真实的美国房地产

购占地2500平方米房子

花28万美元

我的一个朋友Jessica住在美国明尼苏达州布莱恩市，她和丈夫开了一家牙医诊所，有两个孩子，一个是12岁的女儿，另一个是7岁的儿子。

2009年夏天，Jessica花28万美元买了一处2000年建的三层独立住房，室内使用面积500平方米，2厅、5卧、4卫、2车库（其中一个是2车位）；房屋周围是绿地，这所房子占地面积2500平方米。

房子买下后，Jessica花4万美元对房子进行了修整粉刷，并更换了中央空调。

美国出售的住房几乎都是精装修，并配置空调、冰箱、暖气、洗衣机、烘干机等基本生活电器。美国住房面积的计算方法与中国不同，他们说的面积是有供暖的室内使用面积，车库、地下室、阁楼等如果没有供暖都不算面积，均属赠送。独立住房均附带花园，有的还有游泳池赠送。车库一般都可停放2-3辆汽车。

Jessica对这所房子很满意，一个是价格便宜，再有就是社区环境好，是布莱恩市的富人区，房子坐落在一个高尔夫球场内，风景秀丽，环境幽静，世界头号球手伍兹也曾来此打球。

这处房产每年交纳的房产税为8000美元，约是购房价的2.86%。房产税可以半年一交，也可一年一交。除了房产税，还要交垃圾处理费。垃圾处理费按垃圾桶的个数交纳，每个垃圾桶每月交10美元。Jessica家门口有两个垃圾桶，一个用于放置普通垃圾，一个用于放置可回收垃圾，每月共交垃圾处理费 20美元。

美国拥有房产的开支主要是房产税，房产税各地区之间差别很大，即使一个城市的不同街区税率也不相同，富人区、社区环境好的街区房产税税率就相对高些。可以这样理解，房价高的地区房产税税率也高。这大概是政府通过房产税税率影响公民住房偏好，防止人们过度拥挤在一个地区。

一般来讲，美国的房产税税率是住房价值的1%-2%，房产税约占家庭收入的3%。Jessica交纳了购房价格2.86%的房产税，那是因为她的房子购买后升值的缘故。

Jessica在明尼苏达州奥克达尔还有一所房子，这所房子也是2000年建的，是5年前房价最高时花28.5 万美元买下的。这所住房的室内使用面积为300平方米，2厅、3卧、2卫、2车库，前后花园，现在以每月1400美元的租金租了出去。

4个房间的住房占美国住房

总数的90%

美国有三种形式的住房：独立住房，相当于中国的别墅，有前后花园，四周不与任何其他建筑相连；连排房，一侧或两侧与其他建筑相连，有较小面积的独立花园；单元住房，和中国的楼房一样，没有属于自己的绿地。

美国4个房间以上的住房占住房总数的90%，室内使用面积中间值为177平方米，地产面积中间值为1416平方米。

拥有住房是美国梦的核心。在美国，购买住房不仅是为了栖息，也是对生活方式的选择与投资。如果想过安逸的田园式生活，就要买有前后花园的独立住房，周末可以修剪花草树木。如果为了上班方便，那就住市内的单元房，周末开车去海滩享受阳光与海风。

美国普通家庭通过抵押贷款购买住房的人不在少数，特别是由于经济危机，第一套住房的贷款利率降低，吸引了不少人通过房贷购房。

2010年5月12日，美国首套住房15年期房贷固定利率为4.3%，30年期房贷固定利率为5.03%，大大低于购车等其他用途的贷款利率。房贷低利率也吸引了不少高收入群体加入到房贷行列，把省下的钱投资到其他领域。

首付额一般是房价的10%，实际上也有超过20%的，退伍军人则是零首付。首付比例多大，是由政府各项优惠政策及个人经济状况决定。

房产交易时，除支付房款或首付外，还需交纳房屋检查费(200美元左右)、贷款申请费、测量费、过户登记费、律师费、交易税、取暖燃油税、房产税等等费用，所有这些税费加在一起，大约是房价的3%-8%。如果自己聘请房地产经纪人购买住房（房地产经纪人通常由卖方聘请），还需支付经纪人一笔费用，这笔费用是房价的5%-7%。

前年底开始每个季度房价

下跌近20%

进入21世纪，由于美国政府疏于对房地产市场的监控，导致炒房过热，房地产泡沫形成，最终于2008年爆发金融危机，大量房地产开发商破产，失业率增加，房贷无法偿还，银行相继倒闭，一些被收回的抵押住房二次流入市场，供大于求，造成房价急剧下跌，标价10000-50000美元的住房随处可见。

