揭秘售楼人员买房的几大巧妙说辞

　　买房者一定要有定性，必须根据自己家庭实际情况的需要选择符合自己设计的那款房子才不后悔，不然，售楼处售楼小姐对各种设计的房子都会有一个巧妙的说辞。以下来自售楼一线观察的经验总结，供买房或卖房者参阅。

　　一，对房子各种设计的说法

　　向东单位，拥有冬暖夏凉的宜人环境；

 　　所有房厅皆方正有序，方便家私的摆放和个性间断；

 　　大门、露台落地门对开通风效果达到最佳，更连宽阔露台，平添空间的豁逸，使用率增加；

 　　外飘窗设计会采光更充沛，空间更舒畅，宽敞；

 　　方型厨房十分实用，让厨具与诸多杂物可井然摆放；

 　　大面积露台，完全考虑主人室外活动和生活情趣的需要，养花晨练，观景由心而生； 　　座北朝南，格局通透，光线充盈；

 　　大户型设计，厅房层次分明，玄关设计恰到好处，分动静空间，方正、宽阔的客厅尽情享受休闲娱乐的同时，毫无干扰一家老小的学习和休息。

 　　二，关于房子朝向问题的说法

 　　现在多数人认为东西向的房子不好，比较喜欢南北朝向的房子，但是遇到的确是东西朝向的房子，又当咋样呢？

 　　从房子与周围环境的配合以及与自然环境的搭配来讲，东西向的房子不见得不好，而且东西向的房子阳光较充分，且湿气易消除。如果购了向西的房子，则室内会保持干燥，也不会患风湿病、关节炎等。

 　　就地理风水而言，向东的房子最先见到太阳，大有前途无限光明的希望，而朝西的房子有“赚钱无人知“的意义。

 　　至于南北向的房子是有其优点，但亦有其缺点。像朝北的房子总见不到阳光，到冬天寒冷。虽然朝西的房子夏天有西晒之苦，但这可以用设计装潢等技巧克服。比如说用壁橱或遮阳设备等，可以达到隔热的效果。

 　　所以南北向的房子不一定最好，东西向的房子也不一定不好。

 　　三，关于买高层与买多层孰好的问题？

 　　假定有两栋住宅楼在我们面前，一栋多层，另一栋是高层，许多人会毫不犹豫地选择多层住宅，它是出于经济的考虑。

 　　从居住角度来看，多层有利于通风对流，采光很毫，多层是条式住宅，高层是点式住宅，而高层难免会有黑房，通风不好这种情况，多层更接近自然。

 　　从投资角度看，多层比高层应该更具升值潜力，我们可以用购买高层住宅的资金买一套多层住宅，剩余的钱用以投资证券、股票、艺术品，或者别的什么项目，也可以买下两套多层住宅，一套自住，一套出租，坐收渔利。

 　　市区的发展空间是有限的，因而多层住宅会越来越少，少了就值钱，何况城市规划总是赶不上变化，说不定二十年后，所在的那个区域要派上大用场，拆迁单位求您搬迁，机会就来了，相比之下，高层住宅的这种机会就少了。人会一天天长大，变老，离终点越近越是珍惜生命，这就需要锻炼，而现代人大多是懒于、疏于锻炼身体的，住在高层大楼里，上上下下绝对抵御不了电梯诱惑。住多层人没有这一烦恼，每天爬几十级楼梯是很好的被动锻炼。倘若不爬楼梯，就回不了家。

 　　就高层而言，认为“独处高楼”也好处多多。高层采光好，特别在高、多层杂处的小区内，高层能享受更多明媚的阳光，而城市的楼房会越来越少。高层空气好，离污染源较远，受别人影响也少，而多层常常靠近潮湿的地气，肮脏的污染源。这些正是蚊子、蟑螂和老鼠最理想的居住地。高层上下楼方便和没有电梯的多层相比显得优越。特别是市场经济氛围越来越浓，住高层更能适应现代生活的节奏。住高层独享宁静，无限风光收眼底，从某种程度上说，与自然的距离更近，又无嘈杂的噪音，一般15楼以上噪音会越来越小，夜里可以安心睡个好觉。住在高楼有一种优越感，就像西方人在哥特式的建筑前安享的感觉一样。 　　欲购房者一般会以实用面积、管理费、价格几个因素来比较。有人嫌弃高层的实用率，因为它比多层少10%左右的实用面积，殊不知这10%的面积并没有被谁“吃掉了”，而是被分摊在电梯的大堂上，因此您要享受电梯的快捷，大堂的豪华，面积少10%不是不值得。物业管理费高层一般是多层的两倍左右，但高层的物业管理相对完善：袋装垃圾、来人整理、基本能做到无异味，至于价钱，高层虽比多层贵50%左右，但装修高档，一分钱一分货，加上电梯和物业管理的因素，住得舒服，住得满意，可以说，高层住宅越来越成为现代人的一种生存环境。

