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2015年新年伊始，对于国人来说，在外汇市场上最受关注的货币动态，除了美元指数暴涨之外，就要算澳元和欧元大跌。其中受本国经济低迷以及希腊可能退出欧元区两大因素影响，澳大利亚货币未能扭转2014年的下行走势，继续下探。 1月份，澳元汇率跌破5.0，对于想要去澳洲投资、留学、旅游的人来说，澳元的下跌无疑带来了大好的机会，毕竟汇率每下跌0.1，兑换1000澳元就能节省100元人民币。 下图为澳元一年多以来的走势，1月26日数据显示，澳元对人民币汇率为：4.9544。
我们以墨尔本一处250万澳元的房产为例，2014年5月澳元人民币汇率在5.8左右，而如今汇率跌至4.95，当时需要1450万元人民币才能买到的房产，如今1238万左右就能购入，相当于打了8.5折
投资移民节省数百万
众所周知，澳大利亚是当今世界公认的健康房地产市场，并被评为世界"第一类高透明度"房地产市场。从过往仅40年的数据统计中，澳大利亚房地产市场平均每年达10%的稳健涨幅，澳洲房价平均每七年翻一倍。依托于澳大利亚房地产市场完善的制度和健康的发展，以及金融体系的有效调控，澳大利亚房产才在全球发达经济体中脱颖而出，成为世界投资客户焦点，被誉为"资产的避风港"。中国买家在近两年的澳洲置业数人数大幅增加。 居外认为，在铁矿石价格大幅下跌与澳洲经济调整的背景下，澳元的持续下跌很可能将使澳洲国内外资金大举流入澳洲房产市场，从而继续推升澳洲房产市场的繁荣，继续大幅推升房价，尤其是悉尼、墨尔本等热门投资地区。 澳币兑换人民币走势图 http://www.juwai.com/zt/aoyuanhuilv |
除了购买房产实实在在的实惠，澳元下跌带来的好处还不止于此。
留学、旅游都更实惠
通过上面的对比，可以看出，实惠是实实在在的，现在正是赴澳旅游，留学，买房的好时机。
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越来越多的投资者在选择置业时，除了考虑地段、环境、房型等主要因素之外，更多开始注重周边环境的私密性，因此低密度的豪华社区越来越受到人们的关注。稀缺资源的出现总是受到追捧，名为“埃米提斯花园和日间水疗度假村”（Amytis Garden Retreat）的时尚澳大利亚豪宅位于昆士兰州阳光海岸（Sunshine Coast）的田园式环境之中，掩映在亚热带雨林之中的绝佳位置赋予了其得天独厚的优势，绵延至海洋的美景更让其投资前景无比乐观。 坐拥阳光海岸风光 尽享亚热带雨林海滩景致  这是一套颇具地中海风情的物业，明亮的橙色外墙显得别具一番度假风情。  大宅在周边繁茂葱郁的雨林环境映衬下显得隐秘而悠闲。 这是一套颇具地中海风情的物业，既具备一抹托斯卡纳建筑之美，又不失法式建筑风韵，拥有巨大的开发潜力，为精明的投资者提供了珍贵的置业机会。明亮的橙色外墙，在周边繁茂葱郁的雨林环境映衬下，显得别具一番度假风情，又时刻汲取来自自然的能量，全家尽享悠闲自在的乐活生活。 “埃米提斯花园和日间水疗度假村”坐拥著名的阳光海岸（Sunshine Coast）绝美风景，前往马卢奇郡（Maroochydore）中心商务区和莫洛拉巴区（Mooloolaba）境内的漂亮海滩只需15分钟。闻名遐迩的阳光海岸（Sunshine Coast）是澳大利亚最受欢迎的度假胜地之一。整个区域方圆三万二千多平方公里，沿岸可观赏澳大利亚以东的海洋，海天一线，令人叹为观止。这里不仅仅有美丽的沙滩，还有隐蔽的洞穴、雨林、瀑布、古朴的山庄，风景如画的海滩以及陡峭的火山峰等多样元素的综合。 从这座大宅出发，去阳光海岸进行一系列水上运动，是最惬意不过的事。这里以“水上运动的乐园”而驰名，每年吸引着近百万人次的境内外游客来此观光旅游。滑水冲浪，乘坐游艇帆船，海滩钓鱼，潜水，沙滩日光浴等活动可供人们任意选择。 除了举世闻名的美妙风光，阳光海岸的教育资源同样令人满意。马卢奇郡公立中学坐落于阳光海岸中心位置，有美丽的海滩映衬，是一所充满活力的动态学校，被公认为阳光海岸中等教育的领军学校。而阳光海岸大学 (University of The Sunshine Coast)是昆士兰最新的大学，坐落在风景名胜阳光海岸。阳光海岸大学鼓励课程发展、教学、研究、建筑设计、技术使用上的创新精神，提供专门为现代大学和现代工作环境设计的一系列不断发展的课程计划。学生人均享用教学设施和学习资源的比例，在全澳大利亚国立大学中排名第一，令人称道。 无论是投资置业还是全家入住，这座6卧4卫的昆士兰豪宅都是相当值得拥有的物业。优越的地理位置、高尚的周边环境，都令其投资前景相当乐观。 浓郁地中海风情建筑，双重盈利机会不容错过 精美的建筑设计、合理的室内布局，都让这栋阳光海岸豪宅呈现出独树一帜的特点。