在2009年9月8日—11日举办的第十三届中国国际投资贸易洽会上（厦门），展出了姚明打球所在地美国休斯敦市区58套酒店式别墅，每套居住面积130平方米，1厅、4室、2卫、1厨，售价仅为120690美元。

从2008年第4季度开始，美国每个季度的房价跌幅接近20%，到2009下半年已回落到2002年的价位。

根据美国住房监测机构2010年5月10日发布的全国54个大城市住房信息，全国54个大城市共有待售房1187733套，平均房价为每套242073美元（卖方期望价，非交易价），房价总的趋势是下跌的。

房价最低的5个城市是密歇根州底特律，每套109900美元，与去年同期相比下降12%；内华达州拉斯维加斯，每套135000美元，同比下降 10%；俄亥俄州克利夫兰，每套139900美元，同比下降5.7%；印第安纳州印第安纳波利斯，每套145000美元，同比下降3.3%；内布拉斯加州奥马哈，每套 149900美元，同比下降6.3%。

房价最高的5个城市是加利福尼亚州圣何塞，每套499950美元，同比下降5.6%；加利福尼亚州旧金山，每套499900美元，同比下降 6.1%；加利福尼亚州奥伦奇，每套450000美元，同比下降0.8%；夏威夷州檀香山，每套450000美元，同比下降3.2%；纽约州长岛，每套 429000美元，同比下降4.5%。

28万美元

根据美国劳工部发布的数据，2008年美国共有135185230名从业人员，美国从业人员的平均年收入为42270美元，注意，这是全国所有从业人员的平均收入，并非只是吃皇粮的平均收入。也就是说，美国普通工人能用5年的工资在54个大城市买室内使用面积为177平方米、地产面积为1416平方米的住房，这符合联合国提出的一个和谐社会的合理房价应为3-6年个人收入的标准。

下面看看美国首都华盛顿近4年来的房价变化情况。美国首都华盛顿2006年4月的房价为每套489528美元，2007年4月为446862美元，2008年4月为357739美元，2009年4月为320725美元，2010年4月为316173美元，房价平均每年下降10.4%。在这4年间，2006年5月房价最高，为490354美元，2010年1月房价最低，为286000美元。

虽然现在处于经济复苏阶段，但美国房地产市场仍是买方市场。根据MLS的数据，不少房子标价50000美元，标价10000-20000美元的房子也不少见。

亚利桑那州的经济在美国各州中属于较好的，在首府菲尼克斯市，经济危机爆发前50万美元的房子，现在最多能卖到30万美元。

佐治亚州首府亚特兰大有87000套住房待售，房价急剧下跌，许多小公寓以“跳楼价”出售。

根据美国住房监测机构 2010年5月10日发布的售房公告，当天全美国新挂牌的房子要价最高的10所房子也仅在501000美元到505000美元之间。

美国人住房自有率68.3%

租住率31.7%

根据2008年的统计，美国共有永久住房128203000套（另外还有4402000套季节性住房），其中80406000套是独立住房，独立住房占所有类型住房的63%。美国人口为304059724，每2.37人拥有一套永久住房，2008年美国平均每个住户（住在一套房子里生活的人组成一个住户，与家庭户有别）2.55人，也就是说，美国现在住房已经饱和。美国的住房自有率为68.3%，租住率为31.7%。

美国房价1940年平均每套为30600美元（按2000年美元计算，下同），1950年为44600美元，1960年为58600美元，1970 年为65300美元，1980年为93400美元，1990年为101100美元，2000年为119600美元，平均每年上涨2.3%。

美国房租的中值价为，1940年为284美元/月，1950年为257美元/月，1960年为350美元/月，1970年为415美元 /月，1980年为481美元/月，1990年为571美元/月，2000年为602美元/月，房租平均每年上涨1.26%，增幅是房价增幅的55%。

2007年，每套住房用于房贷月供、房产税、房屋维护费用和折旧等费用为972美元/月，全国住房估价中间值为191471美元/套，房屋交易价中间值为100359美元，可以看出，美国住房的实际交易价格是估价的52.4%。2007年的房屋空置率为13%。

房地产商年利润超过10%

政府就出手

美国1949年通过的《住房法案》提出了美国的住房目标：“让每个家庭都能在适宜的环境里拥有一个舒适的家”。60年来，美国政府采取多种补贴措施保障低收入家庭的住房，如廉价住房、租房券、公共住房、低收入家庭住房课税扣除、第一套住房房贷利率课税扣除等。

