博客上用词一般激烈而愤激，主要是让人们能够用心听用心看。实质上，房地产三个字，有点可怕的是房地产经济，其他如：房地产业，房价，房地产市场，房地产供应与需求，房地产调控，房地产行业管理，这些都是市场经济国家比比皆是的东西。本篇“三大因素决定楼市全面复苏”，包含两层意思：一是谈房地产危言者，主要是指房地产经济，主要是整体经济对房地产的依赖程度问题；二是房地产正常合理存在并不断完善和发展，这是主流。房地产并非不治是由其出身与生存环境决定。


地段决定论


在开发商眼里，房地产的成功第一是地段，第二是地段，第三还是地段。在一个城市，城市化主要也是在用地性质与土地用途不断转换中求得更快发展。同时，我国大部分城市往往求大求规模，较少涉及经济内涵方面的城市化，搞集约经营。


地段的稀缺性让住房由人们眼中的必需品变成了奢侈品，庞大的后备需求是支撑房地产发展的基石。只要有人在，房子就永远处于供不应求的状态，诚然某些区域某些时候可能存在供过于求。


处于高速城市化进程中的地段，其增殖途径也多种多样，导致复合地产/商业地产/政务地产/科技地产/物流地产/基地地产/卧城地产的滋生与繁衍。这些多重地产形式的发展将产生：经济幅射力/就业需求与居住吸引力/投资生活一体化需求力/大范围异地置业力，而消费者无法在短期或购买决策期内好好把握资金投向，因而地段所产生的无限升值钱景使得房地产消费永远存在“追涨/羊群效应”。当小众个体需求汇流成集群式消费，表面上是城市经济的快速发展，隐含着一定程度的泡沫。


总体而言，地段决定论让房地产除经济形态这一块存在不定因素外，房地产业及其相关应该会健康长远发展下去。正因如此，政府的主要精力放在管理/引导/理性调节方面更为合理和长远。


环境决定论


伴随着经济与城市的发展，环境的层次/质量/需求在不断变化与向良性方向发展。环境是住房消费层次性的主要导因。在一个城市或其某一个区域，人们进行住房消费的首要一环就是居住环境，指可见的山水人文地理等；另外，市政设施交通建设教育医疗卫生配套也被视为居住环境的一个重要方面。


地段差异主要表象就是依据居住环境。实质上，在开发商眼里，他们更多去研究下文所说的政策环境，看一块地的着 阅读全文>>