物业占据一块地势较高的平坦土地，地皮面积达16英亩（约6.47公顷），坐拥从亚热带雨林一直绵延至海洋的美景，为业主和宾客提供了绝佳的度假场所。  屋内房间全部带有法式风格装修，设计细节值得慢慢体会。  主别墅共有多个楼层，设有4间带套内浴室的卧室。  客厅将室内外有机融为一体，宽敞舒适。  主别墅的商业级厨房内配有常用炊具，设有私密的功能区和用餐区。 整块地皮上共建有四幢豪华别墅，全部带有法式风格装修，设计细节值得慢慢体会——配有手工喷漆的阿根廷玻璃窗具有独特风韵、燃木壁炉别有情调、凹式水疗浴池则为生活增添了不少享受乐趣。 主别墅共有多个楼层，设有4间带套内浴室的卧室、凹式客厅以及办公室。卧室明亮通透，室外风情成为了最自然妥帖的装饰品，令屋内四季都生机盎然，充满蓬勃向上的气氛。客厅将室内外有机融为一体，宽敞舒适。此外还建有一处夏日凉廊，是休憩聚会的绝佳去处。门廊则俯瞰着游泳池，碧波荡漾成为最曼妙的眼底景色。毋庸置疑，这里很适合聚会待客。主别墅的商业级厨房内配有常用炊具，设有私密的功能区和用餐区。大宅配有风管式空调、音响系统和一台燃木壁炉，设施齐备。  屋内建筑设计特别按照中国风水学的保健和疗养原理建造而成。  屋内还建有一处夏日凉廊，是休憩聚会的绝佳去处。  卧室布置得温馨怡人。  门廊俯瞰着游泳池，碧波荡漾成为最曼妙的眼底景色。 新业主可按自己的想法改造本物业，既可另行建造四幢别墅（已获得开发许可证），也可保持原样。物业功能灵活，投资者可自行随意进行改造。原有的一幢别墅已改建成一个漂亮的水疗中心，为业主和宾客带来豪华的水疗享受。 尤其值得一提的是，所有建筑特别按照中国风水学的保健和疗养原理建造而成，很适合经营成疗养度假村。物业中的别墅现用于短期出租并产生租金收入，日间水疗中心每次都会提前预订一空，从而为投资者提供了双重盈利机会。 本篇来源：澳大利亚豪宅 http://www.juwai.com/luxe/estate/au |
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美国的房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%，略高于美国的通胀率（2.8%）。如果涨幅远高于通胀率，后面就会没有增长，或下跌。 这个规律是如此的精准，以至于在这100年中只有1943-1947是唯一的明显跑赢通胀又没有跌回去的阶段。这个规律不仅适用于美国平均，而且适用于一线 城市。到2013年，美国的平均房价已经超过扣除通胀后的历史平均，并不是便宜货，意味着将来房价的年平均涨幅应该会低于3%。这个回报率是否足够高，是 否能达到分散投资的目的，见仁见智。但是中国投资者应该知道这个规律。 根据美国最权威的凯西·席勒房价指数（席勒是2013年诺贝尔经济学奖获得者），从1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的（占 23%），95年是上涨的（占77%）。其中跌得最深的是2008年，即金融危机最糟糕的一年，跌幅达18%。连续下跌达到5年的只有两次，第一次是 1929-1933年的大萧条时代，累积跌幅达26%；第二次是2006-2011年的由房地产泡沫破灭引发的金融危机，累积跌幅达33%。 那么美国的房价在一个正常的年份涨得会有多快？在过去的123年中，美国房价平均内生（几何）增长率为3.07%。这个数字的逻辑是从哪里来的？在同样的 123年中，美国CPI通胀率为2.82%。如图一，美国的房价以高于通胀率千分之2.5%的速度涨了一百多年。一般的常识是房地产是抗通胀的，此言不 虚。在扣除通胀率后，房价就基本不涨了。  美国123年扣除通胀后的房价历史（资料来源：美国劳动力统计局，威斯康辛大学） 如果我们看10年的累积涨幅，美国过去123年中发生过3次十年累积涨幅超过100%的阶段，分别是在1938-1954之间，1969-1986之间，和1995-2007之间。 1938-1954之间的地产大牛市是因为1943-1947年间由于二战带来的工业和消费需求，这5年的年均涨幅为17%，扣除通胀后的平均涨幅仍然有10%；其余年份的平均涨幅只有2%，扣除通胀后是负增长。 1969-1986之间的大牛市主要发生在1974-1979之间，平均年增长为11%，但扣除通胀后年增长只有2%；其余年份的平均增长率为5%，扣除通胀率后为负增长。 1995-2007之间的大牛市主要发生在1999-2005年间，年平均涨幅为11%，扣除通胀后仍然有8%。这个超越通胀的涨幅后来被证明是泡沫，房价从2006年开始下跌，引发次贷危机，到2011年，美国房价在扣除通胀后已经低于一个多世纪以前的1895年。 