美国从1940年到2000年房价平均年增长率为2.3%，可以看出，房产税对防止过热炒房、抑制房价的过快上涨起到决定性作用。房地产开发商的年利润超过10%政府就出手，通过政策和税收机制稳定房价。

总体上讲，除了21世纪初的前7年，美国对房价的控制是有效的，在历史上没有出现过房价飙升的现象，切实保护了公民的利益。

由于房价的相对稳定，百姓能拿出更多的钱用于其他领域的投资和消费，扩大了内需，促进了经济的可持续发展。

现在翻开美国各大媒体报纸，总能看到关于房主的新闻，而且看完这些新闻，人们很难不得出这样的结论：买房子现在太不划算了。

上周，美国国家房地产经纪人联合会（National Association of Realtors）宣布说，和去年相比，7月份的现房销售下降了令人吃惊的25.5%。当然，去年夏天的时候，还有联邦税收上的优惠政策。但是随着一家庭房屋销售处于1995年以来的最低水平，而失业率还在持高不下，房价还会进一步下跌。

同时，数百万的房主现在还陷在资不抵债的深潭，而政府的帮助计划也屡屡达不到预期的效果。更多的房子被法拍，给房价投上了更深的阴影。所以，毫无疑问，传统智慧将会得出这样的结论：房价增长的速度将永远不能超过通货膨胀了。

但是和股市及天气等一样，对于房地产市场下任何定论都是危险的。现在看到了太多负面新闻的美国人，可能本来想买个新房子住，现在可能会认为这样做非常有风险，因为似乎不管现在买什么房子最后都要后悔的，至少在财政上会后悔的。

如果人们买了房地产受到严重打击地区的房子，可能的确会后悔的，这些地区的房价还有进一步下跌的可能。

但是，不管怎么说，贷款还是一种长期被动储蓄的形式。这一点显得比以往任何时候都更加重要了，因为可获得慷慨的养老金的人数，比起上次房地产大衰退时期要更少了。401（K）或是类似的计划现在回报也不确定，而随着经济形势的变化，雇主的匹配缴费现在也是时有时无了。社会保障金也变得不象原来那样慷慨了，而医疗保险现在则可能会比以前更贵了。

再加上，拥有一个房子不止意味着净资产报告上的增加值——很多10年或是15年前人们买房子时所认为的那些“投资”和“提高生活质量”的因素（从不受房主约束自由的生活，到可以得到好的学区或是退休社区）在今天仍然是正确的，而且将来也可能永远会是正确的。

作为房主，现在还是有可能用少量的钱买到很多的幸福的。所以，在诅咒房地产市场之前，重新考虑一下下面的一些基本方面吧。

最糟糕的情况：

很多在2010年买房的人都后悔了。他们可能最后会像在2006年买房并丢了工作的人一样。这些人如果想搬家到别处找工作机会，就会遇上非常棘手的难题，因为他们的房子现在已经是资不抵债了。

Marke Hallowell和Allison Firmat下个月就要结婚了，他们对过去发生的事情有非常清醒的认识。但是，他们还是决定如果一旦在加州桔郡南部找到合适的Condo就会付5%或以下的首付，再使用联邦住房管理局支持的固定利率把房子买下来。

Firmat女士没有工作。Hallowell先生是网络开发人员。因为是唯一挣钱养家的人，Hallowell先生是否会担心过迁徙灵活性的问题，或是付了首付后突然失业的问题？他是这样回答的：“因为现在买房非常划算，而且利率非常优惠，我们到时候可以将房子租出去。”

Hallowell先生和Firmat女士说，他们相信他们现在采取的方法是保守的。

Hallowell先生说：“我们现在的利率是不会改变的。而我们现在在看的这些Condo在过去是不可能买到的，除非是一次付清款项。”

实际上，很多现在买房的人，贷款利率固定在了约4.5%。一年前，他们为30万美元的贷款可能还要支付5.25%的利率，也就是每个月差不多要支付$1,657。而现在，同样数额的贷款，他们每月需要支付的金额大概只有$1,520。而且现在，贷款的总额可能也不需要这么大了，因为很多地区的房价已经下跌了。

被动储蓄

抵押贷款不管怎么说都是一种形式的被动储蓄。

当然，你可能想通过租房，投资买房和租房之间的差价。不过要想成功投资几个方面必须要注意。首先，你需要确实储蓄这笔钱。美国人在这方面的计划上一向有麻烦。而且，在整个过程中，不能突然动用这笔钱。

