不要买了。 |
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承租人在租房的过程中必定要经历找房、定房、签合同、入住几个过程，但在其中又有许多复杂的环节需要注意，链家宝业经纪公司给承租人以五个方面的建议： 选择适合的租赁方式 租房有两种选择，自己(包括通过熟人、网上等)或委托中介公司。 自己找相对花费时间长、耗费精力大，需要不停地通过各种渠道找房、联系、约时间、看房、选房，如果进行顺利的话可在1个月左右完成，但很有可能出现各种租后风险。 而对于那些没有多余时间和精力自己找房的人，选择委托具有专业资质的中介公司来操作就更为适合了。当然相对前者你需要支付一定的中介代理费用。 顺便说一句，一般情况下年底是一年中租赁的淡季，此时租金价格会低些。如果再选择了“房屋银行”，那么在享受不收取任何代理费的同时，还会略低于普通租赁的市场价格。 房屋价格的商定 不论选择什么渠道，几乎不会有人二话不说地同意业主或中介公司开出的房屋价格，这就将涉及租赁价格的讨价还价。一般情况下根据不同区域、物业性质、付款方式等多重因素，租金价格会小有降低，但大多不会超过市场平均价格的10%。 绝大部分租房者(尤其是夫妻、情侣)在长期租房的过程中，自身已经添置了一些基本的家庭用品，如电视、冰箱、洗衣机等，那么在与业主讨价还价的过程中就可以要求业主提供空房即可，这样价格必定会下降幅度比较大。 仔细揣摩《租房合同》的各条款 为了确保房租稳妥地交到业主的手里，承租人必须查验业主的合法身份证明和权属证明，并作为租赁合同的附件，在签订《租房合同》前，其中的条款应仔细揣摩，必要时可请专业人士或律师来协同签订。 物业交验马虎不得，应作为合同附件 在《租房合同》签订的同时，物业的交验非常重要。中介公司在操作中会提供一张物业清单作为合同的附件且注明损坏程度，如果是自己找的房那更要注意此类事项，如记录下水电气三表的具体数值、内部电器的使用情况、业主暂存物品的状况数量等，并作为合同附件一一说明，以便减少入住后的麻烦。 入住后应注意什么呢？ 当承租人正式入住后，应该多与业主或中介公司联系，包括屋内设施正常使用中出现的故障、邻里矛盾纠纷等。这些都将涉及租赁双方的直接利益，必须马上解决，否则多会产生分歧，但最终结果大多是承租人承担经济损失。 |
