房价快速上涨，和土地成本密切相关，2007年部分城市甚至出现“面粉”价格超过“馒头”现象，房价在这种局势下不涨才怪。




纵观住房商品化的十多年，2004年之前土地市场风平浪静，土地供应规模和价格一直表现平稳，但自从实行土地招拍挂政策之后，土地价格呈现“火箭式”上升。2004年8月31日，全国经营性土地全面施行招拍挂，这一天也成为中国土地市场的分水岭，不断飚升的地价带着房价一路暴涨。有人曾经将这种现象归结于政府这个掌握国有土地资源的“地主”阶层是将寸土变成寸金的。



二元制：政府垄断土地生产




在中国，一直实施的是二元土地公有制结构：这种土地制度表现为城市土地为国家所有，农村土地为农民集体所有。国家拥有高度集中分配土地资源的权利，国家规定和管制城乡土地的用途，建设用地绝大部分只能用国有土地，集体不可购买国有土地，国家可以强制征收集体土地。分析二元土地的本质，土地市场实质由地方政府垄断经营，也就是说国有土地的数量、供应计划、实用年限完全由其控制。地方政府集千万宠幸于一身，因此对土地价格的控制易如反掌。




地方政府通过土地储备中心举债，形成土地产品的生产链条，把土地作为一种高价商品，由于地方政府被赋予特权，它成为事实的土地垄断生产者。地方政府一方面通过行政命令强制性城市拆迁，以国家名义低价征用农民集体土地，从而达到降低土地的收购与生产成本；另外一方面，政府通过减少土地供应等方式拉动土地价格上升。就是通过这种低进高出的手法，地方政府获取了巨大利润。



招拍挂制度：政府垄断土地出让




在土地招拍挂实施之前，对于国内大多数的房地产开发商来说，所谓公司的核心竞争力就是 阅读全文>>