摆脱难相处的房主

只有当你没有交纳抵押贷款的时候，银行才能开除你。但是房主可以用很多种方式将你赶出去。

Laura Mapp和丈夫Carl Berg从亲戚那里租房住，但是经历并不怎么愉快。他们又找到了另外一个他们喜欢的房主，但是一次外出旅行回来后，他们发现房主留了一个字条，房主说自己想搬进来住。他们有一个月的时间，赶紧想办法搬走。（至少这个字条旁边还有瓶葡萄酒。）

此外，还有很多的租房经历使得他们下定了决心，不再跟房主打交道，而是在西雅图的高地公园地区买个了房子。

索尼TX9C是索尼最新的旗舰级卡片相机，配备1220万像素Exmor R CMOS图像传感器、4倍光学变焦25-100mm镜头、3.5寸92万像素LCD，还有智能扫描全景、3D扫描全景、背景虚化模式等先进功能。TX9C相对于旧款的TX7C，在硬件的升级上相对不大，但支持3D拍摄可以说是相当的吸引人。

　从索尼TX9C的性能与配置，甚至是外观来看，都让人觉得TX9C并没有与TX7C拉开太大的差别，硬件升级幅度并不大。但在功能方面，TX9C增加了3D全景功能、增强自动调节拍摄模式和背景虚化模式，所以可以看出，TX9C主要是在功能上作出提升。索尼TX9C的传感器提升了200万像素，成像质量理应会有所下降，但从样张上看，TX9C的成像质量并没有多少下降，依然保持TX7C原有的优秀水平。

索尼TX9C与原配底座

索尼TX9C与TX7C同样配置了一枚具备4倍光学变焦的25mm大广角卡尔·蔡司镜头，其最大光圈为f3.5~4.6。这枚镜头已经是索尼第三次毫无修改的用在T系列的机型上，按照索尼的卡片相机镜头升级规律，这个规格的镜头估计还有一段不短的服役时间。传感器方面就采用了1/2.4英寸的1200万像素的Exmor R CMOS背照式传感器。

25mm大广角卡尔·蔡司镜头

以索尼在制造显示屏方面的先进技术，这块3.5英寸、92万像素的LCD所有的显示效果自然也是目前最为顶级的。这块采用了索尼目前先进的TruBlack“纯黑”技术的Xtra Fine触摸液晶屏在TX7C身上大放异彩，深受消费者好评。

索尼TX9C采用了MS/SD双卡同槽的设计，因此无法同时安装两种不同的存储卡。另外电池方面采用的是NP-BN1的锂电池，容量为630毫安，能够拍摄约150张的照片。

电池

3D全景扫描功能: 索尼TX9C可以拍摄3D扫描全景照片，操作与智能全景扫描时一样的，只是生成照片时会多出一个MPO文件。这个文件在相机上也是不能浏览的，只能使用HDMI线连接到具有3D显示功能的电视上观看。同时，TX9C的3D图像由拍摄时所生成的JPEG和MPO两个文件构成的，2者缺一不可，如果删除的其中一个文件，则无法在3D电视上有3D显示效果了。

3D全景扫描功能

增强自动调节: 只需按下快门，相机会自动选择合适的拍摄场景，连续拍摄2~6张叠加成一张照片，使照片拥有更高的宽容度，更低的噪点，更细腻的画质，使照片质量有效的提升。上文已经介绍本次TX9C的样张都是由该模式所拍摄，所以，后文会对其画质作出分析。

背景虚化: 小数码卡片相机的虚化能力一直是被人们所咎病的，一般拍摄出来的照片都不会有令人满意的虚化效果，若希望背景得到虚化，都需要在电脑上进行处理。而索尼TX9C因采用了全新的图像合成处理技术，在背景虚化模式下，使用者按下快门，相机就会自动连续拍摄两幅图像，并检测出主要拍摄对象，前景和背景的位置关系，并根据这些位置和所选模糊水平（低、中、高）自动处理图像。从以上对比中，大家可以发现背景虚化功能还有一定的美肤效果。但是有一点要注意的是，如果被摄物与背景色相相似，则有可能无法实现背景虚化效果。

尼TX9C的升级并没有像TX1升级为TX7C时那么令人惊喜，升级的幅度十分的轻微，就连机身外壳都没有换，完全套用TX7C的机身外壳。不过，TX9C的综合能力还是十分强大的，完善的智能拍摄模式与3D拍摄能力是TX9C所交给消费者的答卷。同时大家可以发现索尼最新发布的数码相机都具备了3D拍摄功能，TX9C也是证明索尼开始把影像技术推进到3D的时代的见证。