　买房时常见的各种指标，确实难住了不少初次买房的人。为此特整理出常见的9大指标，供大家参考。

　　1、最需重视：楼间距

　　楼与楼之间的距离越大，品质就越高，私密性就越好。许多楼盘的沙盘模型并没有呈现出实际的楼间距，所以，要仔细询问。

　　2、最不可忽略：车位比

　　对于一般的小区，车位比达到1：0.6就可以了，如果是高档别墅一般要在1：2以上才够用。

　　3、最易混淆：绿地率和绿化率

　　绿地率和绿化率是不同的概念。一般小区的绿地率不能低于30%。有的开发商喜欢说“绿化率”，是因为绿化率的计算相对模糊。

　　4、最需了解：进深

　　现在很多户型的进深都在12米以下，这个数字比较合理。一般来说，板式多层或小高层住宅的进深在10.5至12米之间比较理想。

　　5、最相关：得房率和公摊面积

　　一般多层得房率在80%以上，高层由于电梯间和消防通道面积大，一般在70%左右。得房率越高越好，但公摊如果太小，生活舒适度会降低，电梯空间狭小，楼道也会黑暗狭窄。一般来说，高层楼房的公摊系数要大于多层的公摊系数。高层公摊系数一般在0.18～0.26之间，而多层的公摊系数则在0.11～0.16之间。

　　6、最需关注：开间

　　开间就是采光面，当然是越开阔越好。一般，两室一厅80平方米左右的住宅，其客厅开间最大不可超过3.9米；120平方米的住宅，客厅开间在3.9米至4.2米之间。

　　7、最需算计：赠送面积

　　购房时大都会有一些面积是赠送的，如：阳台。阳台分为封闭和半封闭两种，封闭阳台要全部算面积，半封闭阳台只算一半面积，半封闭阳台越多越超值。

　　8、最易忽视：层高

　　现在一般商品房的层高是2.9米，如果减去楼板及地砖等的厚度，有2.7米的净高也就不错了。如果是跃层或复式，层高的指标就更重要了。

　　9、最常见：容积率

　　你能否住的舒适，首先要看容积率。容积率越低，舒适度就越高。一般情况下高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3。

１．五岁那年，我随爸妈坐火车去大连玩。检票的叔叔把我拦了下来，非管我要票，我妈说：“我们家孩子才五岁啊！”检票的叔叔可不管那套：“甭管几岁，超过一米二的，就得买半票！”我妈极不情愿地给我买了票以后，数落我：“你说你，长那么高干吗？又让我多花二十多块钱吧！”你们知道这是对一个孩子幼小心灵多大的打击吗？

２．小时候，我最喜欢玩的就是蹦蹦床，可三年级毕业以后，卖票的阿姨就不让我上去玩了。看着同来的小伙伴在蹦蹦床上玩得兴高采烈，我就十分委屈，眼中噙满泪水说：“阿姨，其实刚上去的玲玲比我还大半岁呢！为什么她能玩，我不能玩？”那位阿姨抬起头看了看我，说：“孩子，你要是有现在一半高，我准让你上去玩！” 你们知道这是对一个孩子幼小心灵多大的打击吗？刚八岁，他们就硬生生地剥夺了我玩蹦蹦床的权利！啊？你们问我那时多高？我记不清了，只记得小学毕业时，体检表上身高一栏写的是１．７１米。

３．记得有一次放学后，我在车站等车，两个站在我身后很久的女生突然走上前来，问我穿得是哪个中学的校服。我说我是××小学的，这是我们小学的校服。她们惊讶地看着我，然后说啊？她是小学生！脸上的神情分明是在怀疑我是个蹲过三次班的超龄小学生。你们知道这是对一个孩子幼小心灵多大的打击吗？

４．我从小的梦想就是当空姐，世界各地到处飞，人家还得给我钱！初二那年，我在报纸上看到当空姐的身高要求是１．６８米到１．７３米，我的梦想彻底破灭了。高三那会儿，别人问我怎么没去参加空姐的面试时，我都会哭丧着脸回答，就是因为人家嫌我太高，所以不要我。

５．还记得有一次我独自在学校的自习室复习，图书馆的一位老教师经过，问我：“学生，你初几的？怎么上着课就跑出来到这儿自习啊？”听到这句问话后，我激动万分，自从小学毕业以后，就没人问过我是初几的了。由于我太激动了，一下子从椅子上站了起来，刚想回答老师的问题，我觉得她立马就后悔了，因为她赶紧说：“噢，你肯定是刚考完模拟考试的高三学生，没事了，看书吧。”

６．刚上大学时，不论听什么课，我都早早地抢第一排的位置坐。同学问我为什么那么喜欢坐第一排，我说没坐过，新鲜！打上幼儿园以来，我就没脱离过最后一排。

７．老爸和我一起出门，最怕碰见熟人。因为那些叔叔伯伯大妈大婶们，都是“呦，这姑娘长得可真高，比他爸都高出半头来！”这让身高只有一米七的老爸感到很没面子。

８．我最痛恨的是去医院。每当我一进儿童医院大门，迎接那么多小朋友诧异的目光，我就很懊悔，早知道就不生病了。我还清楚地记得，曾经有个小男孩说过这样一句话：“妈妈，为什么那么大的阿姨也来这里看病？你不是说只有小孩才来这儿吗？”我当时就有一种想揍他一拳的冲动（暴力狂就是这么产生的）。

９．我最烦的就是买裤子。我问人家有三尺三的裤子吗？结果人家拿出一条裤腰三尺三的裤子。我说的是裤长三尺三，人家斩钉截铁地说没有。

１０．我最恨的是买鞋。人高脚自然大，否则站不稳，这很正常嘛。可做凉鞋的厂商们就永远不懂这个自然规律。每当我问卖凉鞋的人有４３的凉鞋吗？人家都问我你是要女士的凉鞋吗？我说是啊，人家说你可着整个市场找也没有！