总结一下，美国过去一百多年曾经发生过三次房产牛市。70年代的牛市完全是被同时代的通胀驱动，90年代末到金融危机前的牛市展示的是一个泡沫的形成，即假牛市。真正是由需求拉动的、超过通胀的增长只有1943-1947。长期来说，美国房价的涨幅基本是美国通胀率。 美国房价会涨多快？ 图一表现出美国房市的两个规律。第一，美国房价的长期增长率为3.07%，略高于美国通胀率。第二，如果房价变动偏离这条轴线，无论太高或太低，其后的趋势可以预测，即会回到这条轴线。 这条轴线也告诉我们，截止到2013年，美国的房价在经历了2006-2011的下跌，和2012-13的上涨后，已经回到、甚至略高于扣除通胀后的历史平 均价位。这表明美国的房价在将来的涨幅不会高于历史平均（3%）。其他可以考虑的因素包括由于美国退出量化宽松带来的融资成本的上升，以及美国经济回暖； 这两个因素对房价的影响是相反的。 除了看通胀调整后的房价，另外一个公认的衡量房价贵贱和预测房价走势的重要指标是房租对房价的比率。其逻辑是房租代表了真实的需求（而非投资价值），相对于这个需求的房价就可以衡量房价的贵贱。 如图二所示，在1960年第一季度到2013年第一季度之间，美国平均房租对房价比率为4.98%。21世纪初的房地产泡沫，表现在房租对房价比率从1999年初的4.8%下降到2006年第一季度的2.98%，下降比率达38%。  美国房租、房价对比（数据来源：美国劳动力统计局，威斯康辛大学） 如果房租对房价比率远远低于历史平均水平，就像一只市盈率很高的股票，要么相对于房价来说房租太低，意味着房租会上涨得很快，要么相对于房租来说房价太高，意味着房价会下跌，或者房租涨房价不涨。 那么到底是通过房租上升还是房价下跌来让房租对房价的比率回到历史平均呢？2007年，美国三位经济学家（Davisa,Lehnertb,和 Martinb）发表了一篇研究美国整体房租对房价比率的文章。文章的摘要，现在读起来让人凛然心惊，这样写道：“根据美国1960年以来数据我们构建了 房租对房价比率的时间序列。我们发现在1960到1995年之间美国的房租对房价比率在5%到5.5%之间，但是1995年后很快下降。到2006年末， 房租对房价比率已经到了3.5%的历史低位。如果房租对房价比率要在今后五年回到历史平均，房价可能会下降很多。” 后来的故事，如图二所示，是房租对房价比率的大幅度上升，接近历史平均。这个调整是通过房价的下降来完成的，包括在2008年发生的美国过去100多年最大的单年跌幅。 个别城市的房价历史 那么美国的一线城市是否会遵循不同的房价规律呢？现在让我们来回顾一下美国一些大城市在80年代末以来的房价历史。  纽约实际房价  波士顿实际房价与通胀率 洛杉矶和旧金山从80年代末到2013年的扣除通胀后的实际房价。如果把纽约房价在1988年初的房价折成一块钱，那么到2013年纽约房价在扣除美国通胀 后刚好是0.99元；换句话说，纽约过去25年的房价增长率非常准确，正好是美国通胀率；其间经历了90年代房价大幅度下滑，包括三菱地产于1996年宣 布洛克菲勒中心项目破产，以3.08亿美元的价格，加上8亿美元的债务，卖回给包括洛克菲勒家族在内的美国人；纽约房价在21世纪初开始大幅度上涨，到 2006年达到顶点的1.5元，到2013年跌回0.99元，完成了25年的轮回。 类似的，如果在1988年初把波士顿的房价折成1元，那么到2013年涨到1.08元，相当于扣除通胀后以每年0.3%的速度增长，其间也经历了和纽约一样 的涨跌周期。如果在1988年初把洛杉矶的房价折成1元，那么到2013年涨到1.12元，相当于扣除通胀后以每年0.46%的速度增长；如果在1988 年初把旧金山的房价折成1元，那么到2013年涨到1.29元，相当于扣除通胀后以每年1%的速度增长。旧金山的房价涨幅是最大的，一个重要原因是硅谷造 富的驱动。  洛杉矶实际房价与通胀率图  旧金山实际房价与通胀率 结语 希望读者能够记住这样几个规律： 美国的房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%，略高于美国的通胀率（2.8%）。如果涨幅远高于通胀率，后面就会没有增长，或下跌。 这个规律是如此的精准，以至于在这100年中只有1943-1947是唯一的明显跑赢通胀又没有跌回去的阶段。这个规律不仅适用于美国平均，而且适用于一线 城市。到2013年，美国的平均房价已经超过扣除通胀后的历史平均，并不是便宜货，意味着将来房价的年平均涨幅应该会低于3%。这个回报率是否足够高，是 否能达到分散投资的目的，见仁见智。但是中国投资者应该知道这个规律。 文章来源：最新美国房价走势栏目http://www.juwai.com/zt/usfangjia |
