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承租人在租房的过程中必定要经历找房、定房、签合同、入住几个过程，但在其中又有许多复杂的环节需要注意，链家宝业经纪公司给承租人以五个方面的建议： 选择适合的租赁方式 租房有两种选择，自己(包括通过熟人、网上等)或委托中介公司。 自己找相对花费时间长、耗费精力大，需要不停地通过各种渠道找房、联系、约时间、看房、选房，如果进行顺利的话可在1个月左右完成，但很有可能出现各种租后风险。 而对于那些没有多余时间和精力自己找房的人，选择委托具有专业资质的中介公司来操作就更为适合了。当然相对前者你需要支付一定的中介代理费用。 顺便说一句，一般情况下年底是一年中租赁的淡季，此时租金价格会低些。如果再选择了“房屋银行”，那么在享受不收取任何代理费的同时，还会略低于普通租赁的市场价格。 房屋价格的商定 不论选择什么渠道，几乎不会有人二话不说地同意业主或中介公司开出的房屋价格，这就将涉及租赁价格的讨价还价。一般情况下根据不同区域、物业性质、付款方式等多重因素，租金价格会小有降低，但大多不会超过市场平均价格的10%。 绝大部分租房者(尤其是夫妻、情侣)在长期租房的过程中，自身已经添置了一些基本的家庭用品，如电视、冰箱、洗衣机等，那么在与业主讨价还价的过程中就可以要求业主提供空房即可，这样价格必定会下降幅度比较大。 仔细揣摩《租房合同》的各条款 为了确保房租稳妥地交到业主的手里，承租人必须查验业主的合法身份证明和权属证明，并作为租赁合同的附件，在签订《租房合同》前，其中的条款应仔细揣摩，必要时可请专业人士或律师来协同签订。 物业交验马虎不得，应作为合同附件 在《租房合同》签订的同时，物业的交验非常重要。中介公司在操作中会提供一张物业清单作为合同的附件且注明损坏程度，如果是自己找的房那更要注意此类事项，如记录下水电气三表的具体数值、内部电器的使用情况、业主暂存物品的状况数量等，并作为合同附件一一说明，以便减少入住后的麻烦。 入住后应注意什么呢？ 当承租人正式入住后，应该多与业主或中介公司联系，包括屋内设施正常使用中出现的故障、邻里矛盾纠纷等。这些都将涉及租赁双方的直接利益，必须马上解决，否则多会产生分歧，但最终结果大多是承租人承担经济损失。 |
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国税总局日前发文，要求严查二手房交易中的避税行为。“做低合同价”这一交易暗角因此又被推到风口浪尖。记者发现，尽管有关部门多次明令禁止，但签订“黑白合同”做低合同价的做法仍为中介和买卖双方所青睐。二手交易避税为何屡禁不止？做低合同价顽疾如何根治？记者就此展开调查采访。 业内爆料 多数交易采用“黑白合同” “尽管国家明令禁止，但目前大多数二手商品房买卖仍然通过做低合同价的方法避税。”一位房产经纪从业人士告诉记者。 做低合同价，是二手房交易双方签订“黑白合同”，以低于实际成交价的房款总额报税，达到避税目的。其中“白合同”是正式的买卖合同，但是双方签订的房款总额低于实际成交价。“黑合同”则是私下协议，目的是补上差价。根据现行规定，二手房交易价格设有“最低计税价”，而“白合同”上显示的房款总价一般也都按此操作。 例如，一套单价11000元/平方米、面积100平方米、总售价为110万元的五年龄商品房，在进行房屋交易时需要交纳15000元的契税。假设按其所在区域和房源情况，其二手交易最低计税价为6000元/平方米，据此计算纳税合同中总售价只有60万元，所交的契税也仅有9000元。通过做低合同价，就可以“省”下6000元的契税。如果是不满两年的次新房或是非普通住宅，“省”下的税款则更可观。 “做低合同价已经不是什么秘密，为了留住客户促进成交，几乎所有的中介公司都会主动向客户提供这项‘服务’。”一位业内人士告诉记者。 记者在调查中发现，尽管采用“黑白合同”避税对于交易双方乃至中介都有暗藏的风险，但可观的避税空间还是令他们对做低合同价乐此不疲。 专家支招 三大环节设障方能堵漏 事实上，早在此次国税总局发文要严查做低合同价之前，税务部门已多次明令禁止这种行为,但没能收到理想的效果。2006年，我市地方税务局发布了《关于调整二手房交易计税价格的通知》，要求对于成交价格低于二手房交易最低指导价格且无正当理由的，须按最低计税价格征收税款。 “设置最低计税价，可以说是堵漏的第一道关口。”中原地产三级市场部分析人士认为，最低计税指导价格的出台在一定程度上对避税行为有遏制作用。但是，目前的指导价格偏低，且调整的周期太长。在区别普宅与非普宅、商品房与非商品房以及覆盖郊区市场方面也亟待细化。 另外，亚豪机构市场总监郭毅说，“在监察方面，除非是成交价与最低计税价持平的合同涉及‘黑白合同’的嫌疑大，容易被查，其他的只要双方统一口径，很难被发现。而且每年十万套的成交量查起来也很难。因此，仅通过最低计税价来约束尚显不足。” 业界律师认为，相比最低计税价，更有效的办法是加大对银行放贷环节的监管，严格执行二手房贷的放贷成数。如此，做低合同价便无法获得足够的贷款，以此制约消费者。“当然，更重要的一点，不能通过自我约束代替严格周密的法规监管。只有逐步建立完善的个人资产信用体系，让涉及税收的个人交易行为处于执法部门的监控之下，才能真正堵漏二手交易避税。” |
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在复杂的环境及形势下，如何才能“脚踩虎尾，不被虎咬;鞭打龙头，获得龙珠”。方法得当，药到病除，然而，危险之事，没有规律，需要应变，应变的基础就是对人性的理解，战埸如此，职埸如战埸，自然亦不例外，人各有长短，是的，但是，大家都应该会同意，每个人在职埸上与人打交道时，都有过困惑，有些人或他们的行为是令你讨厌的，到底有哪些类型的人和那些令人讨厌的行为是什么呢? 第一种：好为人师型 这种人虽然知道不多，但喜欢装出一幅什么都懂的样子，他们会讲出很多，如果你不认真听或不了解他，他的话极有可能会误导你。 第二种：老师型 这类型的人，知识面很宽，工作经验也很丰富，不管是生产，市埸，产品开发和质量均是高手，讲出来的东西逻辑性很强，对你也很有帮助。但要注意，“老师型”的人适合于顾问，他宁愿一次性花上几个小时讲完他想说的，也不希望分几次说完，另外最为主要的，是这种人不会花“一小时的时间”来听听“你的不怎样想法”。 第三种：好好先生型 这种人往往对什么都说好，而且答应很快，尤其是对于来自上面的话，投入巨大的“承诺”，但执行的速度很慢。表面上，缺乏本该有的职业判断，过度“讨好他人”，结果，什么都没做好，什么也做不好。 第四种：凡事可能型 “拖”是这类人的拿手好戏，让事情拖延，你急我不急，等待时机一过，便高枕无忧，这类人有着其他生存之道，很多时候，事情发展的结果恰是他预想到的。 第五种：一言不发型 这种人不管在任何埸所，从不发表自己的见解。与之共事，你整天会进入“猜想”过程，工作会变成怎样，工作过程如何加以控制，似乎与之无关，什么都不告诉你，不管是口头的还是书面的。 第六种：倒思考型 什么事情，这类人常常与正常人的思维相反，你说东他偏向西，整天嘴上挂着“柳暗花明又一村”，“道路是曲折的，然而光明就在眼前”。这种类型的人让你哭笑不得，往往对整个团队的影响来讲是极其负面的，有时，甚至令整个团队的气息感到沮丧。 第七种：牢骚满腹型 这种人似乎生来就对世界不满，他们不停地报怨，包括工作、家庭、社会、同事或朋友。往往沉迷于自己的不幸之中，苦大仇恨，而且极力地劝说你一定要认同他们的歪理，他们认为所有的事情都是错的，没有一件事情是对的。 第八种：强势型 这种人意志坚定，做事果断。他们对人和事都表现出超强的敏感度，相信结果，一旦设定了目标，在执行过程中若是你阻碍了他们，将被无情地清除。 第九种：幕后策划型 这种人对你的行为不满时，他不会直接指出。他会不停地寻找时机的出现，他会记住你，找准你的弱点，直至你的弱点出现时，出手必置你于死地。 第十种：爆炸型 这种人会让你觉得在没有丝毫准备的情况下，他突然发爆发，让大家感到无所适从，“到底发生了什么事啊”?人人惊讶中，他们取得了所想要的结果。 职埸上，会有很职埸陷井，可能是别人为你挖的，也可能是你不了解职埸行为而自己掘的，因而了解了职埸上令人讨厌的行为是十分必要的，也会为你的成功增添不少色彩。 |
